房地产估价规范书籍5篇

房地产估价规范书籍5篇房地产估价规范书籍　　优选文档　　房地产估价标准202X.8　　1总则　　为了标准房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本标准下面是小编为大家整理的房地产估价规范书籍5篇,供大家参考。

篇一：房地产估价规范书籍

　　房地产估价标准202X.8

　　1总则

　　为了标准房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本标准。本标准适用于房地产估价活动。房地产估价除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。

　　2估价原则

　　评估市场价值，应遵循以下原则：1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5X最正确利用原则。

　　房地产的抵押评估价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估原则外，还应遵循慎重原则，房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估应依据估价目的和价值类型从市场价值评估的原则中选择适用原则，并可增加其他适用原则遵行不同估价原则的评估价值，应符合以下规定：1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2.遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3.遵循价值时点原则，估价结果应是在依据估价目实在定的某一特定时间的价值或价格。4.遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5.遵循X最正确利用原则，估价结果应是在估价对象X最正确利用状况下的价值或价格。6.遵循慎重原则，评估价值应在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高因素下的价值或价格。X最正确利用状况包含最正确的用途、规模和档次等，应按法律上同意、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和推断确定。并符合以下规定：

　　1.当估价对象权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应依据估价目实在定是从估价对象权利人的角度或从意向取得者的角度进行估价，再依据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的X最正确利用状况。

　　2.当估价对象已做了某种使用，应在调查及分析其利用现状根底上，对其X最正确利用和相应的估价前提作出以下的推断和选择，并在估价汇报中说明：

　　1维持现状前提：分析、推断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2更新改造前提：分析、推断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3改变用途前提：分析、推断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4扩大规模前提：分析、推断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5重新开发前提：分析、推断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；6上述情形的某种组合或其他特别利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特别利用前提进行估价。2.0.6当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按以下规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价汇报中说明及对估价汇报和估价结果的使用作出相应限制：1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；2.政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按以下规定执行：1〕登记用途、规划用途之间不一致的，可依据估价目的或X最正确利用原则选择其中一种用途；2〕实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应依据估价目实在定估价所依据的用途。

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　　3估价程序

　　3.0.11房地产估价工作应按以下程序进行：1受理估价托付2明确估价根本领项；3制定估价作业方案；4搜集估价所需资料；5实地查勘估价对象；6选定估价方法进行测算；7确定估价结果；8撰写估价汇报；9审核估价汇报；10交付估价汇报；11估价资料归档。

　　3.0.2估价托付应由房地产估价机构统一受理，并应符合以下规定：1在接受估价托付时，应要求估价托付人出具估价托付书；2决定受理估价托付后，应依据估价工程的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师

　　数量，并清洗选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价题共同进行估价，且应明确其中一人为工程负责人。

　　4除应采纳批量估价的工程外，每个估价工程应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价托付、实地查勘估价对拟定估价汇报等估价工作。

　　3.0.3估价根本领项包含估价目的、价值时点、估价对象和价值类型,应与估价托付人进行沟通及调查有关情况和规定的根底上确定，并应符合以下规定：

　　1.估价目的应依据托付人真实、具体的估价需要以及估价汇报的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、X、简洁。

　　2价值时点应依据估价目实在定，采纳公历表示，宜具体到日。回忆性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

　　3估价对象应在估价托付人指定及提供有关情况和资料的根底上，依据估价目的依法确定。并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价汇报中依据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

　　4价值类型应依据估价目实在定，并应包含价值或价格的名称、价值定义或内涵。3.0.4制定估价作业方案应对估价目的进行分析的根底上编制，并应包含以下内容：

　　1估价工作的主要内容及质量要求，应包含拟采纳的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其X渠道等；

　　2估价工作的具体步骤及时间进度；3估价工作的人员安排。3.0.5估价所需资料应针对估价工程进行搜集，并应包含以下资料：

　　1反映估价对象区位、实物和权益状况的资料2估价对象及其同类房地产的交易、收益、本钱等资料；3对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；4对房地产价值和价格有普遍影响的资料。3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价托付人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印与原件核对，不得仅凭复印件推断或假定估价对象的权属状况。3.0.7估价对象的实地查勘应符合以下规定：1应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，2应拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；

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　　3应制作实地查勘记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，等，记载的内容应真实、客观、X、完整、清楚。3.0.8当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价汇报中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进扩实地查勘的估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据缺少假设在估价汇报中说明。3.0.9以估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特别的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业援助，并应在估价汇报中说明。

　　3.0.10对估价对象的房屋平安、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规推断和相应假设的，应建议估价托付人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等。再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价汇报中说明。3.0.11估价汇报在交付估价托付人前，应以其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。3.0.12估价汇报经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规定和估价托付合约约定交付估价托付人。

　　3估价汇报交付估价托付人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁以下估价资料：1估价汇报；2估价托付书和估价托付合约；3估价所依据的估价托付人提供的资料；4估价工程X和沟通情况记录5估价对象实地查勘记录；6估价汇报内部审核记录；7估价中的不同意见记录6外部专业援助的专业意见。3.0.14房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价效劳的行为结束且不得少于10

　　年。保存期限应自估价汇报出具之日起计算。

　　4估价方法

　　4.1估价方法选用选用估价方法时，应依据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，比照拟法、收益法、本钱

　　法、假设开发法等进行适用性分析。估价方法的选用，应符合以下规定：1估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比拟法。2估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。3估价对象可假定为独立的开发建设工程进行重新开发建设的，宜选用本钱法；当估价对象的同类房地

　　产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用本钱法。4估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采纳除本钱法以外的方法测算的，应选用假设

　　开发法。4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种方法进行估价。当估价对象适用两种

　　或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用全部适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价汇报中说明并陈述理由。

　　4.2比拟法运用比拟法估价，应按以下步骤进行：

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　　1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立比拟根底；4进行交易情况修正；5进行市场状况调整；6进行房地产状况调整；7计算比拟价值。搜集交易实例信息应满足比拟法运用的需要，宜包含以下内容：1交易对象根本状况；2交易双方根本情况；3交易方法4成交日期；5成交价格、付款方法、融资条件及交易税费负担情况；6交易目的等。选取的可比实例应符合以下规定：

　　1可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；2可比实例的交易方法应适宜估价目的；3可比实例房地产应与估价对象的相似4可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相关不宜超过一年，且不得超过两年；5可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。6在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。以下特别交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：1利害关系人之间的交易；2对交易对象或市场行情缺少了解的交易；3被迫X或被迫购置的交易；5人为哄抬价格的交易；6对交易对象有特别偏好的交易；7相邻房地产合并的交易；8受迷信影响的交易；4.2.5可比实例及其有关信息应真实、可靠、不得虚构。应对可比实例的外部善和区位状况进行实地查勘，并应在估价汇报说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。选取可比实例后，应建立比拟根底，对可比实例的成交价格进行标准化处理，统一标准化处理应包含统一财产范围、统一付款方法、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位并应符合以下规定：1统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行比照，并应排解因财产范围不同而造成的价格差异。2统一付款方法，应将可比实例不是在成交日期或一次性付清方法下的价格，调整为在成交日期且一次性付清的价格。3统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。4统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。5统一计价单位，包含统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜X金融主管部门颂的成交日期的市场汇率中间价计算。当满足本标准第4.2.3条要求的交易实例少于三个时，在掌握特别交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特别交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应排解交易中的特别因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。进行市场状况调整，应排解成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价风格整为在价值时点价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的根底上，采纳可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或价格指

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　　数的X应真实、可靠。房地产状况调整应排解可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包含区位状况调整、实物状

　　况调整和权益状况调整。进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价风格整为在估价对象区位状况下的价格。且调整的内容应包含位置、交通、周围环境、外部配套设施等。单套住宅的区位因素还应包含所处楼幢、

　　楼层和朝向。进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价风格整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包含面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。建筑物实物状况调

　　整的内容应包含建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价风格整为在估价对象权益状况下的价格。且调整的内容应包含规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租

　　赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清楚情况等。进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐

　　项进行比拟，找出各种因素之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比拟因素，应依据估价对象的用途等情况确定。

　　交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采纳金额、百分比或回归分析法，通过直接比拟或间接比拟对可比实例成交价格进行调整。

　　进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，应符合以下规定：1分别对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％，综合调整幅度不应超过30％。2经修正和调整后的各个可比实例价格中，X价与X价的比值不宜大于1.23当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例4当因估价对象或市场状况特别，无更适宜的可比实例替换时，应在估价汇报中说明并陈述理由。

　　对经修正和调整后的各个可比实例价格，应依据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比拟价值。

　　比拟法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关估价数据的测算。

　　4.3收益法

　　运用收益法估价，应按以下步骤进行：

　　1选用具体估价方法；2估量未来收益期或持有期；3测算未来净收益；4测算酬劳率或资本化率、收益乘数；5计算收益价值。收益法估价时，应区分酬劳资本化法和直接资本化法，并应优先选用酬劳资本化法。酬劳资本化法估价

　　时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时，宜选用

　　持有加转售模式。

　　4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

　　nAi

　　V＝∑-------------

　　………〔4.3.3〕

　　i=1〔1＋Y〕i

　　式中V─收益价值〔元，元/m2〕；

　　Ai─未来第i年的净收益〔元，元/m2〕；

　　Y─酬劳率〔％〕；

　　n─收益期〔年〕。

　　4.3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按正式计算：

　　V

　　ti1

　　Ai(1Yi)i

　　(1

　　VtYt

　　)t

　　〔4.3.4〕

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　　式中V─收益价值〔元，元/m2〕；

　　Ai─期间净收益〔元，元/m2〕；

　　Vt─期末转售收益〔元，元/m2〕

　　Yt─期末酬劳率〔％〕

　　Yi─未来第i年酬劳率〔％〕；

　　t─持有期〔年〕。

　　4.3.5选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计算:

　　NOI

　　V＝-----

　　……………〔4.3.5〕

　　R

　　式中V─收益价值〔元，元/m2〕；

　　NOI─未来第—年的净收益〔元，元/m2〕；

　　R─资本化率〔％〕。

　　4.3.6收益期应依据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合以下规定：

　　1建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑

　　物剩余经济寿命；

　　2建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应6条

　　规定处理。

　　3评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。

　　4.3.7持有期应依据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能预测期间收益的一般期限来确定，

　　并宜为5年至10年。

　　4.3.8净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合以下规定：

　　1依据租赁合约和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。

　　2有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，

　　或为租赁收入加上其他收入。

　　3运营费用包含房地产税、房屋保险费、物业效劳费、治理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使

　　用或营业的必要支出，并应依据租赁合约约定的租金〔以下称合约租金〕涵义决定取舍。其中由承租人负

　　担的局部，不应计入。

　　4评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合约租金。

　　4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应依据估价对象的用途等情况，选择以下方法之一测算：

　　1商服经营型房地产，应依据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营本钱、经营费用、经

　　营税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。

　　2生产型房地产，依据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售

　　收入减去生产本钱、销售费用、销售税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余

　　额。

　　3尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方法测算净收益，或通

　　过直接比拟得出净收益。

　　4.3.10估价中采纳的收入和费用或净收益取值，应符合以下规定：

　　1除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采纳正常客观的数据。

　　2有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租局部在租赁期间应按合约租金确定租赁收入、未出租局

　　部和已出租局部在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。

　　3评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合约租金明显高于或低于市场租金的，应调查租赁合约的

　　真实性、分析解除租赁合约的可能性及其对收益价值的影响。

　　4.3.11测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情

　　况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用

　　或净收益等数据进行比拟。假设与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。

　　4.3.12期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售本钱。持有期末的房地产转售价格可采纳直接资

　　本化法、比拟法等方面来测算。持有期末的转售本钱应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。

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　　4.3.13测算净收益时，应依据净收益过去、现在、未来的变动情况，推断确定未来净收益流量及其类型和

　　对应的收益法公式，并应在估价汇报中说明推断确定的结果及理由。

　　4.3.14酬劳率宜选用以下方法确定：

　　1市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测

　　算酬劳率。

　　2累加法：以平安利率加风险调整值作为酬劳率。平安利率可选用X金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承当额外风险所要求的补偿，应依据估价对

　　象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

　　3投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与

　　这些投资的风险程度进行比拟，推断、确定酬劳率。

　　4.3.15资本化率宜采纳市场提取法确定。其中的综合资本化率还可依据具体情况，选用以下方法确定：1依据房地产的购置资金构成，将购置房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

　　RO＝M·RM＋〔1－M〕RE

　　………………〔4.3.15-1〕

　　式中RO─综合资本化率〔％〕；

　　M─贷款价值比率〔％〕，即抵押贷款额与房地产价值的百分比；

　　RM─抵押贷款资本化率〔％〕，即第—年还本付息额与抵押贷款额的百分比；

　　RE─权益资金要求的正常收益率〔％〕。2依据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合资本化

　　率，按下式计算：

　　RO＝L·RL＋B·RB

　　………………5-2〕

　　式中RO─综合资本化率〔％〕，适用于土地与建筑物合一的估价；

　　RL─土地资本化率〔％〕，适用于土地估价；RB─建筑物资本化率〔％〕，适用于建筑物估价；L─土地价值占房地价值的比率〔％〕；

　　B─建筑物价值占房地价值的比率〔％〕，L＋B＝100％。

　　6收益价值的计算，应符合以下规定：

　　1对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加

　　自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。

　　2对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合约约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。

　　3对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合约未约定建设用地使用权期间届满

　　无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期

　　结束时的价值折现到价值时点的价值。

　　利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算土地价值，可采纳下式：

　　AO－VB·RBVL＝-----------

　　………………6－1〕

　　RL利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算建筑物价值，可采纳下式：

　　AO－VL·RLVB＝-----------

　　………………6－2〕

　　RB式中AO─土地与地上建筑物共同产生的净收益〔元，元/m2〕；

　　VL─土地价值〔元，元/m2〕；VB─建筑物价值〔元，元/m2〕。4.3.17自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可依据具体情况，选用以下方

　　法计算：

　　1先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土附表很可能和以收益期为使用期限的土地使用权在价值

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　　时点的价值，再将两者相减；2先预测自收益期结束进起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时

　　点。

　　4.4本钱法

　　运用本钱法估价，应按以下步骤进行：1选择具体估价路径；2测算重置本钱或重建本钱；3测算折旧；4计算本钱价值。

　　4.4.2本钱法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合以下规定：1应依据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地产分估路径，并应优先选择房地合估路径。

　　2中选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置本钱或重建本钱进行估价。

　　3选择房地分估路径时，应把土地和建筑物分别作为独立的物，分别测算土地重置本钱、建筑物重置本钱或重建本钱。

　　测算重置本钱或重建本钱，应符合以下规定：1重置本钱或重建本钱应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。2房地产的必要支出及应得利润应包含土地本钱、建设本钱、治理费用、销售费用、投资利息、销

　　售税费、开发利润。4.4.4测算土地本钱和土地重置本钱，可采纳比拟法、本钱法、基准地价修正法等方法，并应符合以下规定：

　　1土地本钱和土地重置本钱应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润

　　2重新购置土地的必要支出应包含土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包含待开发土地本钱、治理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

　　3除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。4.4.5测算建筑物重置本钱或重建本钱，可采纳单位比拟法、分局部项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值且进行适当调整，并应符合以下规定：

　　1对一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建筑有困难的建筑物宜测算重置本钱；

　　2对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建本钱；3建筑物重置本钱和重建本钱应为在价值时点重新建筑全新建筑物的必要支出及应得利润；4建筑的必要支出及应得利润应包含建筑物建设本钱、治理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开

　　发利润。5利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整测算建筑物重

　　置本钱或重建本钱的，应了解该房屋重置价格的内涵。4.4.6各项必要支出及应得利润的测算，应符合以下规定：1各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润2销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数3作为投资利息计算基数的各项必要支出的计算期，应为别自其发生时起至建设期结束时止；4开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的根底上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。

　　建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置本钱或重建本钱减去建筑物在价值时点的市场价值，包含物质折旧、功能折旧和外部折旧。

　　测算建筑物折旧可选用年龄-寿命法、市场提取法、分解法。

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　　采纳年龄-寿命法测算建筑物折旧后的价值，可选用以下公式：

　　1直线法下建筑物折旧后的价值计算公式：

　　t

　　V＝C－〔C－S〕-----

　　………………〔－1〕

　　N

　　2成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式：

　　V＝C·q

　　………………〔－2〕

　　式中V─建筑物折旧后的价值〔元，元/m2〕；

　　C─建筑物重置本钱或重建本钱〔元，元/m2〕；

　　S─建筑物估量净残值〔元，元/m2〕；

　　t─建筑物有效年龄〔年〕；N─建筑物经济寿命〔年〕；

　　q─建筑物成新率〔％〕。4.4.10建筑物有效年龄应依据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的根底

　　上进行适当加减调整得出。

　　1建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的根底上，依据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行等综合分析推断后确定。非住宅建筑物经

　　济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合约等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑

　　物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的

　　时间。

　　2采纳市场提取法测算建筑物折旧，应先从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类

　　似折旧状况的建筑物的可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置本钱得到建筑物折旧后的

　　价值，然后将建筑物重置本钱或重建本钱减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

　　3采纳分解法测算建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成局部，分别测算出各个组成局部并应分为可修复和不可修复两类，再分别测算各个组成局部，然后相加得到建筑

　　折旧。修复本钱小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应为可修复折旧；否则，应作为不可修

　　复折旧。对可修复的，应测算修复本钱并将其作为折旧额。

　　4测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、推断建筑物的实际新旧程度，并应依据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，确定折旧额或成新率。

　　本钱价值应为符合以下规定：

　　1对估价对象为包含土地和建筑物的计税的，房地合估路径的本钱价值应为房地产重置本钱或重建本钱减去建筑物折旧，房地分估路径的本钱价值为土地重置本钱加上建筑物重置本钱或重建本钱减去建筑物折

　　旧。

　　2对估价对象为土地的，本钱价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。

　　3对估价对象为建筑物的，本钱价值应为建筑物重置本钱减去建筑物折旧。6在建工程和新近开发完成的房地产，采纳本钱法估价的，可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以

　　相应的减价调整。

　　7本钱法测算出的价值一般是房屋全部权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同，应对本钱法测算出的价值进行相应调整。

　　4.5假设开发法

　　运用假设开发法估价，应按以下步骤进行：1选用具体估价方法；2选择估价前提；3选取最正确开发经营方法；4测算后续开发经营期；5测算开发完成后的价值；6测算后续开发的必要支出；

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　　7确定折现率或后续开发的利息和利润；8计算开发价值。假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合以下规定：1应依据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析方法或静态分析方法，应优先选用动态分析方法。2动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价值进行折现现金流量分析，且不其它测算后续攷的投资利息和应得利润；3静态分析方法应其它测算后续攷的投资利息和应得利润。假设开发法的估价前提应依据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择以下之一：1业主自行开发前提；2自觉转让开发前提；3被迫转让开发前提。选取最正确开发经营方法，应先调查估价对象状况、估价对象所在房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成的房地产状况及其经营方法。后续开发经营期应依据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营方法、类似房地产开发工程相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。4.5.6后续开发的必要支出应依据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营方法、类似房地产开发工程相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合以下规定：1后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项本钱、费用和税金，动态分析法的构成包含后续开发的建设本钱、治理费用、销售费用、销售税费等，静态分析法的构成工程还包含后续开发的投资利息。当估价前提为自觉转让开发和被迫转让开发时，构成工程还应包含估价对象取得税费。2动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假设其在价值时点发生时的金额。4.5.7开发完成后价值测算，应符合以下规定：1不应采纳本钱法测算，2当采纳比拟法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值；当未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差异较大时，应分别测算不同局部的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总价值。4.5.8动态分析方法中折现前开发完成后的价值测算，应符合以下规定：1应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；但当能估量未来开发完成后的房地产预售或存在延迟销售时，应为预售或延迟销售时的价值；2应依据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。4.5.9静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。4.5.10动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发工程一般所要求的收益率。4.5.11静态分析方法中的后续开发的利息的计算基数，应包含估价对象价值或价格和后续开发的建设本钱、治理费用、销售费用。当估价前提为自觉转让开发和被迫转让开发时，计算基数还应包含估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数和相应开发利润率的根底上，为其计算基数乘以类似房地产副局长相应开发利润率。3采纳动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后相减；采纳静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　4.6其他估价方法

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　　其他估价方法包含基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复本钱法、收益损

　　失资本化法和价差法等，应依据估价目的和估价对象等情况分析选用。

　　表4.6.1

　　其他估价方法

　　序号

　　估价方法

　　适用范围

　　1

　　基准地价修正法政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价

　　2

　　路线价法

　　城镇临街商业用地批量估价

　　3

　　标准价调整法

　　大量相似的房地产批量估价

　　4

　　多元回归分析法大量相似的房地产批量估价

　　5

　　修复本钱法

　　可修复的房地产价值减损评估

　　6

　　损失资本化法

　　不可修复的房地产价值减损评估

　　7

　　价差法

　　不可修复的房地产价值减损评价，房地产价值增加评估

　　运用基准地价修正法宗地估价时，应按以下步骤进行：

　　1搜集有关基准地价资料；

　　2查找估价对象宗地所在位置的基准地价；

　　3对基准地价进行市场状况调整；

　　4进行基准地价进行土地状况调整；

　　5测算估价对象宗地价值或价格。

　　4.6.3基准地价修正法估价时，符合以下规定：

　　1在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵；

　　2对基准地价进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的

　　方法与比拟法中市场状况调整的方法相同。

　　3对基准地价进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比拟，依据之

　　间的差异对基准地价进行相应的调整。

　　4运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对象所在地对基准地价的有关规定执行。

　　4.6.4运用路线价法估价时，应先在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价

　　区段内选取肯定数量的标准临街宗地并测算平均单价或楼面地价，然后利用相关调整系数将该平均单价或

　　楼面地价调整为各宗临街土地的价值或价格。

　　4.6.5运用标准价调整法，应先确定估价范围，对估价范围内的全部被估价房地产进行分组，使同一组内

　　的房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调

　　整系数，将标准房地产价值或价风格整为各宗房地产的价值价格。

　　4.6.7运用多元回归分析法估价，应先确定估价范围，对估价范围内的全部被估价房地产进行分组，使同

　　一组内的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值的假设干因

　　素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检

　　验，确定多元回归模型，再利用该模型计算出各宗房地产的价值或价格。

　　4.6.8运用修复本钱法房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值

　　减损额。

　　4.6.9运用收益损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额或收入减

　　少额、运营费用增加额，再计算其现值之和作为房地产价值减损额。

　　运用价差法进行房地产价值减损或价值增加额评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值

　　和改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。

　　5不同估价目的下的估价

　　5.1房地产抵押估价房地产抵押估价应区分抵押贷款前估价和贷款后重估。房地产抵押贷款前估价，应包含以下内容：

　　1评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；

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　　2调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款3计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值4分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示

　　评估房地产抵押价值应遵循慎重原则，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期完成抵押权的费用和税金。

　　评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采纳假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

　　抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合以下规定：1合约租金低于市场租金的应为出租人权益价值；2合约租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

　　抵押房地产的建设用地使用权是以划拨方法取得的，应选择以下方法之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值：

　　1直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；2先评估在出让建设用地使用权状况下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让X年限，再减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。抵押房地产为按份共有的，其抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值。抵押房地产为享受国家优惠X购置的，其抵押价值或抵押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押净值。房地产抵押估价用于设立X额抵押权，且X额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入X额抵押担保的债权范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押的债权数额，但应在估价汇报中说明并对估价汇报和估价结果的使用作出相应限制。在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价汇报中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应依据已发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产估价，抵押价值、抵押净值可不减去续借对应的已抵押担保的债权数额，但应在估价汇报中说明并对估价汇报和估价结果的使用作出相应限制。5.1.12房地产抵押贷款后重估，应依据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。5.1.13重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采取批量估价方法。

　　5.2房地产税收估价房地产税收估价，应区分房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的

　　税收估价，并应按相应税种为核定计税依据而进行估价。房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和本钱。对同类房地产数量较多、相互之间具有肯定可比性

　　的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比性差、难以采纳批量估价方法估价的房地产，应采纳个案估价方法进行估价。5.2.3房地产持有环节的税收估价，各估价对象的价值时点应相同，房地产交易环节的税收估价，价值时点应为应税房地产的成交日期。

　　5.3房地产征收、征用估价5.3.1房地产征收估价，包含国有土地上房屋征收评估、集体土地征收评估。5.3.2国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

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　　5.3.3被征收房屋价值评估，应符合以下规定：1被征收房屋价值应包含补征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于补征收人的其他不动产的价值。2当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，被征收房屋价值不应包含被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值评估汇报中作出特别说明。3被征收房屋的价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方法在房屋征收决定公告之日自觉进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

　　4当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程且采纳假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价5当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采纳假设开发法估价时，应选择自觉转让开发前提进行估价。5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合以下规定：1用于产权调换房屋价值应包含用于产权调换房屋其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不

　　动产的价值；2用于产权调换房屋价值就是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调

　　换房屋价格有规定的，应按其规定执行。5.3.5房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁损的，还可评估被征用房地产的价值减损额；当房地产被征用或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据。

　　5.4房地产拍卖、变卖估价房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和一般拍卖估价。房地产司法拍卖估价应符合以下规定：

　　1应依据X人民法院的有关规定和人民法院的托付要求评估拍卖财产的市场价值或市场价格或其他特定价值或价格，

　　2评估价值的影响因素应包含拍卖财产存在的瑕疵，但不应包含拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；3人民法院依法书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包含拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价汇报中作出特别说明；4当拍卖房地产为待开发房地产且采纳假设开发法估价时，应选择被迫转让开发前提进行估价。房地产一般拍卖估价，可依据估价托付人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保存价提供参考依据。快速变现价值可依据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的的根底上进行适当减价确定。5.4.4房地产变卖估价，应评估市场价值。

　　5.5房地产分割、合并估价房地产分割、合并估价，应以房地产的实物分割或合并为前提，并应分析实物分割、合并对房地产价值

　　或价格的影响。5.5.2房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价值或价格按面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各局部房地产价值或价格，应对分割后的各局部房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。

　　房地产合并估价，不应简单地将合并前的各局部房地产价值或价格相加作为合并后的整体房地产价值或价格，应对合并后的整体房地产进行估价，并应分析因合并造成的房地产价值或价格增减。

　　5.6房地产损害赔偿估价房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因

　　房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业

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　　损失评估等。被损害房地产价值减损评估，应符合以下规定：

　　1应调查并在估价汇报中说明被损害房地产在损害发生前后的状况；2应区分并分析、测算、推断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的局部；3对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的局部，宜采纳修复本钱法测算其修复本钱作为价值减损额；4对不可修复的被损害房地产价值减损，应依据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等方法的适用性，从中选用适用的方法进行评估。

　　5.7房地产保险估价

　　房地产保险估价，应区分房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值时点因保险事故发生而可能受到损失的房地产的重置本钱或重建本钱，可采纳本钱法、比拟法。保险事故发生后的财产损失评估，应调查保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，评估因保险事故发生造成的财产损失，可选用修复本钱法、价差法、损失资本化法等方法。对于其中可修复局部，宜估算其修复本钱测算其修复本钱作为财产损失额。

　　5.8房地产转让估价5.8.1房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应依据估价托付人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。5.8.2房地产转让估价应调查转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方法、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合以下规定：1当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；2当转让人、受让人对转让条件无书面设定或约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。5.8.3已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估租约限制价值，并应在估价汇报中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及其使用条件。5.8.4以划拨方法取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应依据国家和估价对象据地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。5.8.4保证性住宅销售价格评估，应依据分享产权、独享产权等产权享有方法，评估市场价值或其他特定价值、价格、对采取分享产权的，宜评估市场价值；对采取独享产权的，宜依据类似商品住宅的市场价格、保证性住宅的本钱价格、保证性住宅供给对象的支付能力、政府补贴水平及每套住宅所处楼幢、楼层、朝向等保证性住宅价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保证性住宅所在地以保证性住宅销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

　　5.9房地产租赁价格评估5.9.1房地产租赁估价，应区分出租人需要的估价和承租人需要的估价，并应依据估价托付人的具体需要，评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。5.9.2以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估价，应依据国家和估价对象所在地的土地收益的处理规定，给出租金中所含的土地收益。5.9.3保证性住宅的租赁价格评估，应依据货币补贴、实物补贴等租金补贴方法，评估市场租金或其他特定租金。对采取货币补贴的，宜评估市场租金；对采取实物补贴的，宜依据类似商品住宅的市场租金、保证性住宅的本钱租金、保证性住宅供给对象的支付能力、政府补贴水平及每套住宅所处楼幢、楼层、朝向等

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　　保证性住宅租金影响因素，测算公平合理的租金水平。但国家和保证性住宅所在地对保证性住宅租赁价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

　　5.10建设用地使用权出让估价建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价。

　　出让人需要的建设用地使用权出让估价，应依据招标、拍卖、挂牌、协议等出让方法和出让人的具体需要，评估市场价格或相应出让方法的底价。5.10.3意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应依据招标、拍卖、挂牌协议等出让方法和意向用地者具体需要，评估市场价值或投资价值、相应出让方法的X报价，X报价、竞争对手的可能出价等。5.10.4建设用地使用权出让估价应调查出让人对交付土地状况、出让金等费用的支付方法等出让条件的规定，并应符合以下规定：

　　1当出让人对出让条件有明文规定时，应评估在其明文规定的出让条件下的价值或价格；2当出让人对出让条件无明文规定或规定不明确时，宜评估在价值时点的土地状况、出让金等费用在

　　价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。当出让人需要的建设用地使用权出让估价采纳假设开发法时，宜选择自觉转让开发前提进行估价。5.10.6当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采纳假设开发法时，应符合以下规定：1当土地未被任何意向用地者占有时，应选择自觉转让开发前提进行估价；2当土地已被该意向用地者占有时，应选择介于业主自行开发与自觉转让开发之间的某种前提进行估价；3当土地已被其他意向用地者占有时，应选择介于自觉转让开发与被迫转让开发之间的某种前提进行估价；

　　5.11房地产投资信托X物业评估房地产投资信托X物业评估，应区分房地产投资信托X物业状况评价、其他房地产投资X物业估价。房地产投资信托物业评估，应依据房地产投资信托X发行上市、运营治理、退出市场及相关信息披露等

　　的需要，可包含以下全部或局部内容：1信托物业状况评价2信托物业市场调研，3信托物业价值评估

　　信托物业价值评估，应符合以下规定：1应对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和推断，并提供相关专业意见；2宜采纳酬劳资本化法中的持有加转售模式；3应遵循一致性原则。当为同一估价目的，对同一房地产投资信托X的同类物业在同一价值日期的价值进行评估，应采纳相同的估价方法。4应遵循一贯性原则当为同一估价目的，对同一房地产投资信托X的同类物业在同一价值日期的价值进行评估，应采纳相同的估价方法。5.11.4已出租的信托物业价值评估，应进行租赁状况调查和分析，查看估价对象的租赁合约原件，并应与执行财务、法律尽职调查的专业人员进行沟通，从不同的信息X交叉检查估价托付人提供的租赁信息的真实性和客观性。5.11.5信托物业状况评价，应对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见。5.11.6信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社会开展状况、房地产市场状况及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见。5.11.7其他房地产投资X物业估价，应依据具体情况，按相应估价目的的房地产估价进行。

　　5.12为财务汇报效劳的房地产估价5.12.1为财务汇报效劳的房地产估价，应区分投资性房地产公允价值评估，作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估，境外上市公司的固定资产重估等。

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　　从事为财务汇报效劳的房地产估价业务时，应与估价托付人及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和汇报的要求，理解公允价值、现值、可变现净值、重置本钱、历史本钱等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

　　为财务汇报效劳的房地产估价，应依据相关要求，选择资产负债表日、减值测试日、购置日、转换当日、第—次执行日等某一特定日期为价值时点。

　　为财务汇报效劳的房地产估价，应依据相应的公允价值、现值、可变现净值、重置本钱、历史本钱等等会计计量属性，选用比拟法、收益法、假设开发法、本钱法等方法评估相应的价值或价格。对采纳公允价值计量的，应评估市场价值。

　　5.13企业各种经济活动涉及的房地产估价企业各种经济活动涉及的房地产估价，包含用房地产作价出资设立企业，以及企业改制、上市、资产重

　　组、资产置换、收购资产、X资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。

　　企业各种经济活动涉及的房地产估价，应依据企业经济活动类型，按相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。

　　企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查估价对象合法改变用途的可能性，并分析、推断以“维持现状前提〞或“改变用途前提〞进行估价。

　　用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价，应评估市场价值。企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包含估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购置者范围的限制等。

　　5.14房地产纠纷估价房地产纠纷估价，应对有争议的房地产评估价值、、赔偿金额、补偿金额、交易价格、市场价格、租金、

　　本钱、费用分摊、价值分配等进行鉴别和推断，提出客观、公平、合理的鉴定意见，为和解、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等方法解决纠纷提供相关参考依据或证据。

　　房地产纠纷估价，应依据纠纷的类型，按相应估价目的的房地产估价进行。房地产纠纷估价，应注了解纠纷双方的利益诉求，估价结果应平衡纠纷双方的利益，有利于化解纠纷。

　　5.15其他目的的房地产估价其他目的的房地产估价，应区分分家析产估价，为办理出国移民提供财产证明的估价，为行政机关处理、

　　纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价，改变土地使用条件补地价评估，国有土地上房屋征收预评估等。

　　分家析产估价，应符合以下规定：1应区分财产分割的分家析产估价和财产不分割的分家析产估价2财产分割的分家析产估价，应按本标准对房地产分割估价的规定执行；3财产不分割的分家析产估价，宜评估财产的市场价值。5.15.3为出境提供证明的估价，应评估财产的市场价值5.15.4为行政机关处理、经委检查部门查处、检察机关立案等效劳的估价，应慎重确定价值时点等估价根本领项。5.15.5改变土地使用条件补地价评估，应调查变更土地用途、调整容积率、延长土地使用期限等改变土地使用条件需要补缴地价的原因，明确需要补缴地价的内涵，以相关部门同意补缴地价的日期为价值时点，评估新土地使用条件下的总地价和原土地使用条件下的总地价，以该两者的差额作为评估出的需要补缴的地价。但国家和需要补缴地建设用地使用权所在地以需要补缴的地价确定有特别规定的，应按其规定执行。

　　6估价结果

　　估价结果应包含评估价值和相关专业意见。6.0.2在确定估价结果前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核，同时选用两种或两种以上估价方

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　　法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比拟分析。6.0.3在对测算结果进行校核和比拟分析时，应做以下检查，找出测算结果存在过失和造成各个测算结果之间差异的原因，并应改正错误，排解不合理的差异：

　　1估价计算的正确性；2估价根底数据的正确性；3估价参数的合理性；4计算公式选用恰当性；5不同估价方法的估价对象范围一致性；6不同估价方法的估价前提一致性；7估价方法的适用性；8估价假设合理性；9估价依据的正确性10估价原则的正确性；11房地产市场状况的特别性。

　　6.0.4估价根底数据和参数的X或确定的依据或方法应在估价汇报中说明。估价参数应优先选用房地产估价行业组织的估价参数；不选用的，应在估价汇报中陈述理由。

　　综合测算结果实在定，应符合以下规定：

　　1对同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，应在确认各个测算结果无过失及其之间差异的合理性后，依据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出综合测算结果，并应在估价汇报中说明得出综合测算结果的方法和理由。

　　2选用一种估价方法进行估价的，应在确认测算结果无过失后，将其作为测算结果。

　　最终评估价值实在定，应符合以下规定：1应依据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终

　　评价价值，并应在估价汇报中陈述调整的理由；2当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值价格的影响因素时，可直接将综合测算结果确定

　　为最终评估价值；3最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度，并应将其误差操作在合理范围内。

　　7估价汇报

　　估价汇报应采取书面形式，并应真实、客观、X、完整、清楚、标准。

　　表达式估价汇报应包含以下局部：1封面；2致估价托付人函；3目录；4估价师声明；5估价假设和限制条件；6估价结果汇报；7估价技术汇报；8附件。

　　7.0.3房地产抵押贷款前估价汇报，应包含估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4依据估价托付人的需要或有关要求，可在完事的估价汇报的根底上形成估价汇报摘要。7.0.5估价技术汇报可按估价托付合约约定不向估价托付人提供。

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　　7.0.6封面应简明记载以下事项：1估价汇报名称；宜为房地产估价汇报，也可结合估价对象和估价目的给估价汇报命名；2估价汇报编号。应反映估价机构简称、估价汇报出具年份，并应按顺序编号数，不得重复、遗漏、跳

　　号；3估价工程名称；应依据估价对象的名称或位置和估价目的，提炼出简洁的名称；4估价托付人，当为单位时，应写明其名称，当为个人时应写明其姓名；

　　5房地产估价机构，应写明其名称；6注册房地产估价师，应写明的呢参加估价的注册房地产估价师的的姓名和注册号；7估价汇报出具日期；应与致托付人函日期一致。

　　7.0.7致估价托付人函应包含以下内容：1致函对象；应写明估价托付人的名称或姓名2估价目的；应写明估价托付人对估价汇报的预期用途，或估价是为了满足估价托付人的体积需要；3估价对象；应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等根本状况；4价值时点；应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间5价值类型；应写明所评估的估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无标准的

　　名称时，应写明其定义或内涵；6估价方法；应写明的呢色突然估价方法的名称7估价结果；应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还

　　应写明最终评估价值的单价；8特别提示，应写明与评估价值和使用估价汇报、估价结果有关的引起估价托付人和估价汇报使用本卷

　　须知；9致函日期。应注明致函的年、月、日。致估价托付人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章替代公章，法定代表人或执行合伙人宜在

　　其上签名或盖章。

　　7.0.9目录应按估价汇报各个组成局部的前后次序列出其名称及对应的页码1估价师声明2估价假设和限制条件；3估价结果汇报；4估价技术汇报；5附件。

　　7.0.10估价结果汇报、估价技术汇报和附件的各个组成局部，应在估价汇报的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。7.0.11当按估价托付合约约定不向估价托付人提供估价技术汇报时，目录中可不列出估价技术汇报及其各个组成局部，但在估价技术汇报中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术汇报各个组成局部的名称及对应的页码。7.0.12估价师声应写明全部参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不得将估价师声明变成注册房地产估价师和房地产免责声明。

　　7.0.13鉴证性估价汇报的估价师声明应包含以下内容：1注册房地产估价师在估价汇报中对事实的说明是真实和X的，没有虚伪记载、误导性陈述和重大遗

　　漏。2估价汇报中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，

　　但受到估价汇报中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3注册房地产估价师与估价汇报中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价托付人及估价利害关系

　　人没有利害关系，也对估价对象、估价托付人及估价利害关系人没有偏见；4注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价汇报。

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　　7.0.14非鉴证性估价汇报的估价师声明的内容，可依据实际情况对鉴证性估价汇报的估价师声明的内容进行适当增减。7.0.15估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了躲避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格滥用估价假设。

　　7.0.16估价假设和限制条件应说明以下内容：

　　1一般假设：应说明对估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料在进行了检查，在无理由疑心其合法性、真实性、X性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、X性和完整性的合理假定；对房屋平安、环境污染等影响估价对象价值或价格的因素予以了关注，在无理由疑心存在平安隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其平安性等的合理假定。

　　2未确定事项假设：应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定，当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。

　　3背离实际情况假设：应说明因估价目的的特别需要、交易条件设定或约定，对估价对象所做的与实际情况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。

　　4不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。

　　5依据缺少假设，应说明在估价托付人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行尽职调查仍旧难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应估价对象状况的合理假定。当无依据缺少时，应无依据缺少假设。6估价汇报使用限制，应说明估价汇报和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价汇报及估价结果时需注意的其他事项。其中，估价汇报使用期限应自估价汇报出具之日起计算，依据估价目的和估量估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

　　7.0.17估价结果汇报应包含以下内容：

　　1估价托付人，当为单位时，应写明其名称、住所、法定人代表人姓名，当为个人时，应写明其姓名和住址。

　　2房地产估价机构，应写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

　　3估价目的；应说明估价托付人对估价汇报的预期用途，或估价是为了满足估价托付人的何种需要；4估价对象；应说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等根本状况；对土地根本状

　　况的说明，还应包含四至、形状、开发程度、土地使用期限；对建筑物根本状况的说明，还应包含建筑结

　　构、设施设备、装饰装修、新旧程度。5价值时点；应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由。6价值类型；应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。7估价原则；应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。8估价依据；应说明估价所依据的有关法律、法规和X，有关估价标准，估价托付书、估价托付合约、

　　估价托付人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。9估价方法；应说明所采纳的估价方法的名称和定义。当按估价托付合约约定不向估价托付人提供估

　　价技术汇报时，还应说明估价测算的简要内容。10估价结果；应符合以下要求：1）除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，可按表7.0.17-1说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值。

　　表7.0.17-1

　　估价结果汇总表估价方法

　　币种：

　　相关结果

　　测算结果

　　总价〔元或万元〕

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　　评估价值

　　单价〔元/m2〕总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　2）除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，可按表7.0.17-2说明不同估价方法的测算结

　　果和最终评估价值；

　　表7.0.17-2估价结果汇总表

　　币种：

　　估价方法

　　测算结果

　　估价结果

　　相关结果

　　估价对象1估价对象2估价对象3……

　　总价〔元或万元〕单价〔元/m2〕总价〔元或万元〕单价〔元/m2〕总价〔元或万元〕单价〔元/m2〕总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕汇总评估价值总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　3〕房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，可按表7.0.17-1或表7.0.17-2说明不同估价方

　　法测算结果和最终评估价值；

　　4〕房地产抵押评估结果，可按表7.0.17-3说明最终评估价值；

　　表7.0.17-3估价结果汇总表

　　币种：

　　估价对象

　　测算结果

　　工程及结果

　　估价对象1估价对象2估价对象3……

　　1假定未设立法定优先受偿下的价值总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　2估价师知悉的法定优先受偿款

　　总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　2.1已抵押担保的债权数额

　　总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　2.2拖欠建设工程款

　　总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　2.3其他法定优先受偿款

　　总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　3抵押价值

　　总价〔元或万元〕

　　单价〔元/m2〕

　　5〕当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价

　　和总价，且总价应注明大写金额；

　　6〕当最终评估价值的币种为外币时，应说明X金融主管部门公布的价值时点的X市场汇率中间价，并应

　　注明最终评估价值的单价和总价所折合的X价值。

　　11注册房地产估价师〔列出全部参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并由本人签名，不得

　　以个人印章替代签名〕

　　表7.0.17-4参加估价的注册房地产估价师

　　姓名

　　注册号

　　签名日期

　　年月日

　　年月日

　　年月日

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　　12实地查勘期〔应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止〕

　　13估价作业期〔应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价托付之日起至估价汇报出具之日止〕

　　7.0.18估价技术汇报应详细记载以下事项：〔一〕估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状

　　况。区位状况应包含位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，单套住宅的区位状况还应包含所处楼幢、楼层和朝向。对土地实物状况应包含土地面积、形状、地势、地质、土壤、开发程度等；对建筑物实物状况应包含建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包含用途、规划条件、全部权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清楚情况等。

　　〔二〕市场背景描述与分析〔应简要说明估价对象所在地区的经济社会开展状况和房地产市场总体状况，并有针对性详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况〕〔三〕估价对象X最正确利用分析，应说明估价对象的X最正确利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的X最正确利用状况。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特别利用中分析、推断何种利用为X最正确利用。当依据估价目的不以X佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象X最正确利用分析。

　　〔四〕估价方法适用性分析，逐一分析比拟法、收益法、本钱法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分陈述不选用的理由。对于选用的估价方法，简述选用的理由并说明估价技术路线。

　　〔五〕估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的价值测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价根底数据和估价参数的X或确定依据等。

　　〔六〕估价结果确定，说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。

　　9附件应包含以下内容：1估价托付书复印件；2估价对象的位置示意图3估价对象实地查勘情况和相照顾片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产

　　估价师。因本标准第3.0.8条规定情形未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包含估价对象内部状况照片，

　　4权属证明复印件；当估价托付人不是估价对象权利人且估价汇报为非鉴证性估价汇报时，可不包含估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据缺少假设在估价汇报中说明。

　　5.估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象宗室优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价汇报时，可不包含该情况。

　　6可比实例位置图和外观照片。当未采纳比拟法进行估价时，可不包含该图和照片。7专业援助情况和相关专业意见，应符合以下规定：

　　1）当有本标准第3.0.9条规定的情形时，应说明有专业援助，并应说明专业援助的内容及提供专业援助的专家或单位的姓名或名称，相关资格、职称或资质；

　　2）条规定的情形时，应提供相关专业意见复印件，并应说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名，相关资质或资格、职称；

　　3）当没有专业援助或未依据相关专业意见时，应说明没有专业援助或未依据相关专业意见。8估价所依据的其他文件资料；9房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件；10注册房地产估价师的注册证书复印件。7.0.20估价对象变现能力分析与风险提示，应较详细分析、说明估价的通用性、独立使用性、可分割转

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　　让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况等影响估价对象变现能力的因素及其对变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能完成的价格与其市场价值市场价格的差异程度，变现的时间长短及费用、税金的种类和清偿顺序；预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其对估价对象抵押价值或抵押净值的影响，未来可能产生的房地产信贷风险关注点等。当不是房地产抵押估价汇报时，不包含估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.21当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价汇报可采取表格形式。7.0.22估价汇报应做到图文并茂。纸质估价汇报应装订成册，纸张大小宜采纳尺寸为210mm×297mm的A4纸规格。

　　8估价职业道德

　　8.0.1房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。8.0.2房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于局部超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供专业援助。

　　房地产估价师和房地产估价机构应老实正直老实、不得作任何虚伪的估价，不得按估价托付人或其他单位、个人高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价。

　　房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽职做好每项估价工作，应搜集合法、真实、X、完整的估价所需资料，且应对搜集的估价所需资料进行检查，并应对估价对象进行实地查勘。

　　房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上，向估价托付人详细说明，务求估价托付人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。

　　房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价托付人提供的资料，未经估价托付人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。

　　房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象及房地产估价行业声誉，不得采取迎接估价托付人或估价利害关系人不当要求、恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚伪宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、X或利用开展估价业务谋取不正当利益。

　　房地产估价师和房地产估价机构不得同意其他个人或单位以自己的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价汇报上签名、盖章，不得以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。

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　　本标准用词说明

　　1为便于在执行本标准条文时区别对待，以要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的：

　　正面词用“必须〞，反面词用“严禁〞2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：

　　正面词用“应〞，反面词用“不应〞或“不得〞3）表示稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

　　正面词用“宜〞，反面词用“不宜〞4）表示有选择，在肯定条件下可以这样做的，采纳“可〞2条文中指明应按其他有关标准执行时的写法为：

　　“应符合……的规定〞或“应按……执行〞。

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篇二：房地产估价规范书籍

　　报酬率或资本化率求取

　　报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大.估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

　　根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率.

　　一、累加法

　　以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

　　提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率.

　　2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整

　　值的幅度，使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

　　3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）.

　　二、市场提取法

　　选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式,求取报酬率或资本化率。

　　提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计

　　算软件的情况下,须多次试算并利用线性内插法近似求取.

　　2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别,权数相同。

　　3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比,收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。

　　4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调,房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。

　　比较法中市场状况调整

　　房地产市场状况调整也称之为交易日期调整，其功能是把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格.估价实践中，房地产市场状况调整不规范的现象一直存在，严重影响了比较法的使用。

　　根据当前房地产市场状况及估价技术水平，房地产市场状况调整宜先采用价格变动率法，待实例资料充实、价格指数编制技术成熟后采用价格指数法。

　　一、市场状况调整方法

　　(一）价格变动率法

　　目前各地绝大部分市县未公布房地产价格指数，应采用价格变动率法进行房地产市场状况调整。价格变动率采用三组（含三组)以上类似房地产近期价格变动率的简单算术平均值或加权算术平均值确定，调整公式采用连乘计算模型。每组房地产应在区位及实物因素相似、权益因素相同的情况下,利用比较法估价技术修正调整至“相同”或“同质"状态，然后计算价格变动率。

　　（二）价格指数法

　　有条件的市县行业组织或估价机构，可编制不同区位、不同类型的房地产价格指数.编制房地产价格指数应当采集大量经房地产估价人员查勘了解的实例资料，建立“标准房地产”，经各项修正、调整（即“同质化”处理），使其处于一种除时间序列不同以外其余全部相同或相似状态，然后再进行数据处理（平均、插值、圆滑等)，进而测算房地产价格指数.

　　二、注意事项

　　(一）采用价格调整体系应与房地产区位、类型相一致，如不能采用增量房价格指数或变动率去调整存量房价格(因统计口径等原因,公布的增量房价格信息与存量房价格变化趋势并不完全一致)。

　　（二）估价机构可在不同《房地产估价规范》、《房地产估价理论与方法》相抵触的前提下，利用房地产市场资料，经相关技术处理，编制房地产价格变动率及房地产价格指数，在估价机构内部适用。

　　（三）估价实践中，当分析房地产价格变化趋势平稳，不进行市场状况调整时，应详细叙述理由，甚至用相关数据来佐证.不调整且无充分理由的，评审估价报告时以“调整方法不明确，理由不充分"为由扣分.

　　估价假设和限制条件运用

　　房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量,并能在一定程度上规避估价风险。

　　一、估价假设分类及撰写概要

　　（一)一般性假设

　　主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：

　　1。【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

　　2。【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的

　　专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

　　3。【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

　　4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

　　(1）交易双方自愿地进行交易;（2）交易双方处于利己动机进行交易；(3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；(4）交易双方有较充裕的时间进行交易;（5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。（二)特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下:

　　1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定,例如：

　　（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为*＊＊*年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

　　（2）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的合法用途,经注册房地产估价师实地查勘,估价对象为＊*用房，本次估价设定房屋合法用途为**.

　　（3）【未提供容积率】根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率,本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准.

　　2.【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如：

　　（1）【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日不一致】本次估价价值时点为**年*＊月＊*日,完成实地查勘日期为*＊年＊＊月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。

　　（2)【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对征收房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　（3）【被征收房屋区位、实物状况遭破坏需要进行征收估价】在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭到破坏,影响了估价对象的正常使用，根据估价目的,本次估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影响。

　　（4）【房地产司法拍卖估价】在价值时点，估价对象已被人民法院查封(或存在担保物权、其他优先受偿款），本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响.

　　3.【不相一致假设】应说明在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定.

　　例如：【证载用途不一致】估价对象《国有土地使用证》证载土地用途为工业，《房屋所有权证》证载房屋用途为工业、住宅及办公。经注册房地产估价师实地查勘，估价对象房屋实际作为生产车间及职工宿舍、生产办公用房，均为工业生产用途，本次评估估价对象用途以《国有土地使用证》证载工业用途为准。

　　4。【依据不足假设】应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。例如:

　　（1）【不能提供权属证明原件】

　　(2）【不能进入估价对象内部查勘】

　　二、限制条件撰写概要

　　估价报告使用限制，主要对估价报告的用途、使用者、使用期限、使用范围等的限定，以及说明使用报告时需注意的其他特殊事项。例如：

　　（1)【估价报告使用期限】本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

　　（2)【价值类型限制】估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

　　（3)【估价报告用途限制】本估价报告估价结果为**，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

　　（4)【报告分类使用限制】本估价报告分为“估价结果报告"和“估价技术报告"两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在*＊时提供给＊＊。

　　（5）【报告内容采用限制】未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。

　　（6）【其他特殊使用提示】(根据估价目的及房地产状况等,对使用报告时需注意的其他特殊事项进行提示）

　　三、注意事项

　　（一）估价假设和限制条件应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求,做到“无关必舍，应有必全”。

　　（二)估价假设、限制条件、估价师声明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

　　（三)估价假设和限制条件撰写概要为提示性内容，不宜简单照搬采用，应注意适用性及针对性.

　　（四）因部分早期颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载信息缺失,此类房地产估价时应特别予以关注。

篇三：房地产估价规范书籍

　　房地产估价规程作者：佚名时间:2008-3—7浏览量:

　　房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容.

　　一、估价前的准备估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产管理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估.专业评估机构依法受理。(二）、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料.主要工行内容如下。1。房地产权属档案资料包括房地产所有权证明,土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的

　　存在。2。房地产技术档案资料主要包括：房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。

　　明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证

　　3。房地产经济档案资料主要包括:委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表.明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性.、评估依据的确定房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价格政策和价格参数依据。1.估价申报表的确定估价申报表是房地产估价的直接依据。确定的内容主要有：房地产估价目的估价目的因房地产委托人的具体情况而不同.应区别:是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建；跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。房地产估价申报的内容

　　申报表所列内容是估价的直接依据。估价日期估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。用年、月、日表示。估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致.因为形成房地价格的要素是变动的，房地产的实际价值会随时间的推移而变动。申报表所列数据必须注明房地产价值中止期，即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。估价日期的确定一般可采用以下几个时点：＠委托评估日期为估价日期；＠企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期；＠合资企业组建签约期为估价日期；＠房地产纠纷案中过去发生争议的时点。一般地，为便于估价房地产的核定清查，以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期.如委托人于1992年10月20日委托估价,估价周期可定为1992年9月30日。值得注意：估价日期是确定对象房地产现价的基期，估算的价格是在这个时点上的现价。申报表财产截止日期，是委托人填报房地产财务核算的中止期，它是反映财产原价的时点。这两个时点可以一致，也可以不一致。估价日期与评估时期也不同，前者是决定“现价”的时点，后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期.一般地,估价基准日不要以将来某日作估价时点，因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。

　　2.法律依据的确定根据评估目的选定相应的法律依据。法律依据包括：土地法、土地经营转让出让法、房地产抵押条例等共同性法规和产权证等法律依据.估价过程中，应依评估目的不同,选择不同的法规。特别地，要注意地方法规及其实施细则的详细规定,以保证房地产估价的合法性和针对性。3。败策依据的确定主要包括：国家资产管理部门房地产估价规程作者:佚名时间：2008—3-7浏览量：制定的资产估价政策,房地产的价格政策、房地产价格核算财务制度等，如：建筑工程预算定额、工程单位估价表、建筑工程取费标准等。4。价格参数依据

　　包括当地政府制定的土地费用标准、房屋造价管理办法及测算资料、房地产价格指数测算资料等.注意：价格参数的确定，既要贯彻现行的有关法规和政策，也应密切联系房地产价格变动的实际情况。特别是在组建跨地区企业集团房地产估价中，要统一估价日期、统一估价政策、统一估价标准.如估价对象涉及某省各地，宜选用省政府制定的有关法规和政策规定；若涉及若干省，宜采用国家标准，而不应以各地的具体政策作为各自的标准。评估人应将有关评估依据

　　的选定及其理由对所有当事人进行汇报，达成共识。（四）、拟订估价作业计划房地产估价作业计划，是对房地产估价工作的进行步骤

　　及主要工作内容在时间上、人事上、工作方法上进行综合的预安排。其主要内容包括：估价人员的确定、估价依据的确定、实地勘估方法的确定、资料搜集与整理办法的设想、估价方法的选用、试算价格及价格的调整、内部审核确定评估结论、评估初步结论通报、疑难问题的协商办法、评估报告的编写及送达等。

　　二、现场查勘房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。目的是核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性,为正确估价提供第一手资料。（一）、现场查勘的主要内容现场查勘的主要内容可分为房地产物体的确认房地产权属关系的确认和房地产财务状况的确认三个部分。1。房地产物体的确认房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑构造、用途、成色状态及地段坐落。对象房地产所在位置的确定

　　主要是核对房地产的边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

　　（2）对象房地产类别的确认根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按地段等级结合用途分类确认，如武汉市，在按产权关系分为直管房、自管房和私房的基础上，按用途分为商业、工业、居住及其他用地等类别.(3)对象房地产数量的确认房地产数量的确认,中心是确定房屋建筑面积、土地面积。评估申报上的面积与实际面积往往出现差异,评估人员往往不可能具体地计算测量，而只是以目测或步测，凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充填报.房地产估价人员对面积可不负责任，但为避免纠纷，最好在估价依据中列明“依照委托方填报的面积评估"的字样。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可，作为估价依据。2。房地产权属关系的确认权属关系的确认是在核实房地实物有元及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权,但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托说明内容是否一致。

　　所有权的确认

　　主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地和

　　集体所有地；对于房屋，主要是区分直管房（市房产局管理

　　的房产）、自管房（各单位自己管理的房产）和私房(或个人

　　所有)产权.

　　用益权的确认

　　主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的

　　使用权、地面收益权、典当权等.

　　担保物权的确认

　　担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担

　　保条件,如抵押权。

　　限制性权利的确认

　　主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权

　　利.有限制性权禾临房地产，在所有权与使用权相对分离时，

　　其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租

　　方无转租权，则承租权的转让价格会降低.对房地产权利关系

　　的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分

　　割，权利愈充分,其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估

　　价中,应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相

　　关联的债权的确定,查实国家主管机关签发的权属证明及当

　　事人双方签订的契约,区分权利范围及其对等利益关系。

　　3.房地产财务状况的确认

　　房地产财务状况的确认主要是核实房地产的原始价值、

　　净值；使用过程扩建、改建、修缮的追，毗值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等。确认主要依据是：国家有关房地产财务管理的办法。财务状况的确认,应与财务部门联系，核对申报表数字与财务帐卡所列是否相符，并询问当地政府的有关财务管理办法.

　　(二）、现场房地产估价规程作者：佚名时间：2008—3-7浏览量：查勘方法现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。1.准备@取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。＠确定参与人员。包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。＠研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。2.现场踏勘＠普查。核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类

　　别，对重列、漏列作好记录。@重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的

　　房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量,作好记录。＠记录厂区园林等环境状态.如区内小景点、树木及绿

　　化、建筑小品等。@了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑。＠对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的

　　作好记录。3.整理踏勘资料＠列出确认的房地产.确认其面积、房屋结构、完好状态，

　　尚可使用年限。@归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用

　　途归类.@确定典型房屋，作为估价基础房屋。＠查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程,包括房屋结

　　构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。＠对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与

　　财务部了核定，避免重复计算。＠列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。

篇四：房地产估价规范书籍

　　房地产估价师是指经全国统一考试,取得房地产估价师《执业##书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员.全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等.房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法,即获取执业##书的条件是：参加考试的人员,必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目.

　　专业估价人员：专业估价人员是指房地产估价人员资格考试合格,由国家有关主管部门审定注册,取得执业##书后专门从事房地产估价的人员.目前,我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师和房地产估价员两类.作为一名合格的房地产估价人员应该同时具备以下三个条件：有扎实的估价理论知识,有丰富的估价实践经验,有良好的职业道德修养.编辑本段注册管理1、建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构.未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务.2、房地产估价师执业资格注册,由本人提出申请,经聘用单位送省级房地产管理部门初审后,统一报建设部或其授权的部门注册.准予注册的申请人,由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》.人事部和各级人事〔职改〕部门对房地产估价师执业资格注册的使用情况有检查、监督的责任.3、凡不具备民事行为能力的和不能按第十三条要求提供证明文件的,不予注册.4、房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续.再次注册,应有受聘单位考核合格和知识更新、参加业务培训的证明.5、凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者〔含二年〕,注册管理机构将取消其注册.6、房地产估价师执业资格注册登记内容变更,须在变更前30日内向原注册机关办理变更登记.证书注册及常见问题1、取得房地产估价师执业##书几年内注册不需要继续教育？《注册房地产估价师管理办法》规定,取得执业资格3年内〔自执业##书签发日起〕申请初始注册的,不需要继续教育.2、逾期几年注册需要满足继续教育？继续教育需要满足什么条件？《注册房地产估价师管理办法》规定,取得执业资格超过3年〔自执业##书签发日起〕申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料.根据《注册房地产估价师继续教育实施办法》〔暂行〕规定,继续教育满足必修课60学时和学时学时.其中中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的30学时的必修课和30学时选修课的继续教育；其余各为30学时的必修课和30学时的选修课的继续教育,由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或者其选定的单位组织实施的继续教育.3、高校老师取得执业资格注册需要提高什么材料？高校老师取得执业##书注册需要提交以下材料：〔1〕房地产估价师注册申请表；〔2〕执业##书〔或注册证书〕和##件复印件；〔3〕与聘用单位签订的劳动合同复印件；

　　1/14

　　〔4〕教师证复印件；〔5〕所在高校出具从事房地产估价教育或研究的证明；〔6〕近期一寸免冠照片两X.4、延续注册继续教育需要达到什么规定？《房地产估价师继续教育管理规定》〔暂行〕规定；在一个注册期内需要完成继续教育必修60学时、选修60学时.5、在"房地产估价师注册系统"里##号有误,如何处理？〔1〕如果是由于##15位转18位出现不一致的,需要提供派出所出具##号更改证明,并和更改申请、##复印件一起上报省级注册管理部门.〔2〕如果考试与注册时##号一致的,请将##号更改申请、##复印件一起上报省级注册管理部门.6、办理了变更,在"房地产估价师注册系统"里执业单位是错误的,如何处理？由于"房地产估价师注册系统"是于2007年才使用,数据正在逐步完善,可能数据存在差错.如果办理了变更注册,"房地产估价师注册系统"里执业单位是错误的,请将注册证书原件和复印件上报到省注册管理部门.7、办理了延续,在"房地产估价师注册系统"里注册有效期是错误的,如何处理？由于"房地产估价师注册系统"是于2007年才使用,数据正在逐步完善,可能数据存在差错.如果办理了延续注册,"房地产估价师注册系统"里注册有效期是错误的,请按照延续注册要求申报延续注册.8、能否申请非专职估价师？不能申请非专职注册.规定中取消了房地产估价师专职与非专职的类型.取得房地产估价师执业##书后只能在取得房地产估价机构资质单位注册.注册单位需要将注册人员的人事档案委托人才服务中心托管并缴纳社会保险.9、房地产估价机构名称更名后,注册房地产估价师如何变更注册证书上的执业机构名称？房地产估价机构名称更名后,单位的注册房地产估价师需要办理变更注册.需要提交的申报材料〔一式二份〕：〔1〕房地产估价师变更注册申请表；〔2〕与更名后新单位签订的劳动合同复印件；〔3〕工商行政管理部门出具的更名核准通知书；〔4〕更名后新单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件〔高校老师申请注册的,提供学校出具的从事房地产估价方面教学的证明、教师证复印件〕；〔5〕房地产估价师注册证书原件及复印件；〔6〕##件复印件；〔7〕更名后新单位的估价机构资质证书复印件；〔8〕近期一寸免冠照片.10、在"中国房地产估价师"上的"注册系统"中,进行房地产估价师注册网上申请,在选择执业单位时,界面只进行了刷新,我无法选择"执业单位"怎么办？在"房地产估价师注册系统"中,选择"执业单位"时要用到弹出窗口的功能.有些计算机安装了具有"拦截弹出窗口"功能的软件,使"注册系统"无法正常使用.遇到这种情况时,可以先暂停或关闭具有"拦截弹出窗口"功能的软件,再进行网上的注册申请工作.11、在"中国房地产估价师"上的"注册系统"中,进行房地产估价师注册网上申请,在选择

篇五：房地产估价规范书籍

　　简介中华人民XX国国家标准房地产估价规XGB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民XX国国家标准房地产估价规XGB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则

　　1．0．1为了规X房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民XX国城市房地产管理法》、《中华人民XX国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规X。

　　1．0．2本规X适用于房地产估价活动。1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。1．0．4房地产估价除应符合本规X外，尚应符合国家现行有关标准、规X的规定。术语2．0．1房地产realestate，realproperty土地、建筑物与其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2．0．2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2．0．3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2．0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2．0．5估价时点appraisaldate，dateofValue估价结果对应的日期。2．0．6客观合理价格或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。2．0．7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2．0．8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2．0．9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

　　2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当X围。

　　2．0．11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　2．0．12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

　　2．0．18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以与其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

　　2．0．19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用与归属于其他资本或经营的收益。

　　2．0．20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

　　2．0．21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2.0．22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．24功能上的折旧functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．25经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．26估价结果conclusionofvalue关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

　　2．0．27估价报告appraisalreport全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价原则