房地产估价规范2022版13篇房地产估价规范2022版 2022房产评估费收取标准 在实际生活中，房产评估是用于评估该房产的价值是多少，然而 建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可下面是小编为大家整理的房地产估价规范2022版13篇,供大家参考。
篇一：房地产估价规范2022版
2022房产评估费收取标准在实际生活中，房产评估是用于评估该房产的价值是多少，然而
建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无
形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。接下来就
是由我带来2022房产评估费收取标准的有关知识,以供大家参考借
鉴。
一、2022房产评估费收取标准
1、二手房评估费收取标准
在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地
方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到
千分之五。
2、根据某省物价局的有关规定，评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%；5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
二、二手房评估的方式有哪些二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式：
1、免费评估：除了具有专业资质的房产评估公司以外，还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟，国内有些大型的房产类网站，或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者免费评估，但是要注意，这些网络的评估结果不具备法律效应，只能做个参考。
2、付费评估：比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款，办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行，这样的评估机构的评估结果是具有一定的法律效应的。
三、二手房如何评估1、首先，委托方应该向具有专业资质的评估机构出具“房地产估价委托书”；然后，委托方向评估机构待评估房屋的相关资料；然后，双方约定好时间，评估机构对房屋进行实地勘察并评估；最后，委托方支付评估服务费，领取房屋评估报告书。
2、如果是买房，肯定希望房屋评估价低点，如果是卖房，肯定希望房屋评估价高点。但是要注意，评估价越高，要缴纳的费用就越多，如果要贷款，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点；而评估价越低，要缴纳的税费少，如果要贷款，贷款的额度就越小，首付款可能要多付点。
3、影响房屋评估价高低的原因有很多，比如地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来前景、周边环境、面积大小、房屋新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通风采光、厨卫大小等。如果房屋利用率越大，价钱越高；年代越新，房价越高。
以上便是我整理的关于“2022房产评估费收取标准”的相关内容，从上面内容我们可以知道在法律上，二手房评估费收取标准在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到千分之五。如果您对上述内容仍有疑问，可以在线学习律师。
篇二：房地产估价规范2022版
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()【答案】×
【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参见教材P253。
2、[试题]一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
【答案】C
【解析】本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值;价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P33。
3、[试题]对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有()。
A.放弃B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签署自己的名字。E,对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】AE【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P37。4、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()【答案】×【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。5、[试题]运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括()。A.加权平均资本化率
B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.土地资本化率。E,权益资本化率【答案】BCD【解析】本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。6、[试题]在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()【答案】错【解析】正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”7、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同
【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。8、[试题]下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是()。A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C【解析】本题考查的是估价基本事项概述。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。参见教材P399。9、[试题]在通常情况下，出让地价最低的出让方式是()。A.拍卖B.挂牌
C.招标D.协议【答案】D【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。10、[试题]接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应选派至少一名注册估价师承办该项目。()【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。对受理的估价业务，无论项目大小，都应选派至少2名注册房地产估价师承办，并明确其中一人为项目负责人。参见教材P400～401。11、[试题]在评估期房价格时，()。A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(现在)的状态B.估价对象状况为价值时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点(现在)的状态
【答案】D【解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。参见教材P162～163。12、[试题]某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为()万元。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【答案】A【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。13、[试题]运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。()【答案】×
篇三：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师答案：估价理论与方法20.以下收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是()。
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法21.某商品住宅工程的土地取得费用、开发本钱、治理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则本钱利润率为()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%22.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采纳的价值类型是()。A.投资价值B.慎重价值C.快速变现值
D.市场价值23.某办公楼是15年前在划拨土地上建立的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建立时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采纳直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.1724.以下房地产开发本钱中，属于根底设施建立费的是()A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建立费D.人防工程费25.参加房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本缘由是()A.各房地产开发企业采纳不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业把握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不全都D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价
值26.假设开发法估价在选取估价对象开发利用方式时，其中最重要的
是选取()A.用途B.规模C.集约度D.开发时机27.现拟开发建立某写字楼，估计3年后建成并全部售出，总建筑面
积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若酬劳率为8%，折现率为
10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。A.9616.83B.10161.05C.12022.04D.1280028.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款
取得土地的，目前已经完成地上一层构造局部。半年后开头预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内匀称实现，则采纳本钱法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采纳假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进展折现时的折现期
分别为()。
A.0.5和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年
29.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现
在要猜测该类房地产的将来价格，应选用的猜测方法()。
A.平均进展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
30.某类房地产2022年～2022年的价格见下表，各年增长量的权重
分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法猜测该类房地产2022
年的价格为()元/m2。
某类房地产2022年~2022年的价格
(单位元/m)
年份20222022202220222022
价格68107130746078108150
A.8460
B.8500
C.8790
D.883831.用直线趋势法猜测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比()。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度一样D.该两类房地产强弱程度不行比32.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则依据四三二一法则，其路线价为()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.300033.如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为()万元。A.1125B.1800C.2250
D.337534.以下关于估价对象实地查勘的说法，错误的选项是()。A.任何估价工程，估价师都必需对估价对象进展实地查勘B.对已消逝的房地产，估价师应对估价对象原址进展必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可35.以下估价业务中估价机构可以承接的是()。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业力量难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后消失很大执业风险的估价业务二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多项选择均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.以下关于房地产估价本质的说珐正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为托付人供应价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术2.对局部或全部超出了自己专业胜任力量的估价工程，估价师合理的处理方式有()。A.放弃这个工程B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克制困难完成工程D.找别人完成工程，签自己的名E.对自己不能胜任的局部工作，主动请有关专家供应专业帮忙3.关于抵押房地产变现力量强弱比拟的说法，错误的选项是()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现力量弱B.熟地通常比生地或毛地的变现力量弱C.小商铺通常比大商铺的变现力量弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现力量弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现力量弱4.某宗房地产购置总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额归还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元
篇四：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格是一组根据房地产的根本存在形态
来划分的价格。（一）土地价格土地价格简称地价，假如是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价
格；假如是一块有建筑物的土地，是指其中的土地局部的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
在土地估价时，依据其实际的根底设施完备程度和场地平坦程度，或者在特别状况下假设其根底设施完备程度和场地平坦程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。
有时依据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地
三类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。（二）建筑物价格建筑物价格是指建筑物局部的价格，不包含该建筑物占用范围内的土
地的价格。人们寻常所说的房价，例如购置一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
（三）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们寻常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有房地价格＝土地价格+建筑物价格土地价格＝房地价格-建筑物价格建筑物价格：房地价格-土地价格但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不管房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种根本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的安排与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值安排的状况下，各局部的价值之和等
于整体价值。在房地产分割的状况下，分割后的各个独立局部的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的状况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立局部的价值之和。
篇五：房地产估价规范2022版
2022年房地产估价师根本制度与政策考试真题及答案一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1以下房地产估价相关规定中，属于部门规章的是()。
（A）?房地产估价标准?
〔B〕?房地产估价机构管理方法?
〔C〕?国有土地上房屋征收评估方法?〔D〕?房地产估价师执业资格考试施行方法?
2以下建立工程中，国有建立用地使用权法定出让最高年限为50年的是()。
〔A〕住宅〔B〕娱乐场〔C〕宾馆〔D〕体育馆3以下建立工程中，应通过出让方式获得国有建立用地使用权的是()。〔A〕部队营房〔B〕国有企业办公楼〔C〕国家投资的核电站〔D〕科技博物馆扩建4国有土地上房屋征收的主体是()。
（A）市、县级人民政府〔B〕市、县级房屋征收部门
〔C〕房屋征收施行单位〔D〕市、县级房地产行政主管部门
5根据?国有土地上房屋征收评估方法?，对复核结果进展鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于()。〔A〕1／3〔B〕1／2〔C〕2／3〔D〕3／4
6编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市根底设施用地的控制界限为城市()。
〔A〕紫线〔B〕黄线〔C〕绿线〔D〕蓝线
7建筑工程施工容许证由()单位申领。〔A〕设计〔B〕建立〔C〕施工〔D〕监理
8以下控制指标中，不属于建立监理控制的是()。
〔A〕质量标准〔B〕投资限额〔C〕建立工期〔D〕投资回报率
9向购房人承担房地产开发工程质量责任的是()。〔A〕设计单位〔B〕施工单位〔C〕监理单位〔D〕房地产开发企业10新建商品房转让手续费由()承担。
〔A〕转让方〔B〕销售代理人〔C〕受让方〔D〕转让方和受让方共同
11某宗国有建立用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，
甲使用10年后转让乙，乙获得该建立用地使用年限为()年。〔A〕10〔B〕30〔C〕40〔D〕5012当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定()。
〔A〕债务履行期限〔B〕被担保的债权数额〔C〕抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
〔D〕债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有
13李某购房，获得房屋所有权的时问是()。（A）签订房屋买卖合同〔B〕付清房价款〔C〕记载于不动产登记簿〔D〕获得房屋所有权证书
14以下房屋登记类型中，房屋登记机构应向权利人发放登记证明的是()。
〔A〕初始登记〔B〕异议登记．〔C〕更正登记〔D〕预告登记
15房地产估价机构资质核准属于()。
〔A〕自律管理〔B〕行政容许〔C〕工商登记〔D〕登记备案16房地产估价师的注册有效期为()年。
〔A〕2〔B〕3〔C〕4〔D〕6
17职业道德调节要求房地产估价人员在房地产估价活动中应以()去支配自己的行为。〔A〕法律法规〔B〕掌握的知识〔C〕技术标准〔D〕内心的良知18王某获得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要承受继续教育()学时。〔A〕30〔B〕60〔C〕120〔D〕150
19商品房住宅小区前期物业效劳合同的甲方是()。
〔A〕建立单位〔B〕居民委员会〔C〕业主大会〔D〕房地产行政主管部门
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20李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100万元，2022年应缴纳房产税最多为()元。〔A〕4200〔B〕5040〔C〕5400〔D〕648021城镇土地使用税的税率是()。〔A〕差异比例税率〔B〕幅度比例税率〔C〕幅度定额税率〔D〕超额累进税率22陈某2022年1月10日以52．5万元购置建筑面积148m2的自住住房，2022年5月10日转让，售价120万元，应缴纳营业税()元。〔A〕0〔B〕33750〔C〕43800〔D〕5380023以下获得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是()。（A）子女继承获得房屋〔B〕以获奖方式获得房屋〔C〕承受赠与境外别墅〔D〕住房所有权更正为夫妻共有242022年某市职工上一年度月平均工资为3500元人民币，该市职工李某上一年度月平均工资为4000元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是()元。〔A〕175〔B〕250〔C〕420〔D〕48025某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是()人／hm2。〔A〕3846〔B〕5000〔C〕5556〔D〕833326对人体危害最大的颗粒污染物是()。〔A〕尘粒〔B〕落尘〔C〕飘尘〔D〕烟尘27在多层公共建筑中，被广泛使用最根本的消防给水系统是()。〔A〕消火栓系统〔B〕自动喷洒系统〔C〕分质供水系统〔D〕分区分压供水系统28某房地产工程建立期2年，第一年方案投资额2000万元，第二年方案投资额3000万元，年度价格上涨率为5％，那么该工程建立期间涨价预备费是()万元。〔A〕150．00〔B〕250．00〔C〕400．00〔D〕407．5029国有土地使用证和地籍档案的附图是()。〔A〕宗地图〔B〕地形图〔C〕房产分丘图〔D〕房产分幅图30某城市某类住房需求价格弹性系数为0，说明该城市该类住房需求价格弹性类型是()。〔A〕单一价格弹性〔B〕完全无弹性〔C〕富有价格弹性〔D〕缺乏价格弹性31关于国内消费总值GDP与国民消费总值GNP关系的说法，错误的选项是()。〔A〕GNP=GDP+对外要素收入净额〔B〕在封闭经济中GDP与GNP完全相等〔C〕GDP与GNP都是描绘总体经济活动的指标〔D〕本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP32以下房地产融资方式中，属于直接融资方式的是()。（A）住房抵押贷款〔B〕商品房开发贷款〔C〕住房公积金贷款〔D〕房地产开发企业发行股票33中央银行规定进步住房贷款的首期付款比例，属于()。〔A〕贷款额度控制〔B〕消费信誉控制〔C〕间接信誉指导〔D〕证券市场信誉控制34政府债券表达的权利关系是()关系。〔A〕股权〔B〕行政〔C〕债权债务〔D〕信托契约35一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，那么保险人应支付赔偿()万元。〔A〕300〔B〕400〔C〕450〔D〕60036某市2005～2022年住宅开工面积见下表。
篇六：房地产估价规范2022版
2022年房地产估价师考试大纲《房地产估价理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和
必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的不同（二）房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格包管（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节房地产估价的要素一、估价当事人（一）房地产估价人员（二）房地产估价机构（三）估价委托人二、估价目的三、估价对象四、估价时点五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第三节房地产估价的现实需要一、国有建设用地使用权出让的需要
二、房地产转让和租赁的需要三、房地产抵押贷款的需要四、房地产征收征用补偿的需要五、房地产税收的需要六、房地产损害补偿的需要七、房地产分割的需要八、房地产保险的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产办理的需要十二、其他方面的需要第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见六、成立了房地产估价行业自律性组织七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、形成了公平竞争的房地产估价市场
九、深化拓展了房地产估价业务十、积极开展了国际交流合作考试要求1．熟悉房地产估价的含义2．掌握房地产估价的本质3．熟悉房地产估价的必要性4．熟悉估价当事人5．掌握估价目的6．掌握估价对象7．熟悉估价时点8．掌握价值类型9．熟悉估价依据10．熟悉估价假设11．熟悉估价原则12．熟悉估价程序13．熟悉估价方法14．熟悉估价结果15．掌握国有建设用地使用权出让的需要16．熟悉房地产转让和租赁的需要17．掌握房地产抵押贷款的需要18．掌握房地产征收征用补偿的需要19．熟悉房地产税收的需要
20．掌握房地产损害补偿的需要21．熟悉房地产分割的需要22．了解房地产保险的器要23．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要24．熟悉企业有关经济行为的需要25．了解房地产办理的需要26．熟悉其他方面的需要27．掌握房地产估价师的职业道德28．熟悉中国房地产估价行业发展概况
篇七：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师资料：市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且常常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括一般住宅、高档公寓、别墅等。特殊是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最简单、最简洁的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。以下房地产难以采纳市场法估价：①数量很少的房地产，例如特别厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采纳市场法估价。房地产市场在总体上较活泼的地区，在某些状况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些缘由导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。
值得指出的是，以下状况不能成为不采纳市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采纳市场法估价。
另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易状况，例如急于出售或急于购置等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消退以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易状况与正常交易状况的不同；②成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进展的修正和调整，分别简称为交易状况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进展这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采纳定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。但由于很多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采纳定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论学问、丰富的估价实践阅历以及对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关推断。因此，假如估价师没有扎实的估价理论学问、丰富的估价实践阅历，对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情和交
易习惯等不够熟识，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不肯定合理、真实，由于
在市场参加者群体非理性的状况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。
（三）市场法的其他用途市场法中比拟分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及收益法、本钱法、假设开发法中经营收入、运营费用、空置率、入住率、酬劳率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、房地产价格各个构成局部（如土地取得本钱、开发本钱、治理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、酬劳率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。
篇八：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：权益因素权益因素拥有一宗房地产，实际上就拥有了肯定范围的空间。但拥有者在该空
间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到很多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制）。由于房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响四周和社会公众的利益。
一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进展房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。
（一）权利状况土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是全部权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清楚等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人
土地的便利而供使用的土地为供役地），是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时，土地全部权人或土地使用权人有可能要患病某些损失，在这种状况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
以共有的房地产为例，假如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。
此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进展土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《民法通则》第七十九条规定：“全部人不明的埋藏物、隐蔽物，归国家全部。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其次条规定：“国家根据全部权与使用权分别的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土地全部权之取得而成为私有。”在欧洲很多国家，地下资源的全部权与土地全部权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购置或将出售的收入与政府分成。在加拿大，
地下矿藏在有些省，如安大概、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。
美国关于土地全部权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地全部者同时也拥有地下的一切财宝，因此，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制度有肯定的合理性。首先，由于每个拥有土地的人都会关怀自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有点眉目之后他会请勘探队来钻探。一旦有所发觉，他的土地价格立即成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓舞了资源的发觉，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率（采集到的矿石占储量的比例）成为地主自己关怀的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最终，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式，包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联营，出租开采权对资源开采所得分成并监视资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时再进展开采等。他选择的方案对全社会而言同时肯定也是代价较小而产出的价值的方案。但美国的制度简单引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区分在于有的更着重效率，有的更着重公正。
（二）使用管制世界上几乎全部的国家和地区对房地产利用、特殊是土地利用都有或
多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建立用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。
就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件肯定的状况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特殊明显：在城市进展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建立用地的状况下，假如政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必定较低，而假如一旦允许转变用途，则地价会大幅度上涨。
容积率的凹凸对地价也有很大的影响，在估价时肯定要弄清容积率确实切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只根据地上建筑面积土地使用权出让金水平的肯定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。
3．现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（2022年试题）
A．建筑技术B．土地权利设置C．相邻关系
D．土地使用管制答案：D4．以下属于土地使用管制的事项有（）。（2022年试题）A．建筑物四周应留有肯定的空地作为建筑物的绿地和交通B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必需为已土地留出通行道路E．某宗土地只能用于商业房地产开发答案：ACE
（三）相邻关系相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者根据当
地习惯，相互之间应当供应必要的便利或者承受必要的限制而产生的权利和义务关系。特殊是从义务方面来看，相邻关系是对房地产全部权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有肯定的影响。
篇九：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：实地查看估价对象实地查看是指负责某个估价工程的估价师亲自到该估价工程的估价对象现场，检查、观看估价对象状况，包括感受估价对象的位置、交通、四周环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地外形、建筑构造、用途等状况进展核对，观看估价对象的内外部状况（例如，设施设备、装饰装修、修理养护、外观等），拍摄反映估价对象内外部状况以及四周环境和景观或临路状况的照片、影像资料，调查了解估价对象历史使用状况（例如，是否存放过污染物）、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所需要的其他资料。为了避开在实地查看时遗漏应当调查了解的内容，在实地查看之前可以制作好《估价对象实地查看记录》相关表格。
实地查看有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、详细的印象，猎取文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节。另外，现实中已消失伪造房地产权属证书、伪造估价对象现场要求估价的状况。这类问题只要通过仔细的实地查看，与被查看房地产内的有关人员和四邻进展交谈，是可以觉察的。
在实地查看时，一般需要托付人中熟识状况的人员或被查看房地产的
业主伴随，估价师要仔细听取伴随人员的介绍，具体询问在估价中需要弄清的问题，并将有关状况和数据仔细记录下来，形成《估价对象实地查看记录》。
很多估价工程的托付人同时是被查看房地产的业主，在这种状况下进展实地查看通常会较顺当。但是，也有一些估价工程的托付人不是被查看房地产的业主，甚至与被查看房地产的业主有利益冲突，例如在房地产强制拍卖、变卖、抵债估价中托付人是人民法院或债权人，在房屋拆迁估价中托付人是征收人。在这些状况下，估价师一是可以要求托付人与被查看房地产的业主事先做好沟通，二是自己向被查看房地产的业主说明来意和相关状况，争取其理解与协作。
《估价对象实地查看记录》应包括查看对象、查看内容、查看结果、查看人员和查看日期。执行实地查看的估价师需用照片等方式证明自己进展了实地查看，并应在《估价对象实地查看记录》上签名。另外，还应尽量要求托付人中帮助实地查看的人员和被查看房地产的业主在《估价对象实地查看记录》上签名认可。其中，房屋拆迁估价应根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的要求，由实地查看的注册房地产估价师、征收人、被征收人在《估价对象实地查看记录》上签名认可。假如被征收人不同意在《估价对象实地查看记录》上签名的，应当请除托付人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。考试用书
对于估价对象为已经消逝的房地产，虽然不能进展完全意义上的实地
查看，但也应去估价对象原址进展必要的调查了解。对于运用市场法、收益法、本钱法估价所选取的可比实例房地产，应
当参照对估价对象进展实地查看的要求，进展必要的实地查看。
篇十：房地产估价规范2022版
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。A.29
B.35
C.67
D.73
【答案】A
【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324～325。
2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()
【答案】×
【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。
3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。()
【答案】×
【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。
4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
【答案】A
【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。
5、[试题]在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。
6、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()
【答案】×
【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。
7、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。()
【答案】√
【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。
8、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。
9、[试题]房地产估价分支机构应当以()名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师
B.分支机构负责人
C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。分支机构应以设立该分支机构的估价机构的名义承接估价业务。参见教材P400。10、[试题]某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1,25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2·天)，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本题考查的是开发完成后的价值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971万元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，(3)在建写字楼建成后的房地产现值
=39420/(1+15%)2=29807万元。转让交易0,25年，建成完工需要1,75年，合计2年。参见教材P349。
11、[试题]城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源。E,土地用途【答案】ACE【解析】本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。12、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”13、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。
A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨
C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
【答案】A
【解析】本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。
14、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()
【答案】×
【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。
15、[试题]某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以()为前提进行估价。
A.维持现状
B.装饰装修改造
C.改变用途
D.重新利用
【答案】C
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。参见教材P170。
16、[试题]谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。()
【答案】×
【解析】本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏盖的一面。参见教材P171。
17、[试题]某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。
A.13B.14C.19D.22,8【答案】C【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为30年。总寿命期为10+30=40年，800×(15%)/40=19万元。参见教材P315。18、[试题]直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料【答案】A
【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384～385。
19、[试题]住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中()。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
【答案】C
【解析】本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。
20、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/平方英尺。
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
【答案】A
【解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。
21、[试题]在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。()
【答案】╳
【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。
22、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是()。
A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值
B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差
C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差
D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较
【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9～10。23、[试题]理论上房地产的供求状况可分为的类型是()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况。E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。24、[试题]房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权
B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。债权是债权人要求债务人作为(或不作为)的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人作为或不作为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。25、[试题]住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()【答案】√【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材P326。26、[试题]运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。()【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。27、[试题]某套住宅的套内建筑面积为140㎡，套内使用面积为131㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价
格为3000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/㎡。()
【答案】×
【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。该套住宅按建筑面积计算的价格=140×3000/(140+9)=2818(元/㎡)。参见教材P105、189。
28、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×
【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。
29、[试题]估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。()
【答案】×
【解析】本题考查的是估价报告使用限制。自××年××月××日起至××年××月××日止;自××年××月××日起计算××年(××个月、××日)。参见教材P420。
30、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是()。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
【答案】D
【解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
31、[试题]在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
【答案】对
【解析】见教材。
32、[试题]从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。()
【答案】√【解析】本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。33、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。34、[试题]关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D【解析】本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。35、[试题]估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。A.应作为估价资料保存B.不用作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存【答案】A【解析】本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)估价所依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的主要不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。
36、[试题]房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
【答案】错
【解析】房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
37、[试题]对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0,35、0,20、0,25和0,2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。
A.8230,5
B.8112,5
C.80[试题]0
D.8075,0
【答案】B
【解析】本题考查的是计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112,5元/m2。参见教材P206。
38、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。
A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。39、[试题]开发经营期的起点是()。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日期【答案】A【解析】本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P346。40、[试题]长期趋势法主要包括()。
A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.直接比较法。E,直接资本化法【答案】ABC【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。41、[试题]实际估价中，估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围。E,影响范围【答案】ABC【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象范围的界定主要是实物、权益和空间三个方面的内容。选项DE是拼凑出来的干扰项。参见教材401。42、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
A.建筑物共同共有权B.建筑物按份共有权C.建筑物区分所有权D.私有权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权有三种：单独所有、共有、建筑物区分所有权。参见教材P51。43、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P126～128。44、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()
【答案】错
【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
45、[试题]成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。()
【答案】×
【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。
46、[试题]建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P289。
47、[试题]下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有()。
A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。E,某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。48、[试题]下列房地产中，变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.开发程度低的房地产C.独立使用的房地产D.不景气市场环境下的低价处理的房地产【答案】C
【解析】本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。
49、[试题]考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时()
A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长【答案】D【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。50、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长
【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。51、[试题]房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在()滞后于市场自然周期变化。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段。E,第四阶段【答案】AB【解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。52、[试题]某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/m2。A.55.20B.103.22
C.109.63D.114.82【答案】B【解析】本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86+11.01+2.35=103.22(元/m2)。参见教材P296。53、[试题]下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务【答案】D【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项D属于不应承接的估价业务。参见教材P397～399。54、[试题]某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了20年的抵押贷款，则该估价报告的保存期限应不少于()年。A.15
B.20C.21D.30【答案】C【解析】本题考查的是保存估价资料。出具已经有1年了，贷款20年期间都必须保存，合计21年。参见教材P424。55、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”56、[试题]形成房地产有效需求的条件有()。A.消费者有购买意愿B.城市经济高速发展C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格。E,有足够的房地产供给能力
【答案】AD【解析】本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。57、[试题]高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价格和价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。58、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人
D.估价委托人都是估价报告使用人
【答案】B
【解析】本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P30。
59、[试题]改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润>现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。()
【答案】√
【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：(改变规模后的房地产价值改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。参见教材P170。
60、[试题]房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的()。
A.估价目的
B.估价程序C.价值时点D.估价作业日期【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。参见教材P396。61、[试题]下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价。E,房地产司法拍卖估价【答案】ACDE【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。
62、[试题]在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()
【答案】×
【解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P21～22。
63、[试题]甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元。E,若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
【答案】CE
【解析】本题考查的是制作价格修正率表。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元;选项D应该为100万元。参见教材P372～373。
64、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。65、[试题]在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理。E,选用的估价方法不切合估价对象【答案】ABE【解析】本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。66、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()【答案】×
【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。
67、[试题]收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【答案】B【解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P216。68、[试题]在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象【答案】D
【解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。
69、[试题]下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。
A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出【答案】A【解析】本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。70、[试题]下列方法中，属于批量估价的有()。A.成新折扣法B.价差法C.标准价调整法
D.损失资本化法。E,多元回归法【答案】ACE【解析】本题考查的是批量评估。基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，经过统计检验，对大量相似的房地产给定日期的价值或价格进行评估。成新折扣法可以批量估价，标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P317、378、380。71、[试题]如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。()【答案】×【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。72、[试题]下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点。E,估价所需材料【答案】CD
【解析】本题考查的是确定估价基本事项。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。参见教材P402～407。
73、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。74、[试题]从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是()。A.牧场-耕地-工业-居住B.商业-居住-办公-工业C.商业-办公-居住-工业D.办公-工业-居住-商业
【答案】C【解析】本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。75、[试题]重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。()【答案】√【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。76、[试题]下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解【答案】B
【解析】本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘估价对象的工作内容之一是：拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。参见教材P412。
77、[试题]鉴证性估价一般都要遵循独立客观公正原则，咨询性估价可以不必一定要遵循独立客观公正原则。()
【答案】√
【解析】本题考查的是独立客观公正原则。咨询性估价要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。参见教材P154。
78、[试题]成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。()
【答案】√
【解析】本题考查的是投资利息。自有资金也有机会成本，也需要计算利息。参见教材P294。
79、[试题]一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌【答案】A【解析】本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。80、[试题]估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人。E,规避估价风险【答案】CDE【解析】本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，反映了估价师的能力和职业道德，其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。
篇十一：房地产估价规范2022版
二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。
表4—12
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A．销售费用、销售税费和开发利润
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
封面和目录（略）致委托人函
××市中级人民法院：
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象
位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况
1．土地状况用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500㎡地势：土地平整
其中土地分摊面积：500㎡2．建筑物状况建筑面积：957．3㎡建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3．3m，檐高：24m用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：．室内普通装修、公共部分精装修
设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1．建筑物权益状况
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3㎡，砖混一等。2．土地使用权权益状况
根据《国有土地使用证》（证号：××地×字L1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500㎡，其中分摊土地面积：500㎡，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）3．他项权利状况
估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押建筑面积：957．3㎡权利价值：574．38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的
为法院办案提供价格参考。五、估价时点
估价时点为2022年3月5日。六、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果
十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）十二、估价作业日期2022年3月5～16日十三、估价报告有效期
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2022年3月16日到2022年3月15日。
估价技术报告
一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（一）市场法1．选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。
表4—13可比实例表
2．可比实例与估价对象比较分析
可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4—14。表4—14因素条件对比说明表
3．修正调整过程
以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表4—15。
表4—15因素条件分值表
续表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。
表4—16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
4．市场法估价结果
3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）/3＝11506元/㎡（二）收益法测算收益法的基本步骤为：
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中
V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定
根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元/（㎡d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（㎡d）。2．空置率及租金损失率的确定
根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定
有效毛收入＝日租金收入×天数/年×（1－空置及租金损失率）
4．净收益的确定
根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×（1－运营费用率）5．报酬率的确定
房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期限的确定
根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定
经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5%。8．收益价格的确定
表4—17收益法计算过程
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/㎡。（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价＝（11506＋11360）/2＝11433（元/㎡）估价对象房地产总价＝11433×957．3＝10944811（元）取整为1094万元。单价为11433元/㎡。六、估价结果
附件
1．《委托司法鉴定函》（复印件）2．《房屋所有权证》（复印件）3．《国有土地使用证》（复印件）4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书（复印件）7．估价机构营业执照（复印件）8．房地产估价师注册证书（复印件）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/㎡，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下（节选）：一、估算净收益
净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344．25万元二、测算报酬率Y
采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4—18。表4—18求取可比实例报酬率表
（注：上表计算结果无误）
报酬率＝（9．994%＋7．909%＋8．092%＋8．005%）/4＝8．500%取整报酬率为8．5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值＝
344.251
1/112%508.5%(18.5%)
＝3981．45/（1＋12%）＝3554．87（万元）四、装修改造费用总额
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8．5%）05＝576．02（万元）
．
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费＝3981．45×7%/（1＋12%）＝248．84（万元）
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V＝3554．87－248．84－576．02－0．03VV＝2650．50万元
单价＝2650．50/6000＝4417．49（元/㎡）答案
10．估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；
11．市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）；12．未说明可比实例交易情况修正的理由或依据；13．未说明交易日期调整的理由或依据；
14．未交待可比实例的总楼层；
15．未作楼层差异因素调整或作不调整的说明；16．可比实例的建筑面积不应调整；
17．可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）；18．收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）；
19．租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；
20．未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）；21．未说明估价对象的租赁收入是预测值；22．未说明空置及收租损失率是预测值；23．未说明租赁运营费用率是预测值；
24．报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）；
25．在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响；26．年增长率2．5%确定无依据；
27．租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率；28．附件缺估价对象内部状况照片；
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%取整报酬率为8%
3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）
装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）]/（1+12%）=3549．67（万元）或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）]/（1+12%）=3841．92（万元）4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）解析：
1、此题要求评的是估价对象在2022年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。
2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。提示：
1、笼统回答××××错，不给分。2、将正确的地方改错倒扣分。
3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。
0．5
49
49
=566．95（万元）
篇十二：房地产估价规范2022版
2022房地产估价师继续教育答案doc1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）
2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错）
3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）
11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对）
12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对）
13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对）3第三讲40分
下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用）（选修）房地产估价的多元化之路专家团01讲估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对02讲14’59中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错03讲14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对04讲10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错（必修）房地产估价方法黄学军房地产估价方法（一）
18’58估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错
34’58选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对
36’58对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错
房地产估价方法（二）16’58房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。错
32’58调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。错
房地产估价方法（三）32’58土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，
选取其中长者为收益期。错
39’58出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。对
房地产估价方法（四）40’58土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收
益价值应为按收益计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。错
2采用市场提取法确定报酬率和资本化率时，要选择多于两个的可比实例。对
房地产估价方法（五）5’58成本法估价时优先选择“房地分估”路径。错
10’58测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。错
房地产估价方法（六）18’59对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或
重建成本加上建筑物折旧。错
采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例中选取不少于两个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例。错
房地产估价方法（七）3’58假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。对
49’59动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。错
(必修)《房地产估价规范》--估价报告（尽量不选这个，课时少时间久题多变态。。。凸(>皿<)凸）
书面估计报告估价报告（一）7’书面估价报告的形式包括叙述式估价报告和表格式估价报告。（对）
估价报告估价报告（一）16’房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。（对）出具日期估价报告（一）20’封面中的估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。（对）
封面估价报告（一）26’封面中的注册房地产估价师，应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师姓名和注册号。（对）
公章估价报告（一）31’致估价委托人函中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替。（对）
非鉴证性估价报告估价报告（二）8’非鉴证性估价报告的估价师声明内容，应与鉴证性估价报告的估价师声明内容相同。（错）
估价假设估价报告（二）10’估价假设中不得为了高估或低估估价对象的价值或价格，而滥用估价假设。（对）类型估价报告（二）12’估价假设的类型包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。（对）
未定事项假设估价报告（二）27’未定事项假设是指当估价存在所必需明确而尚未明确或不够明确的事项时所做的合理、最可能的假定。（对）
背离事实假设估价报告（二）33’进行背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定等，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定。（对）
估价目的估价报告（二）42’估价报告的估价目的具有唯一性，即每份估价报告只有一个估价目的。（对）
使用期限估价报告（二）43’在估价报告使用期限内正常使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担。（对）
区分估价目的估价报告（三）6’估价目的可以再区分的，在估价报告中应准确写明可区分的估价目的。（对
谨慎原则估价报告（三）25’抵押价值评估应遵循谨慎原则，但不需要遵守最高最佳利用原则。（错）
估价方法估价报告（三）33’估价结果报告中估价方法的表述，要与致估价委托人函中估价方法的表述完全一致。（错）
估价结果报告估价报告（三）41’估价结果报告应由所有参加估价的注册房地产估价师签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。（对）
实地查勘期估价报告（三）46’实地查勘期一般应为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止的日期。（对）
单套住宅估价报告（四）22’单套住宅的价值影响因素中，所处的楼幢、楼层与朝向应属于区位因素。（对）
市场状况估价报告（四）29’在市场背景描述与分析中，需要对其过去、现在和可预见的未来进行有针对性、较详细说明与分析的，是估价对象同类房地产的市场状况。（对）
最高最佳利用状况估价报告（四）39’估价对象为某种利用的存量房地产的，应通过有针对性且较详细分析、判定和说明估价对象的最高最佳利用状况。（对）
其他估价方法估价报告（五）14’估价方法对估价对象的适用性，是指不仅其理论上适用且客观条件也应具备。（对）
估价技术报告估价报告（五）22’一份估价报告中选用不同估价方法采用的所有估价基础数据和估价参数都是相同的。（错）
估价结果的确定估价报告（五）25’估价报告估价结果的确定，应包括说明不同估价方法的测算结果、综合测算结果的确定和最终评估价值的确定。（对）
估价报告内容估价报告（五）33’当估价目的不是房地产抵押贷款前估价的，估价报告内容也应包括估价对象变现能力分析。（错）
（选修）新时期的房地产评估
01讲互联网大数据在房地产评估的运用无题02讲“互联网+”时代对房地产评估行业的冲击与思考无题03讲新时期下的变革猜想10’38评估工作难度增加，评估机构和评估师的责任和风险增加。（对）17’50营销数据是房地产基础数据。（对）04讲房地产估价机构如何实现创新多元化与可持续地发展20’55投资发展需要银行贷款，对于潜在的新境内外客户，评估机构可以提供包括从前期市场调查到贷前物业价值评估、到贷后年审的一系列服务。（对）22’27在香港，物业应缴差饷=应课差饷租值（年租金）某差饷征收率（%）。（对）30’11评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。（对）、31:49评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的可以不回避。（错）（选修）估价的未来和房地产估价师的服务王卓（一）36’59房地产的抵押价值和抵押净值评估，应遵循谨慎原则。（对）
（二）46’59房地产估价师更新核心能力可在交流、咨询、统计分析、AVM应用等能力着手。（对）
（三）29’59房地产咨询服务机构逐渐由专业化向集成化发展。（对）
（选修）房地产估价行业的业务拓展与风险控制王延龙
（一）18’12评估机构开展法定评估业务时，评估报告应当由至少一名承
办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。（错）
44’11已评估的不动产物业，发生收购或者处置资产等重大事项时，不需要重新评估。（错）
（二）34’59专业是估价行业的核心竞争力。（对）
42’07对政策及问题研究，对客户进行分析研究，对案例进行收集整理等措施，都可增强估价机构的研发能力。（对）（三）
30’08提高房地产估价师的专业水准和职业道德水平，完善企业内部管理制度和报告质量监控流程能够防范一定的企业内部风险。（对）
51’59房地产估价机构外部风险控制是内部风险控制的基础。（错）
（选修）租赁住房建设全过程工程管理咨询服务熊光华
（一）9’59住房租赁项目全过程工程咨询服务主要包括投资决策、开发前
期、施工建设、运营管理和资产证券化等主要阶段。（对）
20’59建设项目可行性研究是在投资入股前对项目的可行性进行研究和分析，包括：市场调研、投资估算、编制财务计划、资金平衡方案和效益评价等。（对）
35’项目运营管理是租赁住房项目最重要的阶段，决定着项目资金的回收和企业资金退出机制。（对）
（二）无题
（三）无题
篇十三：房地产估价规范2022版
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为()万元。A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
【答案】B
【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000-1000/50%=3000(万元)。参见教材P96。
2、[试题]成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。()
【答案】×
【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。成新折旧法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P317。
3、[试题]一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。()【答案】√【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。参见教材P314。4、[试题]开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有()等。A.国土资源行政主管部门批准用地的文件B.设计方案审查意见及附图复印件C.建设工程施工图D.地形图。E,国有建设用地出让合同【答案】ABC【解析】D、E选项属于建设用地规划许可证申领阶段提交的资料。5、[试题]在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。()【答案】√
【解析】本题考查的是估价委托人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。参见教材P29～30。
6、[试题]下列对房地产供给量的因素描述正确的是()。
A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多
B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少
C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产
D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给。E,房地产的供给富有弹性
【答案】ABCD
【解析】本题考查的是房地产供给。房地产供给缺乏弹性。参见教材P89。
7、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。
A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
【答案】ABCD【解析】本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。8、[试题]在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投标报价，是个人意见，属于投资价值。参见教材P339。9、[试题]考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时()A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长
【答案】D
【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。
10、[试题]对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。()
【答案】×
【解析】由于房地产具有不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且受制于其所在的空间环境，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。
11、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()
【答案】×
【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。
12、[试题]成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。()
【答案】×【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。13、[试题]服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()【答案】√【解析】本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。14、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是()。A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B
【解析】本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。
