房地产企业融资难问题浅析7篇房地产企业融资难问题浅析 《浅析房地产行业融资的困境及出路》 摘要：本文针对房地产行业的融资现状指出该行业当前的困境，并提出相关建议，旨在为房地产行业日后的下面是小编为大家整理的房地产企业融资难问题浅析7篇,供大家参考。
篇一：房地产企业融资难问题浅析
《浅析房地产行业融资的困境及出路》摘要：本文针对房地产行业的融资现状指出该行业当前的困境，并提出相关建议，旨在为房地产行业日后的发展提供借鉴，同时，房地产企业也应该考虑项目的自身情况，根据项目情况安排融资规模，满足当下的融资需求，尽量控制融资成本，值得欣慰的是我国很多房地产企业已经开始寻找适合自身的融资方式，为自身的发展获取资金，保障企业的经营，保障企业的可持续发展
鄢奇方
摘要随着我国国民经济的不断发展，人民的物质生活水平不断提高，我国的房地产行业也高速发展。在经济全球化的背景下，国内经济平稳向好，在一定程度上有利于国内房地产行业的发展。国家针对房地产行业过热的现状，制定一系列的调控政策，加大调控力度，房地产行业的发展面临着巨大的挑战。同时，房地产行业属于资金需求量巨大的行業，其发展需要大量的资金支持，如何确保资金充足、如何保证企业的可持续发展是房地产行业目前亟待解决的问题。本文针对房地产行业的融资现状指出该行业当前的困境，并提出相关建议，旨在为房地产行业日后的发展提供借鉴。
关键词房地产行业融资企业经营
房地产行业是典型的资金密集型产业，资金需求量大，回款周期由市场销售状况决定。因此房地产企业的资金链、现金流已成为房地产开发的先决条件。目前国家推出的一系列调控政策，如保障房建设、限售限购令、一次性缴纳土地出让金、预缴税收资金、提高房地产预售条件等，都限制着房地产行业的发展。在房地产的整个开发过程中，资金链是最关键的因素，但目前日益收紧的货币政策加大了房地产行业的融资难度，提高了相关风险。目前，寻求合适的融资渠道已成为了房地产行业的首要问题。
一、房地产行业融资概述
从广义概念上讲，房地产融资是房地产企业开发、流通、融资及相关服务这一系列金融活动的总称。房地产开发从取得土地开始就需要大量的资金，这个需求伴随着整个房地产项目的开发，从房屋的建设到配套设施的完善都是如此。因此从特定渠道获得的大规模资金才能保证整个项目的开发。但特定渠道的大规模资金在一定程度上会受到相关政策的影响，如果自身的偿债能力不足，房地产企业的资金链就会断裂。
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二、房地产行业融资的重要性
随着全球经济一体化的发展，信息技术也得到了高速发展，为了适应新环境，使自身在激烈的经济竞争中中立于不败之地，充足稳定的资金成了房地产开发的前提条件，好的融资渠道是保证资金链在房地产企业开发过程中发挥重要作用的关键。
（一）可以为房地产企业的战略开发提供资金支持
很多房地产企业不只开发单个项目，其发展需要开发更大范围的、新的项目。例如，大型地房产开发商碧桂园集团，强大的资金链为其全国的房地产开发项目提供了必要的支持。进一步提高了碧桂园的市场占有率，使其成为了国内首屈一指的房地产开发集团。如果房地产企业把对外扩张作为战略发展的目标，就必须以充足的资金链作为支持。
（二）可以为房地产企业的品牌宣传提供资金支持
房地产企业要独树一帜，离不开内部和外部的全面支持。内部的支持来源于产品的研发，即房地产产品的设计及销售形式的完善。外部的支持来源于铺天盖地的品牌宣传及有效的销售策略。例如，各个房地产企业对自身产品的定位各不相同，碧桂园、万科等企业不只在国内有项目，还参与了国外的房地产开发。另外各个房地产企业的产品也各不相同，产品业态和销售内容上的不同选择决定着房地产企业抢占的市场份额，这在一定程度上需要大量资金的支持。
三、房地产行业的融资方式及特点
虽然房地产行业的融资方式多种多样，但是我国房地产行业仍受到传统经营模式的束缚，因此融资的主要渠道还是银行贷款。由于经济的高速发展，旧的融资方式已经不能满足现在房地产行业的需求。而现今的银行信贷政策又受到国家宏观政策的影响，很多房地产企业已经产生了危机感，开始选择其他的融资方式。随着市场的高速发展，各种融资方式也相继出现。除了银行贷款外，近期也有许多房地产企业关注企业债、信托、股权转让等方式，具体渠道如下。
（一）上市股票融资
上市融资这一方式对企业而言是个不错的选择，但是其门槛过高。许多企业直接融资的IPO进程在资本市场面临法律问题、程序问题和市场准入问题，目前仅有万科、龙湖、融创等房地产企业通过该方式成功融资。因此上市融资对绝大多数房地产企业是十分困难的。很多房地产另辟蹊径，为了达到上市融资的目的，通过购买上市壳企业后增资，达到上市融资的目的。银行再根据实际情况为有信誉的房地产企业提供融资和服务。
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（二）银行渠道
银行贷款政策支持是房地产开发商最主要的融资方式，短期信贷可以为房地产开发企业提供现金流。在开发项目立项阶段，有土地一级开发贷款和房地产开发贷款可以选择，可以用土地和在建项目为抵押物，申请相应的专项贷款。除了传统的借贷方式外，房地产企业还可以积极探索其他类型的银行借贷，如项目开发贷，即以项目的权益和收益作为担保，向银行贷款;再如并购贷款，即以并购项目的未来现金流为担保，向银行贷款。
（三）房地产信托
房地产信托是近几年才发展起来的融资方式，由融资方向信托企业申请，制作信托计划，面对社会公开或者定向发行相关信托产品，目的是集合社会上的闲散资金。这样的信托计划可以在很大程度上降低房地产开发的融资成本，同时这种融资方式较其他方式更为灵活，利息也可以调整。
（四）房地产公司债券
由于目前房地产开发企业面临资金周转的难题，所以部分房地产企业会考虑采用融资成本较低又可以达到融资的目的的企业债券方式。在目前我国的债券市场上，债券类型按发行主体进行划分，主要包括国家债、金融债与企业债三种。从目前行业内统计来看，房地产行业的公司债券发行量较少，因此房地产行业内发行企业债券的空间还很大。同时，国家也支持信誉条件良好的企业经证监部门批准后发行公司债券，开拓新的融资方式，努力摆脱房地产行业对银行借贷的依赖，鼓励房地产企业积极探索企业债券这一融资方式。
（五）项目定向跟投
项目跟投是以房地产企业的开发项目为主要投资目标的，企业根据自身的经营情况确定一个比较合理的跟投利率。很多企业的跟投项目还对企业的内部员工开放，这种融资模式在一定程度上可以调动员工参与项目的积极性。这种方式可以实现企业的互惠共赢，促进企业的长远发展。
四、对房地产行业融资的建议
货币政策从“稳健”转为“从紧”，现行金融调控政策影响着传统房地产企业的融资渠道，传统融资方式存在的弊端正日益凸显出来。
（一）提高房地产企业自身的资金周转能力，降低对外界资金的依赖
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房地产企业应该有效提高资金的周转速度，提高各个企业甚至各个项目的之间的资金周转速度，在资金需求节点上实现有效“输血”。同时，“打铁还需自身硬”，房地产企业应提高产品的市场竞争力，用产品吸引客户，让客户信任企业，形成有效的资金回流模式。
（二）改变企业的运营方式，打破企业单一的融资模式
房地产企业已经到了打破“独行侠”思维模式的时候，随着经济的高速发展，独立作战的模式已经不能适应时代的发展。企业应该结合多种经营模式，鼓励中小型房地产企业和大型房地产企业加强合作，鼓励企业改变单一的运营方式，采用多元化经营模式，保证企业持续、健康的发展。国内很多大型房地产企业已经开始涉猎不同行业的发展，其中有些大型房地产企业甚至参与了娱乐等多个行业，以拓宽资金渠道，最大限度地确保企业的长远运营。这种发展模式，在一定程度上解决了企业资金渠道单一的问题。
（三）及时识别市场风险，合理安排地产项目的投资
分散投资，分散风险是房地产行业的首选决策。如果房地产企业在一个地区投资一个项目，那么风险就会集中在一个区域内。如果这个区域的经济发生变化，就会大大影响该项目的发展，给房地产企业带来一定的经济损失。因此，房地产企业要在能力范围内合理规避风险，将项目分散到不同的城市，有效減少损失。另外，房地产企业要合理掌控各个项目的具体进度，结合各个阶段的项目进度、经营情况和融资成本，安排适合每个阶段的融资模式。同时，房地产企业也应该考虑项目的自身情况，根据项目情况安排融资规模，满足当下的融资需求，尽量控制融资成本。
（四）鼓励企业培养融资人才
房地产行业急缺融资专业的人才，主要是由于企业的财务人员并非融资专业的人才。企业要积极培养既懂金融又懂房地产的复合型人才。随着房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起，房地产行业需要大量人才作为坚强的后盾。这些人才与以往不同，他们需要全面掌握金融、证券业务、房地产经营、法律、资产评估等知识。企业要成为具有竞争力的大型企业，必须从企业的内部做起，大力培养企业的金融人才。
五、结语
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在新的发展形势下，房地产企业的融资要实现创新突破，必须改变旧观念和旧方式。随着这些年国家宏观调控政策的实施，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化。旧的银行贷款方式在政策的要求下门槛渐高，已经不能适应所有房地产企业的要求。房地产企业要实现发展必须构建多元、合理的融资渠道。贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道。必须在以银行贷款为大前提的基础上将房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种融资形式相结合，形成良性的、低风险、高效率的融资渠道。值得欣慰的是我国很多房地产企业已经开始寻找适合自身的融资方式，为自身的发展获取资金，保障企业的经营，保障企业的可持续发展。（作者单位为湖北时瑞达重型工程机械有限企业）参考文献[1]张媛妮.关于房地产行业融资的思考[J].中国集体经济，2018（7）：90-92.[2]薛四敏，周晓静.房地产企业融资体系的建立与思考[J].征信，2018，36（2）：85-89.[3]张冬漪.房地产融资渠道的现状与发展[J].时代金融，2018（6）：271.[4]佟曾，曲英男.房地产开发项目融资风险及对策[J].合作经济与科技，2020（08）：64-65.
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篇二：房地产企业融资难问题浅析
浅析中小型房地产企业融资困境与出路摘要：改革开放以来，随着我国经济的快速发展，居民生活水平大幅提高，我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈，进而推动了我国房地产行业的迅猛发展，其规模也日益壮大。但是，随着我国经济由高速发展转入高质量发展，以及大量房地产调控政策的实行，中小型房地产企业面临较大的发展压力，并且融资困境成为制约其发展的重要因素。本文在分析中小型房地产企业融资管理的重要性基础上，深入探讨了当前中小型房地产企业的融资困境，论述了中小型房地产企业融资难的原因，并提出了中小型房地产企业应对融资困难的对策及出路。
关键词：房地產企业；融资困境；融资渠道创新
一、引言
改革开放以来，随着我国经济的快速发展，居民生活水平大幅提高，我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈，这也推动了我国房地产行业的迅猛发展，其规模也日益壮大。但是，随着我国经济由高速发展转入高质量发展，以及大量房地产调控政策的实行，中小型房地产企业面临较大的发展压力，并且融资困境成为制约其发展的重要因素。实际上，房地产企业属于资金密集企业，开发周期比较长，前期投入资金多，特别是在前期投入时经常会遇到资金困难的压力，对于大部分中小型房地产企业来说，由于大部分没有上市，本身企业规模较小，管理能力跟不上，企业内部资金偏少，贷款能力较弱，政策一旦对房地产行业不利就有可能断了资金链，使之陷入资金困境，因此加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新具有重要的现实意义。加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新的重要性具体主要体现在以下方面：
（1）融资管理及融资渠道创新是房地产企业开发建设的重要保障
房地产企业是属于资金密集性企业，一般建设周期较长，项目开发量大，占用资金量大且资金回笼速度慢，所以为了保障建设项目能顺利开发，就必须要有合理的规划，认真加强融资管理工作，在项目开发过程中能顺利投入使用，不会因为资金的大量闲置或短缺而影响资金成本。
（2）融资管理及融资渠道创新是房地产开发成本的重要因素
房地产企业开发成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套设施等，投入项目巨大，单靠企业的自有资金是远远不过的，一般企业筹集资金的方式大多是靠外部融资，从而会产生财务费用，增加财务成本，所以，通过合理的融资方式，降低财务成本，也是对房地产企业开发成本发挥重要作用。
（3）融资管理及融资渠道创新是降低财务风险的重要手段
由于房地产企业大部分开发资金都是从外部融资取得，而企业本身开发期长，投资大，在开发过程中，如果房地产企业对外融入的资金都有严格的管理，就不容易存在财务风险，
如果企业负债较多时，没有合理的融资筹划，就会影响到企业的收益和信誉，使其产生大的财务风险，严重威胁到企业的生命周期。
二、当前中小型房地产企业融资的困境
当前，中小型房地产企业融资周期长，由于房地产项目一般开发周期较长，前期资金占用量较大，资金回笼较慢的特点，所以为了保证企业的顺利开发建设，就必须要加强融资管理及融资渠道创新工作，通过融资管理及融资渠道创新工作合理规划，认真筹划，在项目建设中能筹措到足够的资金，满足今后的开发建设工作，不能出现因资金短缺或闲置而出现影响成本的情况。当前，中小型房地产企业融资的困境具体主要体现在以下方面：
（1）房地产企业融资需求不断加大
房地产企业的资金需求量是别的一般企业不能比的，它会随着开发量的增加而增加，目前，环保和安全方面在不断要求提高，新技术和新材料的不断创新给企业无形中又增加了成本，随着人工、土地价格的上涨，使企业的开发成本在不断加大。
（2）房地产企业的融资渠道单一
如果房地产企业在开发过程中，不能解决资金渠道多元化，保证不了足够的资金来源，就无法解决企业在开发中资金压力，那么有些企业就会加快建设力度，缩短开发周期，难免会在质量上出纰漏，或者会有些企业会为了提前尽快回笼资金，降低成本而使用一些质量不过关的材料，这样房地产企业的质量就得不到保障。
（3）融资抵押物受限制
抵押物不够，抵押值太低，正常情况下，民营中小型房地产企业抵押物大多是自己建成的产品或土地，由于抵押物所处位置，升值潜力不占优势，评估值居下，在一定程度上拉开了评估值的距离，制约了融资规模。
（4）中小型房地产企业没有竞争能力
中小型房地产企业市场竞争力较弱，上市公司房地产企业与中小型房地产企业在融资便利上分化明显，中小型房地产企业银行贷款是首选。但是银行从来不对中小型企业有过多的青睐，只限于国家前30强，对我们中型房地产企业来说限制了进一步的发展。在激烈的市场中找不到突破口，将会被大地产商兼并收购。
三、中小型房地产企业融资困境的原因分析
（1）房地产行业的发展未能适应国家的改革调整
九十年代，我国实施房改政策以来，房地产进入市场主导地位，使人民的居住环境和生活水平带来改善，但是，由于规划理念和地域的差别，房地产开发企业出现了百花齐放的现状，由于缺乏标准和约束，市场上出现了一些环保差，科技含量抵，建筑质量不过关
的毛坯房，产生了很多矛盾，房地产市场出现前所未有的非理性增长及大量空置的闲置房，对房地产市场是一个大冲击波，降温减势，使我国房地产行业进行了行业性的调整。
（2）房地产金融市场的不完善
与成熟的西方发达国家的房地产金融市场相比，除了银行借款外，大多是通过上市、发行债券、基金、信托等金融产品进行融资，同时还可以有发达的二级证券市场，能更好的帮助房地产企业开发项目解决资金需求的问题，而我国的房地产企业融资规模只占较小的比例，虽然只能通过信托、基金等，但是融资渠道相对比较单一。
四、中小型房地产企业纾解融资困境的对策及出路
（1）拓宽融资渠道，创新融资理念，开发金融产品的多元化
除了银行借款外，房地产可根据自身的融资规划选择适合自己的融资方法，房地产企业的融资方式有：固定资产租赁借款、企业间的资金拆借、民间融资等，以上足以可见为了顺應经济的发展，以银行单一融资渠道将被多元化融资方式所取代，为企业的资金需求做出保障。
（2）利用国家支持性政策，尽量缩短融资周期
篇三：房地产企业融资难问题浅析
关键词：......................................................................................................................................................2一、我国房地产企业融资的相关概述................................................................................................3一、房地产企业融资的概念..........................................................................................................3二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点.....................................................................3
①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。.....................................3②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大.............................................................3③资金运作受地域影响大.....................................................................................................4④土地和房产的抵押是融资重要条件..............................................................................4二、我国房地产企业融资现状分析.....................................................................................................41.国内银行贷款..................................................................................................................................42.信托项目融资..................................................................................................................................53.海外房产基金融资.........................................................................................................................54.国内产业基金融资.........................................................................................................................55.非上市股权融资..............................................................................................................................66.上市融资...........................................................................................................................................67.债券发行...........................................................................................................................................6三、当前我国房地产企业融资存在的问题.......................................................................................6一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大.....................................................................6二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全................................73、房地产企业融资水平不同大...................................................................................................74、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制............................................8五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻............................................................8四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析..............................................................................91、成立多层次房地产融资体系...................................................................................................92、加紧开发房地产金融投资产品..............................................................................................93、完善房地产金融法律法规........................................................................................................9五、总结......................................................................................................................................................10六、参考文献.............................................................................................................................................10
摘要：
我国房地产行业通过二十连年的进展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其项目开发资金来源仍是以银行信贷为主，形成融资渠道单一的融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各类各样的限制，融资规模仍然有限。本文简腹地分析了房地产企业的融资现状，而且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，探讨了相关对策，以供参考。本文以为，如何冲破我国房地产业进展的资金瓶颈，尽快成立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
关键词：
房地产；融资；问题；对策
一、我国房地产企业融资的相关概述
一、房地产企业融资的概念房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，增进房地产的流通及消费，利用各类可能的方式、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。房地产业的资本密集性的特点决定了开发一个房地产项目需要庞大的项目启动资金，动辄数亿，乃至数十亿，而仅仅依托企业自有资金，是不可能完成项目开发的。为了使项目能顺利地开展，房地产开发企业必需通过各类手腕进行外源性融资。从此后的进展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例仍然不会减少，只是会在结构上趋于多元化。②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大由于房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产交易市场等四个彼此联系的市场的制约，致使了一个房地产项目从开发到交付利用所花费的时刻短辄一年，长则数年，通过较长的时刻才能使产品进入流通和消费领域，因此房地产项目投资回收期长，若是通过分期收款或者通过出租取得租金来收回投资，则所需时刻将会更长。由于房地产开发占用资金多，资金周期长所以其投资风险也较大，主要表现为资金的流动性风险、通货膨胀风险和项目的经
营风险等。③资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房
地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有必然的地域性，从而致使房地产项目的资金运作也会受到地域上的较大影响。
④土地和房产的抵押是融资重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。而土地是稀缺性资源，随着经济的进展，人类的生产生活将会对土地的需求不断增加，房地产的价值便也会随之增大，从而土地和房产的抵押成为金融机构所看重的重要融资条件。
二、我国房地产企业融资现状分析
最近几年，受到一系列国家宏观调控政策的影响，金融机构、专门是银行，大都提高了对房地产行业贷款的要求，房地产开发商通过银行贷款这一融资渠道能取得的资金急剧减少，从而其它渠道融资的需求量大增。房地产企业面对资金来源的瓶颈问题，现行的具体办法有以下七种。
1.国内银行贷款银行贷款现今仍然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧，而且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门坎，将大多数开发商排除在门外。可是，对于大部份房地产企业而言，相对便捷，本钱相对较低，财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况，国内银行贷款还债压力大等缺点能够通过调整长期欠债和短时刻欠债的欠债结构得以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行
视为优质资产，商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支
撑一个新的房地产项目的进展，但其之所以大受青睐，主如果因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势：一则能够引入海外基金，二则能够充分利用国内现有的产业投资信托基金，三则能够采取固定回报的方式，使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司，四则能够在适当的时候将项目公司包装上市，进一步吸收社会闲散资本，五则能够完成项目前期建设的融资，使项目前期建设得以顺利进行，进一步使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有十分踊跃的作用。
3.海外房产基金融资现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于迫不及待的中国房地产来讲仍是远水难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍和国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都给国际资本的进入造成了不小的阻力。4.国内产业基金融资毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。但是，由于有关产业基金法律的不健全，致使了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资，自然，由于在具体运作上缺乏相关规范，所以存在的隐患也不容小觑。
5.非上市股权融资在现今的房地产行业当中，土地储蓄丰硕的企业没有资金，资金充足的企业拿不到地，如此的情形似乎并非少见。由此看来，强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。但是，股权投资虽然能够充实自有资金，但一般的房地产企业注册资金额较小，若是同意其他企业的股权投资，往往意味着让出了控股地位，也意味着将大部份开发利益拱手相让，这又是企业不肯意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充沛的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。6.上市融资上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。但是现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则眼前，只有真正有实力，守规矩的开发商才可能顺利上市，但是在目前开发商数量过量、信用水平普遍低下的情形下，若是想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金欠缺，并非现实。7.债券发行在我国债券市场的规模相对国外较小，交易十分清淡，发行和持有的风险都较高，因为按照《公司法》，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产欠债率、资本金和担保等都有严格限制，这一样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。
三、当前我国房地产企业融资存在的问题
一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大
在一个新的房地产项目当中，房地产企业的银行贷款往往贯穿于土地储蓄、房地产开发、房地产销售的整个进程。约80％的土地购买和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行，这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中于银行，无益于银行的正常运转。同时也说明多元化的融资体系至今尚未形成，融资渠道单一集中于银行信贷，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为房地产行业风险的最大承担者。
另一方面，由于房地产业融资渠道过度集中于银行信贷，那么银行信贷政策的每一次转变和调整都必然会给房地产业带来庞大冲击和影响，无益于房地产业健康稳固的进展。我国房地产融资的现状是虽然银行在房地产融资中占据着超过一半的融资任务，但银行所取得收益只是利息，与房地产的受益多少没有直接联系，这就致使了银行所承担的风险与收益并非对称，无益于银行体系的稳固。房地产业普遍的的高债务比例给企业的预算带来了软约束，无益于企业自身的宏观调控。房地产业自有资本偏低致使行业过度投资，从而其他产业的投资相对减少，形成了对其它产业的挤出效应，无益于国民经济的全面协调进展。
二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约较大，而且政府管制严格，直接致使目前在房地产融资中，这些模式所带来的融资资金所占比重很小。另外，最近政府出台的一系列相关宏观调控政策，直接对房地产开发商的融资带来了专门大的困难。具体表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门坎。3、房地产企业融资水平不同大我国沿海城市与内地的经济水平差距专门大，这直接致使了我国沿海城市和
内地房地产企业的融资资金数量不同较大。具体来讲，若是那个地域经济进展比较好，融资就比较容易获取，不然融资就很困难。在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，国外资金所占比例较小。而在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行以为贷款风险超级大，所以很宝贵到银行信贷的支持。相较之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰硕的管理经验，但受政策限制，难以获取土地资源。
4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制房地产金融市场体系不健全，会使得各企业之间的业务关系无法理顺，从而无法形成一个有效的运行机制。当前，我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺点。而证券市场改革与进展进程缓慢，就会致使许多金融产品不能得以有效运用。本文以为，房地产的各类融资方式正是受到了证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的进展，且过于依赖银行信贷这一单一间接融资模式，加大了企业财务风险，也给社会经济运行带来了金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了金融机构内部欠缺对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的进展构思及操作思路。五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻房地产行业是超级典型的资本密集型产业，可是我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这往往致使企业开发新项目能力低，抵抗风险能力差。在我国，具有区域影响力的房地产开发商超级少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，
房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个重要原因之一，因为信用低即意味着信贷风险高，也就意味着融资困难。
四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析
1、成立多层次房地产融资体系当前我国房地产企业融资困难的主要问题是缺少一个稳固的多层次的房地产融资体系，以知足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主如果商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良，对我国房地产融资奉献有限。股权融资门坎相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。最近几年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，我国迫切需要成立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少房地产企业对银行信贷的依赖。2、加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化进展，关键是需要设计出有不同的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳固的房地产金融产品供给体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行尚未专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控办法开始，银行信贷正慢慢退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。3、完善房地产金融法律法规为了规范房地产企业的融资活动，国家、地方和有关部门公布了一系列法律、法规。可是体系不全，规定不具体。从整体上看，这些法律、法规严峻滞后于房
地产经济的进展。在房地产融资多元化的进程中，新出现的很多融资工具若是没有相应的制度进行规范，就不免陷入混乱局面。所以为了尽快成立良好的房地产企业融资环境，我国必需要加速成立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分派等，做出严格规定。才能使我国房地产企业的多元化融资规范地进展。
五、总结
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推动国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有如此,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。
传统的通过自我积累、自我进展的方式解决企业进展中的资金问题已愈来愈不适应不断转变的外部条件，对房地产企业而言，踊跃采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，尽力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业进展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速进展。
六、参考文献
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篇四：房地产企业融资难问题浅析
房地产企业筹融资管理存在问题及对策一、房地产企业筹融资现状
随着经济下行压力的增加和金融市场的改革，房地产企业融资难度越来越大、融资成本越来越高，尤其是中小企业面对的形式更严峻。首先，房地产市场收益在逐年下降，投资风险逐年增加，民间资本进入房地产市场变得越来越谨慎，直接融资比例迅速下降。其次商业银行对房地产开发贷款和住房按揭贷款的管理越来越严格，抵押担保等要求越来越高，部分中小企业、民营企业难以获得优质的银行贷款资源，迫不得已转向高成本、高风险的高利贷。再次资本市场的动荡和金融市场改革的不确定性难以实现房地产企业筹融资创新的目的，金融创新人才的缺失也极大的影响了企业的筹融资能力，大部分的房地产企业仍旧停留在传统的银行抵押贷款、国家政策性贷款等方面，只有少数的规模较大的房地产企业通过资本市场开展筹融资活动，而按揭贷款证券化、应收账款理财化、土地及住宅银行等创新手段仍处于研究起步阶段。目前房地产市场处于波动状态，市场风险居高不下，中国的房地产即将面临着一次清洗，资金实力弱的企业将难逃被淘汰的命运[1]。
二、房地产企业筹融资管理存在的问题
资金作为企业的“血液”，其重要性不言而喻，筹融资作为获取企业“血液”的手段，对房地产企业显得尤为重要。经过分析房地产企业的财务状况、筹融资情况和资金管理状况，不难发现其中存在的问题。
首先、房地产企业资金预算不够准确、融资结构不合理。在实际情况中，由于房地产项目投资总量大、建设周期长，很多的房地产企业在资金管理上缺乏有效的手段，在资金预算上不准确、不合理。一些项目有大量资金冗余沉淀，造成了资金的浪费；一些项目由于缺乏资金，导致不能及时的开工建设，错过了入市的最佳时机。另外，我国的房地产企业自有资本金与其他投资资金的比例非常少，只有20%-30%之间，大量资金要通过其他各种渠道取得，如银行贷款、企业借款、企业债券，甚至于民间资本。因此导致我国房地产企业的资产负债率普遍较高，一般都在70%以上，部分企业高达80%，资本结构非常不合理，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大的被动[2]。
其次、融资渠道狭窄，难以获得优质资源。目前，中国的房地产企业常见的融资方式有股票、银行贷款和企业债券。除了少数房地产企业能从资本市场获得优质资源，部分企业可从集团公司等融资平台获得成本较低的债券资金外，大部分的房地产企业都依赖于银行贷款。相对于短期的银行借款，企业债券虽然在期限上和资金管理上有较大的优势。但在资金取得上比银行贷款复杂，手续要繁琐，受到《企业债券发行管理条例》《公司法》和《证券法》等约束，同时在债券到期时对
企业的现金流有较大的考验，中小房地产企业难以通过发行企业债券的方式取得资金，而且中国目前已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券，如土地开发债券、房地产投资债券等尚未发行[3]。事实上，相对于其他方式，上市融资的资金成本相对较轻，但这仅针对于少数的具有雄厚实力的房地产企业来说，部分企业只能采用后门上市的方式融资，这样的融资方式同样需要大量的资金，对大部分的中小房地产企业来说并不现实。
再次、国家金融政策不明确，相关法律法规不完善。面对资金密集型的房地产企业，中国政府在金融政策出台上比较谨慎。严格禁止房地产市场的场外配资，在个人住房贷款首付比例和利率优惠上比较谨慎，对海外资金进入我国房地产市场的监督和审批程序非常严格，即使是最近国务院推行的“营改增”政策在细节和具体操作上也存在很多的不确定性，这些因素都直接影响着房地产的筹融资问题。同时，中国政府在关于房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，比如土地产权到期问题。目前，我国从已运作的房地产投资基金多采用公司式、信托式和合作式三种形式。但自20世纪90年代出现以来，到目前为止我国还没有出台相关的产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。而这其实也是后期房地产企业融资的一道难题。
三、完善房地产企业筹融资管理的对策
在分析了房地产企业筹融资现状以及存在问题的基础上，结合目前中国房地产行业的实际情况和金融市场的具体措施，经过研究，我们可以从以下几个方面着手，解决房地产企业融资难、融资贵的问题。
（一）做好项目资金预算，合理安排资金收支，优化资本结构
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。作为资金密集型的行业，房地产企业在土地购入前应进行项目的总体进度安排和资金计划，在项目资金收支上做到平衡，最大程度的发挥资金的有效性，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。同时房地产企业要想法设法的降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，特别是对于以银行贷款为主要融资渠道的企业来说尤为重要。
（二）促进金融创新，推动公司融资渠道多元化
随着中国金融市场的改革和不断成熟，房地产企业应加强金融创新人才的引入，加大对金融市场融资创新能力的开发，探索新的筹融资渠道。除了银行贷款、企业借款和集团公司资金池等传统融资渠道外，房地产企业应积极探索资本市场、证券市场和投资信托基金市场。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。据统计，在中国产业地产的30强中，有13家上市公司，另外的17家企业有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3-5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上
市公司。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。除了资本市场外，金融创新也成为目前房地产市场的重要景象，房地产投资信托基金就是其中的一种。推动发展房地产投资信托基金不仅符合我国国情，操作性强，还能拓宽外部融资渠道，缓解房地产企业的融资难现状，有益于优化资本结构。而金融创新的另一种方式就是房地产证券化，其本质是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化，其主要品种有房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化。房地产证券化不仅方便企业筹融资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。在未来15-20年，中国房地产金融市场不断的健全和完善，与不动产相配套的房地产信托基金会越来越成熟，按揭贷款的证券化、土地银行、住宅银行和社区银行将不再遥远，围绕客户整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷。
（三）密切关注国家产业政策，调整企业发展战略
随着国家十三五规划纲要的出台，中国必将形成开放型经济的新体制，大数据时代和互联网时代已经来临，随着金融体制的改革和新型城镇化的推进，房地产行业也必将迎来新发展。房地产行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，包括对存量资产的整合争夺，对智慧互联的不断深化，对轻重平衡的认知实践，都使得房地产行业的竞争越演越烈。因此，众多的房地产企业要想在市场中保有相应的地位，就必须密切关注国家产业政策调整，根据市场发展的具体情况，调整自身的发展战略和产业模式。
四、结语
总而言之，房地产企业的筹融资管理是一个综合性的课题，融资难、融资贵是目前的普遍问题，既受到宏观政策、市场变化的影响，也有企业内部管理不善的问题。针对政策及市场变化要密切关注，尽可能的争取各项优惠政策和抓住市场机遇，但房地产企业更重要的还是要从根本上改善内部的经营管理问题，提高资金使用效率，推进融资多元化，积累自身发展的基金，准确定位市场位置，积极寻求合作伙伴，保持企业的竞争力。
篇五：房地产企业融资难问题浅析
浅谈房地产企业融资问题及建议作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期
周洁
摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，
也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
篇六：房地产企业融资难问题浅析
浅析房地产融资渠道存在的状况问题及建议摘要:随着我国经济的不断发展，房地产已经成为拉动我国国民经济的重要力量。本文主要针对我国房地产融资渠道状况进行了探索，并且就拓宽与完善我国房地产融资渠道提出了建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
标签：房地产；融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中,常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三)融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高
收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资,一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台,法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托代理机制风险的存在,影响资金配置的效率,造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一
级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规,规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全,规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为,促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金,拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源,即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金,如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报,而非高回报,同时社会保障基金资金巨大,正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长,资金需求量大,二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
(三)完善风险控制机制,保障资金安全
房地产有自身的周期,风险也随之而来。目前我国房地产产业制度与融资制度不健全,监管手段还很落后,难以承受融资市场化带来的冲击,容易导致房地产融资风险的扩散。引入社保基金为融资渠道的话,众所周之,社保基金第一条投资原则就是安全性,如果没有安全性作为保障,不说社保基金,就是吸引其他资金也是比较困难的,一级市场也好,二级市场也好,房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题,既要控制融入方,即房地产企业本身的风险,如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险,保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险,如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则,进行多样化组合投资,从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。
篇七：房地产企业融资难问题浅析
浅谈房地产企业融资问题及解决建议作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
