农村集体建设农民公寓16篇

农村集体建设农民公寓16篇农村集体建设农民公寓　　农村“一户一宅”制度探析(总7页)　　-CAL-FENGHAL-(YICAI)-CompanyOne1■CAL■本页仅作为文档封面，下面是小编为大家整理的农村集体建设农民公寓16篇,供大家参考。

篇一：农村集体建设农民公寓

　　农村“一户一宅”制度探析(总7页)

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　　农村“—户—宅,，制度探析

　　农村“一户一宅”制度探析

　　农村村民实行“一户一宅”制度是现行《土地管理法》的规定，目的是在延续宅基地分配公平优先原则的同时，遏制宅基地无序扩张和乱占滥用耕地行为。该制度对于保障农民居住权益，合理利用土地资源发挥了积极作用。但随着社会经济快速发展，农村“一户多宅”、超标准占用宅基地现象逐渐增多，由此也引发了各界对“一户一宅”制度的广泛讨论。“一户一宅”制度辨析目前对于“一户一宅”制度的争议主要体现在两个方面：一是国家法律对于“户”及分户条件没有明确界定，实践中形成共同生活户、共同登记户和单独生活户3种“户”的认定形式，认定弹性较大，为农民套取宅基地提供了便利条件，并将此归结为造成一户多宅等问题的主要原因。二是对于“一户一宅”适用范围存在不同理解，有的认为“一户一宅”是针对宅基地分配条件的，农户符合“一户一宅”规定就可以申请宅基地，不符合就不能申请。有的认为“一户一宅”适用于宅基地管理全过程，即在分配和保有阶段都应遵守“一户一宅”规定。由于这些争议的存在，各地对于“一户多宅、一宅多户、有宅无户、有户无宅”现象的看法和处理办

　　法不尽相同。关于“户”和“宅”的界定。对于“户”如何界定，《土地管理法》未明确，但一些地方以立法或乡规民约的形式进行了界定。如河北省规定农村村民子女年满18周岁后，因结婚可以分户申请宅基地；福建厦门市明确“户”是具有本村常住户口且享受集体资产分配权的集体经济组织成员家庭，农户申请宅基地应指定家庭中满18周岁的一个成员作为申请人，其他成员作为共同申请人；广西壮族自治区规定村集体组织成员因结婚等原因可以分户，但分户后父母必须跟一子女同户。从实践看，“户”的认定通常以家庭为单位，具体人口以户籍部门登记的农村常住户口为准。在分户条件方面也考虑了地方民俗、生活居住习惯等因素。对于面积标准，地方也通过立法、规范性文件予以明确。主要分为两类：一是只规定宅基地面积标准上限，广西规定平原地区的城市郊区宅基地面积不超过100平方米，丘陵地区、山区不超过150平方米。二是根据户的规模限定不同面积，浙江省规定3人及3人以下农户宅基地不超过75平方米，4人农户不超过100平方米，5人农户不超过110平方米，6人及6人以上农户不超过125平方米。重庆市规定市区范围内宅基地标准为每人20平方米〜25平方米，其他区县（市）标准为每人20平方米〜30平方米。目前，地方对于“户”的认定基本上都是采用家庭与集体常住户口相结

　　合的方式，实现了“户”与分户条件界定的清晰化、便捷化。“户”的规模存在地域差异性，不同

　　地域间的居住习惯也不尽相同，对于“户”的认定很难形成全国公认的统一标准。宅基地面积也同理，不同地区拥有不同的资源禀赋和居住习惯，即使同省内，地区间的差异也极大。1982年，《国务院关于发布村镇建设用地管理条例的通知》就提出：“省级人民政府根据山区、丘陵、平原等不同情况，分别规定用地限额，县级人民政府根据省级规定的用地限额，结合当地人均耕地、家庭副业、民族习俗等情况，规定宅基地面积标准。”越到基层，对于“户”和宅基地面积标准的规定越符合当地实际，农民认可程度越高、操作性越强。因此，应将“一户一宅”的界定交由地方制定标准。关于“一户一宅”的适用范围。“一户一宅”适用于宅基地分配环节还是保有环节，立法层面并没有予以明确。2010年，国土资源部印发《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。此外，该部印发的《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》和《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，都明确对于因继承形成的一户多宅给予登记发证。从以上规定可以看岀，部门规范性文件认定“一户一宅”是针对宅基地分配

　　环节的，并认可因继承等原因形成的一户多宅情况。因此，当前情况下，将“一户一宅”规定扩大到保有环节存在障碍：首先，缺少法律支持。国家立法并没有明确“一户一宅”适用于宅基地使用环节，根据《宪法》和《继承法》的规定，农民的合法房屋可以继承，如果“一户一宅”规定扩大到宅基地使用环节，已经拥有一处住宅的农民将无法继承房屋，显然有违现行法律。其次，政策监管实施困难。宅基地申请环节是对一个时点农户条件的审核，较容易把握，而使用环节是一个时间段，期间充满变数，包括人口增减、代际交替等，在宅基地确权登记发证尚未到位的情况下，要得到有效落实，难度可想而知。一些地方将“一户一宅”规定扩大到宅基地使用环节的初衷，是想促进一户多宅形成的闲置宅基地的退出，但是退出多余宅基地与“一户一宅”的规定并没有太大联系。目前，很多地方通过宅基地换房、有偿退岀等方式，有效引导农民退出闲置宅基地，就是很好的例子。“一户一宅”制度而临的难题“一户一宅”制度从确立到现在已实行了将近20年，随着社会快速发展与变迁，该制度在执行过程中遇到了一些新的问题与挑战，需要解决和完善，尤其在下一步《土地管理法》修改中应重点予以考虑。存续问题：部分地区“一户一宅”制度难以为继。

　　在土地资源稀缺地区，受建设用地指标限制，很难拿出足够的土地用于农民建房，很多地方已经多年没有审批过宅基地，“一户一宅”的农民住房保障形式难以为继。如广东省顺德等地已明确提岀严格限制单家独院式村民住宅用地审批。浙江省更是提出，有条件的地方可实行宅基地分配货币化安置，对需要安排宅基地的农民，鼓励其拿钱不拿地。管理问题：农村集体在宅基地管理中的事权财权不一致。宅基地管理过程中村委会（代表农村集体）一直发挥着重要作用，承担着农民建房资格初步审查、现场勘查等多项辅助工作，国家也希望村集体能够承担起宅基地收回的重任。收回宅基地必然涉及地上房屋补偿、旧房拆除等费用，这些支出需要集体自己筹措，国家尚未形成财政补助机制。宅基地管理中村集体的事权与财权不对应，影响其参与宅基地管理的积极性，这也是造成“一户多宅”的重要成因。现实矛盾：“一户一宅”制度阻碍农户改善性居住需求。“一户一宅”是一种朴素的公平分配理念，在保障农民住有所居的情况下，也成为了农民追求更好生活环境的阻碍。近几年来，城市发展建设日新月异，但农村基础设施建设滞后，导致农民为追求好的生活环境，纷纷在村庄外围交通条件便利的地方建房。如果严格执行“一户一宅”制度，则禁止了已拥有一处住宅农户的改善性建房需求。现实中，基于以上分析的各种原因，改善性需求往往可以取得新宅基地，又无

　　法顺利拆除旧宅基地，“空心村”也就这样逐渐形成。改革和完善“一户一宅”制度的建议明确“一户一宅”适用范围，鼓励地方制定“户”和“宅”标准。坚持宅基地“一户一宅”基本分配原则，将“一户一宅”明确为宅基地申请的必要条件。秉着合理利用土地资源的原则，可将农村居民“一户一宅”视为宅基地管理的目标或方向，但不能确立为使用环节的刚性约束。同时，鼓励县、乡（镇）级政府根据地方土地资源禀赋和农民生产、生活习惯，制定符合当地实际的“户”认定标准和分户条件，在省、自治区、直辖市规定的宅基地面积标准范围内，综合考虑民居功能、人口数量，制定包括户均标准和人均标准两项指标的宅基地面积标准。探索“一户一宅”多种实现形式。修改《土地管理法》中关于“一户一宅”的规定，明确地方可以通过多种形式保障农民住房需求，不再统一实行“一户拥有一处宅基地”的规定。探索不同区域、不同资源禀赋条件下，农民户住有所居的多种实现形式。明确可以通过集中统建、多户联建、集中建设农民公寓和农民住宅小区等方式，以“一户一房”形式落实“一户一宅”。对于近郊区、城中村，可以探索以优惠价格购买国有土地上商品房、限价房或以货币安置方式，保障符合宅基地申请条件农户的住房需求。强化农村集体在宅基地管理中的作用。一是下放宅基地审批

　　权限，将使用存量建设用地和未利用地建房的决策权交由村集体负责，报县国土管理部门备案即可，赋予集体一定的自主权，强化村干部是宅基地管理第一责任人，提高集体经济组织参与宅基地管理的主动性。二是探索农村集体主导下的宅基地有偿取得制度，凸显不同区位宅基地使用价值的差异，有偿使用费专项用于宅基地管理和基础设施配套。三是探索财政补助、集体主导下的闲置宅基地收购储备制度，集体收回农民闲置宅基地，政府根据回收宅基地的不同利用情况给予差别化的补贴，以经济手段激励农民集体参与宅基地管理的积极性。协调农民改善性建房需求与“一户一宅”的关系。加大对农村基础设施建设投入力度，扭转村庄内外基础设施差异较大的现状。对于已经达到“一户一宅”条件的农户，若再申请宅基地，可通过缴纳“原宅基地腾退保证金”的方式执行，在申请到新宅基地的一定期限内，承诺建成新房并将原来宅基地上房屋拆除后，将宅基地无偿退还给集体，农户若不履行承诺，由集体用保证金拆除旧房并收回原宅呈地。

　　（作者供职于中国国土资源经济研究院）

　　

　　

篇二：农村集体建设农民公寓

　　娄底市人民政府关于进一步加强和规范农村住房建设管理工作的意见

　　文章属性•【制定机关】娄底市人民政府•【公布日期】2020.12.31•【字号】娄政发〔2020〕9号•【施行日期】2020.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障

　　正文

　　娄底市人民政府关于进一步加强和规范农村住房建设管理工作的意见

　　娄政发〔2020〕9号

　　各县市区人民政府，娄底经开区、万宝新区管委会，市政府各工作部门、各直属机构：

　　为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）和相关政策要求，现就进一步加强和规范农村住房建设管理工作提出如下意见。

　　一、严格落实职责要求各级人民政府要高度重视，农业农村、自然资源和规划、住建等部门要认真履职，建立健全“市级指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地和住房建设

　　管理机制，保持工作的整体性、系统性、连续性，实现村民“户有所居”、土地节约集约利用，为农村社会和谐稳定发展夯实基础。

　　（一）认真落实政府属地责任。县市区人民政府要加强组织领导，成立农村宅基地和住房建设管理领导小组，制定完善宅基地和住房建设管理制度，组织协调职能部门、乡镇政府、村级组织依法依规履职，统筹机构设置、人员配备，强化宣传培训，加强对乡镇审批宅基地和住房建设监管。乡镇政府要切实履行属地责任，制定实施细则、充实力量、健全机构，承担起宅基地和住房建设审批监管职责，确保宅基地和住房建设审批管理工作接得住、管得好，指导村级组织完善宅基地和建房民主管理、宅基地申请审核有关制度，公开、公平、公正分配使用宅基地；配备村级宅基地协管员，明确工作职责，县乡两级财政保障必要工作经费，严格考核和奖惩。

　　（二）认真履行部门职责。农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源和规划部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可、房屋权属登记等相关工作。住建部门负责农村住房建筑设计、施工和建筑工匠培训等监督管理服务工作。财政、交通、工信、水利、生态环境、林业等部门按照各自职责，负责宅基地和住房建设的相关管理服务工作。各级农业农村、自然资源和规划等部门要在当地政府统一领导下，建立工作协调机制，互通共享政策数据信息，联合开展审批监管，共同组织闲置宅基地和闲置农房盘活利用，协同处置信访矛盾与法律纠纷。

　　（三）有序衔接平稳过渡。市、县市区农业农村、自然资源和规划部门要及时有序做好衔接工作，制定承接方案。各级农业农村部门要主动担当作为，尽快进入角色，完善制度和操作办法，组建工作队伍，加大培训宣传，有序承接和履行职能职责；市、县市区自然资源和规划部门要做好有关政策移交和数据共享工作。对历史形成的宅基地有关问题，由自然资源和规划部门牵头，农业农村部门配合，按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，妥善处置；要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止工作出现“断层”“断档”问题，确保农村宅基地和住房建设管理工作有序衔接、平稳过渡。

　　二、严格执行法律政策（一）坚持规划先行。村庄规划是乡村建设的依据和蓝图，是乡镇人民政府依法进行乡村规划许可的依据，组织编制村庄规划是乡镇人民政府的职责，乡镇人民政府要根据乡村振兴战略和国土空间规划的要求，结合各地实际情况，按照“应编尽编、能编尽编”的原则，2022年底前，完成区域内村庄规划的编制，确保村民建房和乡村的各项建设有规可依，依规建设。（二）严守“一户一宅”法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，各地规定和执行的宅基地面积不得超过《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准，建筑层数原则上不得超过3层。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给集体经济组织。（三）严守宅基地政策底线。严格落实土地用途管制、农村乱占耕地建房“八不准”要求；依法保障农户宅基地资格权、使用权和房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理不动产登记，严禁下乡利

　　用宅基地建设别墅大院和私人会馆。（四）鼓励节约集约利用。在城镇规划区外，应优先利用村内空闲地、原有宅

　　基地和未利用土地建设农民住宅，严格控制使用农用地特别是耕地建房，严格禁止使用永久基本农田建房。凡村内有空闲地、老宅基地、未利用地的，不得批准占用耕地。在城镇规划范围内，应当通过集中兴建农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民的居住需求。

　　三、严格规范审批管理（一）引导科学合理选址。农村集体经济组织成员申请宅基地建房，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划、自然保护区等相关保护规划。禁止在下列区域选址建房：永久基本农田；省级以上生态公益林等生态资源保护区域；饮用水水源一级保护区；河道和水利工程管理保护范围、洪涝多发区、山洪易发区；铁路、公路两侧和机场周边建筑控制区；法律、法规规定的其他禁止建房区域。（二）明确宅基地申请条件。农村集体经济组织成员申请宅基地建房应符合下列条件之一：具备分户条件，确需另立户建设住宅的；现有宅基地面积尚未达到省规定限额标准需扩建的；现有住房属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的；住宅因灾害损毁需重建的；其他符合法律、法规、规章规定的情形的。多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。县级人民政府应根据法律政策和本地实际对分户条件作出明确规定。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途后，再申请宅基地的，不予批准。（三）明确申请审查程序。符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民委员会

　　收到申请后应当及时安排人员到现场查看，征求意见，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建层数和建筑面积等情况公示7天。公示无异议或异议不成立的，村民委员会应当自公示期满之日起5日内签署意见，报送乡（镇）人民政府审批；不符合条件的，村民委员会应当书面说明理由。

　　（四）完善审核批准机制。县级农业农村、自然资源和规划等部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导。乡镇政府要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和要件，对符合宅基地申请条件的，乡镇人民政府自受理申请之日起15个工作日内办结审核审批手续。审批工作中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批意见。自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合村庄规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；使用原有宅基地进行住宅建设的，在符合村庄规划及有关规定的情况下，乡镇人民政府可以办理规划许可。涉及林业、水利、电力、住建等部门的要及时征求意见。根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。

　　（五）全面提升工作水平。县市区人民政府要将宅基地管理工作经费纳入年度预算，予以足额保障。县级农业农村、自然资源和规划等部门要迅速对现行宅基地审批和建房规划许可办事指南、申请表单、申报材料清单等进行梳理，参照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《湖南省农村村民住房建设管理流程图》（湘农联〔2019〕70号），结合本地实际进一步简化和规范申报材料，优化审批流程，并于2021年3月1日以前开始实施村民宅基地和建房报批“只跑一次”制度。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源和规划

　　等部门备案。四、严格用地监督检查（一）严格用地建房全过程管理。全面落实“三到场”要求，乡镇人民政府自

　　收到宅基地和建房（规划许可）申请之日起5个工作日内，要组织农业农村、自然资源和规划等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府应在收到申请后5个工作日内，组织农业农村、自然资源和规划等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡镇人民政府应自收到验收申请之日起5个工作日内组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档，同时申请办理不动产登记。

　　（二）定期开展动态巡查。县市区、乡镇要依法组织开展宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。村级宅基地协管员要定期开展全方位巡查，发现违法违规苗头，应立即劝导制止，第一时间报告当地乡镇人民政府，把违建问题解决在选址、打地基的初始阶段。

　　（三）严格规范执法行为。市、县市区农业农村部门、住建部门和乡镇人民政府综合行政执法机构依据《土地管理法》《建筑法》等法律及有关行政处罚程序规定，加强对农村住房建设违法违规行为的查处，对农村乱占耕地建房问题实行“零容忍”，有效遏制乱占乱建问题。

　　五、鼓励积极盘活利用鼓励集体经济组织和成员通过自主经营、合作经营、委托经营等多种形式盘活利用闲置宅基地和住宅；支持返乡人员利用自有和闲置住宅发展乡村产业项目；鼓

　　励村级组织积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。对进城落户的村民，可以多渠道筹集资金，鼓励其自愿有偿退出宅基地。对盘活利用的闲置宅基地，要确保依法取得、权属清晰、不留后遗症。

　　娄底市人民政府2020年12月31日

　　

　　

篇三：农村集体建设农民公寓

　　农村“一户一宅”制度探析

　　农村“一户一宅”制度探析

　　农村村民实行“一户一宅”制度是现行《土地管理法》的规定，目的是在延续宅基地分配公平优先原则的同时，遏制宅基地无序扩张和乱占滥用耕地行为。该制度对于保障农民居住权益，合理利用土地资源发挥了积极作用。但随着社会经济快速发展，农村“一户多宅”、超标准占用宅基地现象逐渐增多，由此也引发了各界对“一户一宅”制度的广泛讨论。“一户一宅”制度辨析目前对于“一户一宅”制度的争议主要体现在两个方面：一是国家法律对于“户”及分户条件没有明确界定，实践中形成共同生活户、共同登记户和单独生活户3种“户”的认定形式，认定弹性较大，为农民套取宅基地提供了便利条件，并将此归结为造成一户多宅等问题的主要原因。二是对于“一户一宅”适用范围存在不同理解，有的认为“一户一宅”是针对宅基地分配条件的，农户符合“一户一宅”规定就可以申请宅基地，不符合就不能申请。有的认为“一户一宅”适用于宅基地管理全过程，即在分配和保有阶段都应遵守

　　“一户一宅”规定。由于这些争议的存在，各地对于“一户多宅、一宅多户、有宅无户、有户无宅”现象的看法和处理办法不尽相同。关于“户”和“宅”的界定。对于“户”如何界定，《土地管理法》未明确，但一些地方以立法或乡规民约的形式进行了界定。如河北省规定农村村民子女年满18周岁后，因结婚可以分户申请宅基地；福建厦门市明确“户”是具有本村常住户口且享受集体资产分配权的集体经济组织成员家庭，农户申请宅基地应指定家庭中满18周岁的一个成员作为申请人，其他成员作为共同申请人；广西壮族自治区规定村集体组织成员因结婚等原因可以分户，但分户后父母必须跟一子女同户。从实践看，“户”的认定通常以家庭为单位，具体人口以户籍部门登记的农村常住户口为准。在分户条件方面也考虑了地方民俗、生活居住习惯等因素。对于面积标准，地方也通过立法、规范性文件予以明确。主要分为两类：一是只规定宅基地面积标准上限，广西规定平原地区的城市郊区宅基地面积不超过100平方米，丘陵地区、山区不超过150平方米。二是根据户的规模限定不同面积，浙江省规定3人及3人以下农户宅基地不超过75平方米，4人农户不超过100平方米，5人农户不超过110平方米，6人及6人以上农户不超过125平方米。重庆市规定市区范围内宅基地标准为每人20平方米～25平方米，其他区县（市）

　　标准为每人20平方米～30平方米。目前，地方对于“户”的认定基本上都是采用家庭与集体常住户口相结合的方式，实现了“户”与分户条件界定的清晰化、便捷化。“户”的规模存在地域差异性，不同地域间的居住习惯也不尽相同，对于“户”的认定很难形成全国公认的统一标准。宅基地面积也同理，不同地区拥有不同的资源禀赋和居住习惯，即使同省内，地区间的差异也极大。1982年，《国务院关于发布村镇建设用地管理条例的通知》就提出：“省级人民政府根据山区、丘陵、平原等不同情况，分别规定用地限额，县级人民政府根据省级规定的用地限额，结合当地人均耕地、家庭副业、民族习俗等情况，规定宅基地面积标准。”越到基层，对于“户”和宅基地面积标准的规定越符合当地实际，农民认可程度越高、操作性越强。因此，应将“一户一宅”的界定交由地方制定标准。关于“一户一宅”的适用范围。“一户一宅”适用于宅基地分配环节还是保有环节，立法层面并没有予以明确。2010年，国土资源部印发《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。此外，该部印发的《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》和《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，都明确对于因继承形成的一户多宅给予登记发证。从以上规定可以

　　看出，部门规范性文件认定“一户一宅”是针对宅基地分配环节的，并认可因继承等原因形成的一户多宅情况。因此，当前情况下，将“一户一宅”规定扩大到保有环节存在障碍：首先，缺少法律支持。国家立法并没有明确“一户一宅”适用于宅基地使用环节，根据《宪法》和《继承法》的规定，农民的合法房屋可以继承，如果“一户一宅”规定扩大到宅基地使用环节，已经拥有一处住宅的农民将无法继承房屋，显然有违现行法律。其次，政策监管实施困难。宅基地申请环节是对一个时点农户条件的审核，较容易把握，而使用环节是一个时间段，期间充满变数，包括人口增减、代际交替等，在宅基地确权登记发证尚未到位的情况下，要得到有效落实，难度可想而知。一些地方将“一户一宅”规定扩大到宅基地使用环节的初衷，是想促进一户多宅形成的闲置宅基地的退出，但是退出多余宅基地与“一户一宅”的规定并没有太大联系。目前，很多地方通过宅基地换房、有偿退出等方式，有效引导农民退出闲置宅基地，就是很好的例子。“一户一宅”制度面临的难题“一户一宅”制度从确立到现在已实行了将近20年，随着社会快速发展与变迁，该制度在执行过程中遇到了一些新的问题与挑战，需要解决和完善，尤其在下一步《土地管理法》修改中应重点予以考虑。

　　存续问题：部分地区“一户一宅”制度难以为继。在土地资源稀缺地区，受建设用地指标限制，很难拿出足够的土地用于农民建房，很多地方已经多年没有审批过宅基地，“一户一宅”的农民住房保障形式难以为继。如广东省顺德等地已明确提出严格限制单家独院式村民住宅用地审批。浙江省更是提出，有条件的地方可实行宅基地分配货币化安置，对需要安排宅基地的农民，鼓励其拿钱不拿地。管理问题：农村集体在宅基地管理中的事权财权不一致。宅基地管理过程中村委会（代表农村集体）一直发挥着重要作用，承担着农民建房资格初步审查、现场勘查等多项辅助工作，国家也希望村集体能够承担起宅基地收回的重任。收回宅基地必然涉及地上房屋补偿、旧房拆除等费用，这些支出需要集体自己筹措，国家尚未形成财政补助机制。宅基地管理中村集体的事权与财权不对应，影响其参与宅基地管理的积极性，这也是造成“一户多宅”的重要成因。现实矛盾：“一户一宅”制度阻碍农户改善性居住需求。“一户一宅”是一种朴素的公平分配理念，在保障农民住有所居的情况下，也成为了农民追求更好生活环境的阻碍。近几年来，城市发展建设日新月异，但农村基础设施建设滞后，导致农民为追求好的生活环境，纷纷在村庄外围交通条件便利的地方建房。如果严格执行“一户一宅”制度，则禁止了已拥有一处住宅农户的改善性建房需求。现实中，基于以上

　　分析的各种原因，改善性需求往往可以取得新宅基地，又无法顺利拆除旧宅基地，“空心村”也就这样逐渐形成。改革和完善“一户一宅”制度的建议明确“一户一宅”适用范围，鼓励地方制定“户”和“宅”标准。坚持宅基地“一户一宅”基本分配原则，将“一户一宅”明确为宅基地申请的必要条件。秉着合理利用土地资源的原则，可将农村居民“一户一宅”视为宅基地管理的目标或方向，但不能确立为使用环节的刚性约束。同时，鼓励县、乡（镇）级政府根据地方土地资源禀赋和农民生产、生活习惯，制定符合当地实际的“户”认定标准和分户条件，在省、自治区、直辖市规定的宅基地面积标准范围内，综合考虑民居功能、人口数量，制定包括户均标准和人均标准两项指标的宅基地面积标准。探索“一户一宅”多种实现形式。修改《土地管理法》中关于“一户一宅”的规定，明确地方可以通过多种形式保障农民住房需求，不再统一实行“一户拥有一处宅基地”的规定。探索不同区域、不同资源禀赋条件下，农民户住有所居的多种实现形式。明确可以通过集中统建、多户联建、集中建设农民公寓和农民住宅小区等方式，以“一户一房”形式落实“一户一宅”。对于近郊区、城中村，可以探索以优惠价格购买国有土地上商品房、限价房或以货币安置方式，保障符合宅基地申请条件农户的住房需求。

　　强化农村集体在宅基地管理中的作用。一是下放宅基地审批权限，将使用存量建设用地和未利用地建房的决策权交由村集体负责，报县国土管理部门备案即可，赋予集体一定的自主权，强化村干部是宅基地管理第一责任人，提高集体经济组织参与宅基地管理的主动性。二是探索农村集体主导下的宅基地有偿取得制度，凸显不同区位宅基地使用价值的差异，有偿使用费专项用于宅基地管理和基础设施配套。三是探索财政补助、集体主导下的闲置宅基地收购储备制度，集体收回农民闲置宅基地，政府根据回收宅基地的不同利用情况给予差别化的补贴，以经济手段激励农民集体参与宅基地管理的积极性。协调农民改善性建房需求与“一户一宅”的关系。加大对农村基础设施建设投入力度，扭转村庄内外基础设施差异较大的现状。对于已经达到“一户一宅”条件的农户，若再申请宅基地，可通过缴纳“原宅基地腾退保证金”的方式执行，在申请到新宅基地的一定期限内，承诺建成新房并将原来宅基地上房屋拆除后，将宅基地无偿退还给集体，农户若不履行承诺，由集体用保证金拆除旧房并收回原宅基地。（作者供职于中国国土资源经济研究院）

　　

　　

篇四：农村集体建设农民公寓

　　瑞丽市农村宅基地管理办法（试行）

　　第一章总则第一条为加强和规范农村宅基地管理，科学规划村庄用地，合理利用土地资源，严格保护耕地和基本农田，促进村镇节约集约合理用地，切实保障农户宅基地用益物权，维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发〔2010〕28号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《云南省德宏傣族景颇族自治州村庄规划建设管理条例》等国家、省、州有关法律法规和政策规定，结合瑞丽实际，制定本办法。第二条本办法所称“农村宅基地”，是指农户用于建房（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有建设用地。第三条本办法适用于本市行政区域内农村宅基地审批、管理。第四条市人民政府负责本市行政区域内农村宅基地的管理工作；乡（镇）人民政府负责辖区农村宅基地使用权审核批

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　　准，履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作；乡（镇）人民政府、村民委员会、村民小组具体负责所辖区域内农村宅基地的管理与监督；市农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理等工作；市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划、农村宅基地使用新增建设用地农用地转用报批、对宅基地及房屋进行登记；市行政审批局负责办理市区管控范围内宅基地《乡村建设规划许可证》；市住房和城乡建设局负责规范建设工程质量管理、施工企业和工匠资质管理；市公安、林业和草原、水利、交通等有关行政主管部门结合各自职责，配合做好宅基地管理的相关工作。

　　第五条市人民政府应加大对农村建设用地整理的投入，对农村宅基地占用的耕地，由市人民政府负责组织补充，确保本行政辖区内耕地总量动态平衡。

　　第六条农村宅基地的所有权属于村集体所有，村民只有使用权，禁止擅自买卖或非法转让。农村宅基地使用权原则上不得抵押，国家法律法规或政策另有规定的除外。

　　第二章规划管理与用地保障第七条农村宅基地严格按照现行法定规划统筹安排。农户建房申请使用宅基地的，严格按照审批条件在规划范围内予以保障。第八条农村宅基地严格执行节约集约用地制度。农村宅基地审批应当与“空心村”改造、“城中村”改造、土地整理相结合，优先利用原有宅基地、村内空闲地、废弃地、未利用地等

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　　非耕地、非林地，尽量不占用或者少占用耕地和林地。严格执行耕地“占一补一”制度，严禁占用基本农田、国有林、公益林、水源林、自然保护区、国家公园、瑞丽江—大盈江国家级风景名胜区核心区、森林公园、湿地公园、水源保护区、重要河流建房。凡村内有空闲地、老宅基地、未利用地的，不得批准占用耕地、林地。

　　对“一户多宅”和空置住宅，各乡（镇）要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地以及超面积宅基地，凡新建住宅应当遵循建新必须拆旧、以旧换新的原则，申请新宅基地的建房户必须拆除旧宅。旧宅已办理不动产权证的必须注销旧宅不动产权证。原宅基地面积超过规定面积的，在分户建房申请宅基地时必须在原面积中优先安排。

　　第九条坝区村庄应当对符合规划的集体新增建设用地指标进行集中调整，保障用地需求，鼓励农村集体统规统建、统规自建农民小区或建设农民公寓；已实施集体新增建设用地指标集中调整的村庄，优先安排审批新增宅基地。

　　山区村庄应当按照土地利用总体规划保障用地需求，并结合脱贫攻坚、地质灾害避险实施异地搬迁，逐步向中心村聚集。

　　位于《瑞丽市乡村规划管理实施办法（试行）》城市管控区范围内的村庄，原则上不再规划和审批新增宅基地，鼓励村集体通过建设农民公寓等方式保障“户有所居”。

　　第十条农户建房占用农用地的，由乡（镇）人民政府按年度分批次申请办理农用地转用报批手续，经依法批准后由乡（镇）人民政府按户逐宗批准宅基地，相关税费原则按照“谁使

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　　用、谁承担”进行缴纳。第十一条农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的

　　农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途，国家法律法规或政策另有规定的除外。

　　第三章申请条件和审批程序第十二条农村宅基地实行“一户一宅”，以户为单位申请宅基地。（一）户是指具有本村组常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成，原则上：1.父母不得单独确定为一户（子女均不在本经济组织的除外）；2.农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；3.农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；4.无直系亲属的单身可以确定为一户。（二）宅是指能基本满足生产生活需求的住房、附属用房和庭院等的宅院。第十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积按下列标准执行：（一）坝区村庄每户宅基地用地不超过300平方米；（二）山区村庄每户宅基地用地不超过350平方米；

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　　（三）跨坝区山区界限村庄每户宅基地用地不超过350平方米。

　　第十四条户籍在本村民小组的农户，符合下列情形之一的，可申请宅基地：

　　（一）因子女结婚等原因确需分户建房的；（二）现有宅基地面积低于规定标准，且依法进行归并的；（三）实施城市、集镇、村庄规划以及进行乡镇、村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的；（四）因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素，需要搬迁的；（五）外来人口落户，成为本村集体经济组织成员，没有宅基地的；（六）国家法律、法规规定的其他情形。第十五条有下列情形之一的农户，申请宅基地不予批准：（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；（二）申请宅基地选址不符合规划的；（三）原有宅基地面积已超过本办法第十三条规定标准再申请新宅基地的；（四）拒绝签订《农村宅基地使用承诺书》的；0（五）出租、出卖、赠与及以其他形式转让宅基地，或者将住房改作他用的；（六）不合理分户申请宅基地的；（七）原有宅基地征收时已按有关规定补偿或安置的；（八）违法占地建房未依法处理结案的；

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　　（九）法律、法规规定的其他不能使用宅基地的。第十六条有下列情形之一的，报经原批准机关批准，可以注销其产权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：（一）自批准宅基地之日起满二年未动工建设的，经批准延期的除外；（二）未履行批新退旧协议的；（三）骗取批准或非法转让宅基地的；（四）不按批准用途使用宅基地的，国家法律法规或政策另有规定的除外；（五）法律、法规规定应收回宅基地使用权的。第十七条符合申请宅基地的农户，按下列程序审批：（一）农户持户口簿、身份证和其他需要提供的资料，向集体经济组织（村民小组）提出书面申请；（二）村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示7天。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。（三）村级组织召开村两委及村务监督委员会议按照村民自治议事规则进行审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，审查通过的，由村级组织签署意见，报乡（镇）人民政府；（四）乡（镇）人民政府审批后，由村级组织张榜公布宅

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　　基地审批结果，集体经济组织（村民小组）逐宗落实到户；（五）经批准的宅基地，由乡（镇）人民政府组织有关人

　　员按照批准的宅基地位置、四至界线到实地放线定桩，农户在取得《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》后，方可开工建设；

　　（六）农户建盖住房确需使用集体所有林地的，应向所在地乡（镇）林业站提出书面申请，由乡镇林业站出具书面审核意见，审核情况向市林业和草原局报备。农户持审核意见书依法办理审批手续。

　　第十八条农户建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，并按照《瑞丽市乡村规划管理实施办法（试行）》规定进行验收。

　　第四章不动产登记第十九条经依法批准的农村宅基地，当事人应当在二年内完成住宅建设并通过竣工验收，竣工验收后申请人在一年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。第二十条农村宅基地办理不动产登记手续所产生的费用按相关规定。第二十一条农村宅基地纳入不动产登记管理，建立完善的不动产登记档案。第二十二条宅基地使用权被收回的，当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起三十日内，向不动产登记机构申请办

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　　理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。

　　第五章监督管理第二十三条全面落实“三到场”制度。收到宅基地和建房(规划许可)申请后，乡（镇）人民政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡（镇）人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。第二十四条乡（镇）人民政府应建立和健全农村宅基地监督管理制度，切实加强建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，重点加强城乡结合部农村宅基地的监督管理。第二十五条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置宅基地办理《农村宅基地批准书》，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地使用权及房屋所有权办理不动产登记（已取得相关合法手续的除外）。第二十六条乡（镇）人民政府、村民委员会、村民小组

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　　负责对辖区宅基地违法违规行为监督管理；市级相关部门对宅基地管理负有共同监管责任。对发现的违法行为不制止、不报告、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，违反行政纪律的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十七条无权批准农村宅基地的单位或者个人非法批准宅基地的，超越权限非法批准宅基地的，或者违反本办法规定批准宅基地的，其批准文件无效。对非法批准宅基地的直接责任人和其他责任人依法给予党政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条对未经申请或采取欺骗手段骗取批准宅基地，或违反相关法规占用土地建房的，由乡（镇）人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除违法建筑并恢复土地原状；逾期不拆除的，由乡（镇）人民政府按《云南省德宏傣族景颇族自治州村庄规划建设管理条例》第三十九条执行。

　　第二十九条任何单位和个人均有权对宅基地申请使用中的违法行为进行投诉和举报。乡（镇）人民政府收到投诉和举报后，应当及时核实，并将有关情况反馈给举报人。

　　第六章历史遗留问题和特殊问题第三十条分阶段依法处理农民集体成员宅基地确权登记。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施前，已使用的宅基地，至今仍继续使用并未扩大面积且有房屋的，四至界线清楚无争议，房屋产权清晰，经村、组确认，公示7天无异议后，报所在乡（镇）人民政府

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　　审批，可按实际使用面积确权登记。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施至本办法出台前，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，经村、组确认，公示7天无异议后，报所在乡（镇）人民政府审批，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　第三十一条非农民集体成员宅基地确权登记。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日）修订实施前，非农业户口居民（含华侨）因合法取得房屋而占用的宅基地或合法取得的宅基地且已建盖房屋，四至界线清楚无争议，房屋产权清晰，可以确权登记。

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　　第三十二条《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日）颁布实施至本办法出台以前，宅基地实际面积超过本办法第十三条规定面积标准的，原则上实行有偿使用（已批准的除外）。有偿使用标准由村集体组织召开村集体会议或本村民小组户代表会议确定，所得收入归本村集体经济组织所有。其收费标准可参照以下确定：

　　（一）超出规定面积标准1—100平方米的部分，按每年每平方米7元收取费用。

　　（二）超出规定面积标准100平方米以上，每增加100平方米收费标准提高3元，具体为：1.超出规定面积标准101—200平方米的，按每年每平方米10元收取费用；2.超出规定面积标准201—300平方米的，按每年每平方米13元收取费用；3.超出规定面积标准301—400平方米的，按每年每平方米16元收取费用；4.超出规定面积标准401—500平方米的，按每年每平方米19元收取费用；5.超出规定面积标准501—600平方米的，按每年每平方米22元收取费用；6.超过600平方米的，按每年每平方米25元收取费用。

　　第三十三条在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村农民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。已无人使用且无合法继承人的宅基地，由村集体无偿收回，归村集体所有。

　　第三十四条本办法出台之日，农户在建的宅基地未按规定申请使用宅基地的，必须按本办法第十四条规定补办申请使用宅基地手续，宅基地使用面积按本办法第十三条规定执行。

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　　宅基地实际面积超过规定标准的原则上要限期整改到位，确实无法整改的，按照本办法第三十二条规定执行。

　　第七章附则第三十五条本办法与国家法律法规相冲突的以国家法律法规为准，国家、省、州出台新规定的，从其规定。第三十六条本办法自发布之日起实施。第三十七条本办法由瑞丽市人民政府负责解释。

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篇五：农村集体建设农民公寓

　　附件：

　　增城市农村建房管理实施细则

　　（送审稿)

　　第一章总则

　　第一条（目的）

　　为了加强我市农村房屋建设管理，引导农村房屋建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规、规章，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条（适用范围）

　　本办法适用于二〇〇九年一月一日起在本市行政区域范围内农村集体所有土地上农村村民新建、改建、拆建和维修住房（以下统称“村民建房"）及其管理。

　　第三条（相关定义)

　　本办法所称农村村民,是指具有我市常住户口的本市农村集体经济组织成员。

　　本办法所称村民建房，是指由单户村民自行办理报建手续并实施建造住房的活动.

　　本办法所称村民集体建房，是指由村民委员会统一组织办理报建各项手续并实施新建、改建、拆建的农村村民住房的活动。

　　第四条(管理部门）

　　增城市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局")是本市村民建房和配套设施建设用地的主管部门;镇(街）国土所

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　　具体实施相关的管理工作。增城市城乡规划局（以下简称“市规划局”）是本市村民建

　　房的规划主管部门；镇(街）规划建设办公室负责本辖区内村民建房的规划管理。

　　增城市建设局（以下简称“市建设局”）是本市村民建房的建设行政主管部门；镇（街)规划建设办公室负责本辖区内村民建房的建设监督管理.

　　增城市城市管理监察大队(以下简称“市城监大队”）负责按规定对“两违”实施检查和监督;镇（街）城监中队负责本辖区内村民建房用地、规划、建设的巡查监督管理。

　　各镇人民政府、街道办事处负责本辖区内村民建房的管理。各镇人民政府、街道办事处受建设行政主管部门委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查。

　　市发改局、市农业局、市环保局、市市政局、市公安消防大队、市新农村规划建设办公室(以下简称“市新农办”）等有关部门按照各自职责,协同实施本办法。

　　第五条（基本原则）

　　㈠、一户一宅、建新拆旧原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，建新必须拆旧。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村庄规划要求的农村村民实施个人建房的,应当在原址改建、拆建或者维修，不得异地新建。农村村民按规划异地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后三个月

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　　内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并依照土地利用总体规划统筹安排使用。若原拥有多处宅基地,其中一处拆旧建新,另几处宅基地在符合村庄规划条件下，不需拆除。

　　市国土房管局在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由各镇（街）国土所负责监督实施。

　　㈡、集约节约使用土地原则.新村建设严格控制独立式住宅，鼓励兴建农民公寓。各镇（街）镇区规划控制范围内农民新村以建造公寓房为主，联体住宅房为辅,不得建造独立式住宅，在镇区规划控制范围外保留的村庄内，根据地形、现状可以按照规划插建联体住宅和独立式住宅。

　　㈢、按照村庄规划统一建设原则。鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中.没有完成村庄规划编制和审批的村庄不受理个人建房.完成了村庄规划编制和审批的村庄可以申请个人建房.

　　㈣、建筑风格统一原则.各村可由村民对《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》的住宅方案投票表决，选定本村新村住宅设计方案，力求建筑风格、外立面、高度、建筑色彩达到统一.

　　第六条（用地计划）

　　建房用地必须符合我市土地利用总体规划,我市农民建房用地实施“总量控制，分期申报,及时完善用地手续”的土地审批原则。由市国土房管局根据村庄布局规划对年度农村建房的新增建设用地指标进行总量控制，分解到各镇（街）组织实施.各镇

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　　（街）应分批次将本辖区的农民建房用地的实施情况报市国土房管局，并由市国土房管局组织材料按程序报批。

　　各镇（街）根据实际情况制订村民建房用地年度计划，于每年10月底前将下一年度的计划报送市国土房管局，其中涉及农转用的项目需由村集体向市国土房管局提出申请后，由市国土房管局组织材料报有批准权的一级人民政府批准。

　　第七条(相关技术要求）

　　㈠、宅基地标准新建独立住宅的,其宅基地的面积不得超过80平方米/户；新建双拼式住宅的，其宅基地的面积不得超过90平方米/户；新建联排式住宅的（三拼及以上）,其宅基地的面积不得超过100平方米/户.㈡、建筑面积新建独立住宅的，建筑面积不得超过160平方米（两层）；新建双拼式住宅的，建筑面积不得超过230平方米（两层半）；新建联排式住宅的（三拼及以上）,建筑面积不得超过300平方米（三层半）。㈢、层高新建独立住宅的，层数小于二层;新建双拼式住宅的，层数小于三层；新建联排式住宅的（三拼及以上）,层数小于四层.㈣、屋顶形式新建农村住宅屋顶设计应结合房屋的使用功能，采用造型新颖、利于绿化、美化的形式，尽可能采用坡屋顶。

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　　㈤、建筑色彩新建农村住宅建筑立面的装饰材料和色调处理必须与周围环境相协调，宜以暖色调（如浅黄、红、白等)为主.

　　第二章个人建房

　　第八条（申请条件)

　　所在区域已实施集体建房的，不得申请个人建房；所在区域属于经批准的村庄规划中确定保留村庄，且尚未实施集体建房的，可以按规划申请个人建房。

　　农村村民将原有住房出售、赠与他人,或者将原有住房改为经营场所,或者已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。

　　符合下列条件之一的村民需要新建、改建、拆建或者维修住房的,可以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《增城市农村村民建房申请表》：

　　㈠、同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者,其中一人要求分户建房，且符合所在镇(街)规定的分户建房条件的；

　　㈡、该户已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80％，需要在原址改建、拆建或者异地新建的；

　　㈢、按照村庄规划调整宅基地，需要异地新建的；㈣、原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；

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　　㈤、原有住房属于危险住房,需要在原址拆建的；㈥、原有住房因自然灾害等原因灭失,需要异地新建或者在原址新建的;危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。㈦、市政府规定的其他情形。

　　第九条（集体经济组织内的审查程序）

　　村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村经济合作社张榜公布，公布期限不少于10日。

　　公布期间，村民委员会只接受实名制的书面意见.公布期间无异议的，村经济合作社及村民委员会应当在《增城市农村村民建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇人民政府、街道办事处；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

　　第十条（行政审批程序）

　　各镇人民政府、街道办事处应当在接到村民委员会报送的《增城市农村村民建房申请表》和建房申请人的书面申请后10个工作日内，由镇规划建设办进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、面积是否符合标准等。

　　各镇人民政府、街道办事处受市规划局委托,在对建房申请人提交的材料审核完毕后，核发《乡村建设规划许可证》，并应

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　　将审核意见连同申请材料一并备案.各镇人民政府、街道办事处应在年末将本辖区的农民建房用

　　地的年度实施情况报市国土房管局备案，并由市国土房管局组织材料按程序报批，符合审批条件的发给用地批准文件。

　　第十一条（审批结果的公布)

　　各镇人民政府、街道办事处及建房申请人所在的村民委员会应当将村民建房的审批结果在建房申请人所在的经济合作社（村民小组）张榜公布不少于5日，接受群众监督。

　　第十二条（宅基地范围划定和开工查验）经批准建房的村民户应当在开工前向镇（街)规划建设办公室申请划定宅基地范围。镇（街）规划建设办公室应当在10个工作日内,到实地丈量划定宅基地，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、面积和高度。村民户应当严格按照《乡村建设规划许可证》以及相关图纸的规定进行施工。

　　第十三条（施工图纸）

　　农村住宅建筑面积超过300平方米,应向市建设局申请办理《建筑工程施工许可证》.鼓励直接采用市规划局、市新农办、市建设局联合推荐的《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》中的通用设计图纸（可在《增城市农村村民建房申请表》上选取）。

　　各镇（街)应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。

　　-7-

　　第十四条（竣工期限）

　　镇人民政府、街道办事处在接受委托审核发放《乡村建设规划许可证》时，应当核定竣工期限。

　　异地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

　　第十五条（竣工验收)

　　个人建房完工后，镇（街）规划建设办应当在接到申请后的10个工作日内，到现场进行验收，检查个人建房是否按照规划和本办法要求进行建设。

　　经验收符合规定的，镇人民政府、街道办事处在《乡村建设规划许可证》上加盖验收合格印章，并将验收结果送市规划局和市建设局备案；验收不符合规定的，由镇(街）责令限期改正，逾期不改正的可以依法拆除.

　　第三章集体建房

　　第十六条（集体建房的规划和用地审批）

　　实施集体建房项目的村民委员会应当填写《增城市农村村民集体建房申请表》,并附上经村民会议或村民代表大会通过、由多数（2/3或以上)村民签名确认的村民集体建房书面方案，由各镇人民政府、街道办事处根据村庄规划和一户一宅原则进行审核.

　　经镇（街）核准后，向市规划局申请办理《建设项目选址意见书》（可选），然后向市国土房管局申请办理《建设项目用地预审报告书》，向市发改局申请办理投资项目备案;向市规划局申请

　　-8-

　　办理《建设用地规划许可证》，向市国土房管局申请办理农转用手续并申领《集体建设用地批准书》，向市规划局申请办理修建性详细规划方案审批和《建设工程规划许可证》，向市建设局申请办理《建筑工程施工许可证》（如采用《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》的方案联体建设的，可简化审查程序)。

　　第十七条（集体建房的工程建设管理）

　　集体建房适用国家和广东省、广州市有关建设工程质量和安全的管理规定.集体建房项目应当按照规定，向市建设局办理建筑工程施工许可证、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。

　　市建设局应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。

　　第十八条（集体建房的分配）

　　集体建房的住房分配初步方案，由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

　　集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会应当按照住房分配初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房分配的具体方案。

　　实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房.镇（街)应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送市国土房管局备案。

　　村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，张榜公布不少于5日,接受村民监督.

　　第十九条（集体建房的环卫设施配建要求）

　　-9-

　　集体建房应坚持规划与环保同步,采用雨污分流、集中处理的办法，建设生活污水处理设施或者接入所在辖区集中式污水处理厂.同时配建生活垃圾收集容器和设施。

　　第二十条（集体建房的相关标准和规范)

　　实施集体建房,应当符合国家住宅设计标准和配套设施设置规范及广州市、增城市的城市规划管理技术规定。

　　第四章集体土地范围内房屋登记第二十一条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定向市国土房管局申请房屋登记，由市国土房管局受理.法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：㈠、登记申请书;㈡、申请人的身份证明；㈢、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；㈣、申请登记房屋符合城乡规划的证明;㈤、房屋测绘报告或者村民住房平面图；㈥、其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

　　-10-

　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

　　第二十二条办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记.

　　第二十三条房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。

　　第二十四条办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。

　　第五章法律责任

　　第二十五条（镇、街监督检查）

　　镇人民政府、街道办事处应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查，严格执行农村一户一宅制，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止，并报相关职能部门进行处理.

　　第二十六条（对农村非法建房的处罚）

　　对农村建房有以下情形的,按照增城市政府文件《印发增城市查处违反用地和违法建设实施办法的通知》（增府［2008］14

　　-11-

　　号）的规定进行处罚：一、农村村民建房㈠、农村村民未取得合法手续，擅自建房、严重影响村镇规

　　划的；㈡、农村村民违反《乡村建设规划许可证》和建设用地批准

　　书的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的；

　　㈢、农村村民建房的房屋层高超过规定标准的。二、农村集体建房㈠、未取得合法手续实施建房的；㈡、擅自扩大建筑占地面积、移位建房或者未按照《建设工程规划许可证》和建设用地批准书的规定实施建房等违反规划管理的情形；㈢、集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的。三、农村其它建房情形㈠、农村建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的;㈡、妨碍公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观的农村违法建设的情形。

　　第二十七条（执法者违法违规行为的追究）

　　各级管理部门应当依法履行职责，严格依照法律法规和本办法进行新农村规划建设和农村建房审批管理,不得假借各种名义

　　-12-

　　收取费用。凡违法审批的,批准机关应承担违法审批的法律责任。有关工作人员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益等行为的,由有关部门依法追究其违法违纪责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第二十八条（应用解释部门）

　　本办法由市规划局负责解释。

　　第二十九条（施行日期）

　　本办法自二〇〇九年一月一日起施行,有效期5年。

　　附表：表一：增城市农村村民建房申请表表二:增城市农村村民建房申请所需资料表三：增城市农村村民建房报建流程图表四：增城市农村村民集体建房申请表表五：增城市农村村民集体建房申请所需资料表六：农村村民集体建房报建流程

　　-13-

　　表一：增城市农村村民建房申请表

　　镇（街）

　　村

　　户主

　　联系电话：

　　家庭成员（姓名、性别、出生年月、与户主关系,可另页说明）

　　年月日

　　现住房宅基地位置：现住房宅基地面积:现住房宅总面积位置：

　　拟建住房宅基地位置：拟建住房宅基地面积:拟建住房宅总面积位置:

　　□新建□拆建□其他

　　□改建□维修

　　申请理由（可另纸书写）：

　　□选用“增城新农居”农村住宅建筑施工图集方案，选用第号方案（不需提供图纸)

　　□其他建筑方案（需要提供图纸）

　　村经济合作社意见:

　　（盖章）年月日

　　村民委员会意见

　　镇(街）意见

　　申请人是否符合申请条件:□是

　　拟用地是否符合村镇规划：□是

　　拟建房位置、层数、高度

　　是否符合标准：

　　□是

　　□否□否

　　□否

　　意见：

　　是否核发《乡村建设规划许可证》镇（街)□是□否意见

　　意见：

　　市国土房管局意见

　　是否核发建设用地批准文件□是□否

　　(注：此表一式五份)

　　意见：

　　（盖章)年月日

　　（盖章）年月日

　　(盖章)年月日

　　（盖章）年月日

　　-14-

　　表二：增城市农村村民建房申请所需资料

　　镇（街)联系人：

　　受理部门

　　村联系电话：受理业务

　　年月日所需资料

　　所在村民委员会

　　办理宅基地证明

　　□家庭成员身份证原件、复印件（1份）□户口本原件、复印件（1份）□个人建房申请书（1份）

　　镇（街）审查、办理现场踏勘表

　　□增城市个人建房申请表(1份）□拟建住房总平面(1份）□村宅基地证明（1份）□家庭成员户口薄复印件（1份）□建筑施工图(选用“增城新农居”农村住宅图集方案可以不提供施工图纸）（3份）

　　镇（街）

　　办理乡村建设规划许可证

　　□增城市个人建房申请表（1份）□村宅基地证明（1份）□现场踏勘表（1份)□拟建住房总平面(1份）□建筑施工图(3份）

　　市国土房管局办理个人建设用地批准书

　　□增城市个人建房申请表(1份）□拟建住房总平面(1份）□村宅基地证明(1份）□现场踏勘表（1份）□《乡村建设规划许可证》（1份)

　　(注：此表一式一份，在办理过程中，相关部门验证资料后，资料不再重复提供。）

　　-15-

　　表三：增城市农村村民建房报建流程图

　　建房书面申请

　　村委会复核、村主任签署意见

　　办理宅基地证明村，经济合作社或

　　村经济合作社公开栏公示天

　　10

　　建镇

　　设（

　　办街

　　意见

　　主任、国土所所长签署

　　）建设办、国土所审核，

　　（分

　　街管

　　核）发《乡村建设规划许可证》

　　镇（街）领导签署意见并由镇

　　报市国土房管部门

　　民建房用地的年度实施情况

　　镇（街）在年末将本辖区的农

　　由

　　由

　　市

　　市

　　国

　　国

　　土

　　土

　　房

　　房

　　管

　　管

　　部门

　　证

　　部门

　　组

　　核

　　织

　　发

　　材

　　集

　　料

　　体

　　报

　　用

　　批

　　地

　　-16-

　　表四:增城市农村村民集体建房申请表

　　镇（街）

　　村

　　联系人

　　联系电话：

　　申请理由（包括：集体建房投资预算、资金来源、配售方案。可附另页)

　　年月日

　　村民代表会议意见（可附另页）：

　　申请人签章年月日村民委员会意见(可附另页）：

　　拟建集体住房地块位置：

　　拟建集体住房地块面积：拟建集体住房总面积：

　　签名盖章年月日

　　盖章年月日

　　□选用“增城新农居”建筑施工图集方案，选用

　　第

　　号方案(规划报建不需提供图纸）

　　□其他建筑方案（需要提供图纸，图纸需由设计

　　单位加盖印章、注册章。）

　　拟用地是否符合村镇规划：

　　□是□否

　　镇（街）拟用地是否为建设用地：

　　意见

　　□是□否

　　拟建房位置、层数、高度是否符合标准

　　□是□否

　　是否核发《建设项目选址意见书》市规划

　　□是□否局意见

　　意见：意见：

　　市国土房管局

　　意见

　　是否核发建设用地预审报告书□是□否

　　市发改是否同意投资项目备案□是□否

　　局意见

　　意见:意见：

　　市规划是否核发《建设用地规划许可证》

　　局意见

　　□是□否

　　意见：

　　（注：此表一式五份在办理过程中,相关部门验证资料后，资料不再重复提供.）

　　盖章年月日

　　盖章年月日

　　盖章年月日

　　盖章年月日

　　盖章年月日

　　-17-

　　表五:增城市农村村民集体建房申请所需资料

　　镇（街）联系人:

　　村联系电话：

　　经济合作社

　　年月日

　　受理部门受理业务

　　所需资料

　　镇（街)

　　市规划局市国土房

　　管局市发改局

　　市规划局

　　审查、办理现场踏勘表

　　办理建设项目选址意见书

　　办理建设项目用地预审报告书

　　办理投资项目备案

　　□增城市农村村民集体建房申请表和具体书面方案（书面方案经村民代表大会通过、由多数（2/3或以上）村民签名确认（1份)□拟建地块1：500或1：2000地形蓝图（西安坐标、国家85高程）（1份）□拟建用地规划总平面（1份）□申请函（申请办理的基本情况、基本要求、其他需要特别说明的事项）（1份）□授权委托书及代理人身份证明（1份）□立案申请表（2份）□申请函（2份）□《增城市城乡规划管理现场踏勘表》（2份）□拟建地块1：500或1：2000地形蓝图（西安坐标、国家85高程）（1份)□现场照片（2份）□发改局立项批文（2份）□村庄规划（2份)□预审申请（2份）□市规划局项目选址意见书（2份）□拟建地块1：500或1：2000地形蓝图（西安坐标、国家85高程，含电子文件光盘)（2份)□可行性报告（2份）□市新农办意见函（2份)

　　□建设项目备案申请报告原件（镇、街和市新农村规划建设办公室出具意见（1份）□广东省企业基本建设投资项目备案申请表原件；□建设投资项目备案申请原件；□企业营业执照复印件（2份）；□组织机构代码证复印件（2份)；□按项目总投资30%比例出具银行资金证明原件；

　　办理修建性详细规划总平面图审批及建设用地规划许可证

　　□市规划局项目选址意见书(2份)□现场踏勘表（2份）□拟建地块1：500或1：2000地形蓝图（西安坐标、国家85高程,含电子文件光盘)（2份）□拟建用地规划总平面(含电子文件光盘）（6份)□市国土房管局建设项目用地预审报告书或用地规划批准书(2份）

　　-18-

　　市国土房管局

　　办理集体建设用地批准书

　　□建设用地申请书（2份）□建设用地规划许可证及附图（2份）□市国土房管局建设项目用地预审报告书（2份）□村民会议或村民代表会议关于实施集体建房的有关材料（2份）□其他需要提交的相关资料（2份）

　　市消防大队

　　办理建筑工程项目消防设计审核意见

　　□建筑工程项目消防设计审核申请表（2份）□建设用地规划许可证复印件，原件备查.（2份）□拟建用地规划总平面（含电子文件光盘）（6份）□建筑施工图纸（2份）□消防设计图纸（2份）

　　市环保局

　　办理建筑项目环评意见

　　□建筑项目环评意见申请表（2份）□建设用地规划许可证复印件，原件备查。（2份)□拟建用地规划总平面(含电子文件光盘)（6份）

　　市规划局

　　办理建设工程规划许可证

　　□市规划局项目选址意见书、建设用地规划许可证(2份)□现场踏勘表（2份）□拟建地块1:500或1：2000地形蓝图（西安坐标、国家85高程,含电子文件光盘）(2份）□拟建用地规划总平面（含电子文件光盘）(6份）□市国土房管局建设项目用地预审报告书(2份)□消防设计、环保意见(2份）□建筑施工图纸（2份）

　　市气象局

　　办理建设工程项目防雷设计审核

　　□建筑项目防雷设计审核申请表（2份）□拟建用地规划总平面（2份）□建筑施工图纸（2份)□防雷、电气设计施工图纸（2份）

　　市建设局

　　办理施工许可证

　　□市规划局《建设用地规划许可证》及附图（2份）□市规划局《建设工程规划许可证》及附图（2份）□拟建用地规划总平面(2份）□市国土房管局集体建设用地批准书(2份）□建筑设计施工图及施工图审查意见（选用“增城新农居”农村住宅图集方案可以不提供施工图纸）（3份)□施工单位有关资质文件(2份)

　　（注：此表一式一份，在办理过程中，相关部门验证资料后，资料不再重复提供。）

　　-19-

　　表六:农村村民集体建房报建流程

　　82628751826285318262907178262981382628531

　　8262982682612977

　　）

　　（

　　（

　　国土房管局测量

　　用地红线测）绘

　　国土房管局规划

　　队

　　科

　　办理建设项目用地预审报告书

　　（各镇（街）国土所）

　　核查是否符合土地利用总体规划

　　（

　　规

　　划局规划科

　　申请建设项目选）址

　　（国土房管局用地科

　　办理农转用报批手续

　　）

　　（发展和改革局

　　（

　　规

　　申办投资项

　　划局规划科

　　目

　　备

　　案

　　批、建设用地规划许可证

　　办（

　　理环

　　修保

　　建局

　　性生

　　详细规批批

　　态科

　　划

　　总

　　平

　　面

　　办理建设项目环评意见

　　）

　　）

　　审）

　　由

　　市

　　申

　　国

　　（请

　　82629813

　　土

　　国集

　　房

　　土体

　　管

　　房建

　　批部

　　管设

　　门

　　局用

　　组织）

　　用地

　　地批

　　材

　　科准

　　料

　　书

　　报

　　8262927782642120

　　82628531826285318262853182628100

　　（消防大队

　　建筑工程项目

　　消

　　防

　　设

　　计

　　）

　　审核

　　（办规理划建局设测工量程队放

　　线测量记录）册

　　（

　　规

　　划局建设科

　　建筑设计方

　　案

　　审

　　查

　　）

　　（规申划请局建建设设工科程

　　规划许可证）

　　建（设气工象程局项

　　目防雷设计）审核

　　（建设局

　　申请建筑工

　　程

　　施

　　工

　　许

　　）

　　可证

　　备注：1、

　　为可选择性环节,建设单位可根据建设的需要，跳过该环节（位于城市重要地区、城市主干道或建筑层数在18层以上才需要进行“建筑

　　设计方案审查”）。

　　2、建设资金由农村集体自筹的，按以上流程办理；建设资金全部或部分使用财政资金的，需按政府投资项目审批程序办理.

　　-20-

　　

　　

篇六：农村集体建设农民公寓

　　绍兴县人民政府文件

　　绍县政发[2007]号绍县政发〔2007〕37号

　　绍兴县人民政府关于推进拆旧建新建设农民公寓的若干意见

　　为加快我县城乡统筹发展，改善农民居住环境，提高农民生活质量，扎实推进新农村建设，根据《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省关于加强农村住房建设管理的若干意见》等有关文件精神，特制定本意见。一、总体要求坚持以科学发展观为指导，按照建设社会主义新农村要求，围绕“村庄环境整治、农民多层公寓建设、村级物业用房建设、家庭工业集聚点建设和违法违章建筑整治”等新农村建设重点，进一步加强村庄规划建设管理，深化完善村庄规划，合理确定改造范围，积极有序推进“镇中村”“空心村”拆迁、

　　－1－

　　改造，盘活利用存量土地资源，大力提高土地利用率，统一规划建设农民多层公寓以及配套公共服务设施，做到功能布局合理、设施配套齐全、环境整洁优美、村民安居乐业，促进经济社会又好又快发展。二、基本原则（一）坚持统一规划、集中建设的原则；（二）坚持拆旧建新、节约集约用地的原则；（三）坚持以人为本、致力改善民生的原则；（四）坚持村容改善、推进农村新社区建设的原则。三、安置对象及标准（一）农民公寓安置对象为农村住房困难户和拆迁户。（二）农民公寓的安置面积按大户220m以下、中户180m以下、小户135m以下进行控制。（三）农户安置公寓后必须按规定拆除原有住房或办理有法律效力的调剂、调拆手续。四、建设管理各村集体经济组织作为农民公寓代建业主，负责农民公寓建设管理。公寓建设按集体建设项目程序报批，项目用地按使用集体土地以行政划拨方式供地。农民公寓土地使用权证、房产所有权证根据代建农户名单核发。（一）规划指导1、强化村庄建设规划对农民公寓建设的基础性指导地位。加快编制完善城镇总体规划、土地利用总体规划确定的中心村

　　－2－

　　222

　　和保留村的村庄建设规划，科学安排农民公寓点的数量、布局、范围和用地规模，按生产、生活、生态等不同功能实行合理分区，积极引导农居点向中心村集聚，并遵照规划布局组织实施农民公寓建设。2、按照建设社会主义新农村的要求，结合实施“千村示范、万村整治”工程，坚持控制增量、合理布局、保护耕地、节约用地的原则，今后不再下达单家独户的个人建房宅基地指标。（二）建设要求1、农民公寓建设应结合“空心村”整治或旧村改造。要合理确定用地规模，分批建设，梯度推进。用地一般在4亩以上，集中安置在30户以上。建筑层次为四至六层（不包括车库），积极鼓励建造小高层，公寓应二单元联体以上，严格控制一梯一户，容积率控制在1.35以上、建筑密度控制在35—40%、绿地率控制在20—25%。2、结合旧村改造和家庭工业集聚点建设，积极探索在不突破农村宅基地限额的前提下，生产、生活居住相分离的规划建房新模式。（三）审批程序各村集体经济组织统一申请办理项目核准、规划与土地报批、工程质量监督、土地使用权和房产所有权登记发证等手续。具体程序如下：1、村通过调查，确定农民公寓安置户名单，经村“两委”、村民代表会议讨论同意，并经公示无异议后，报镇(街道)初审，

　　－3－

　　经县新农村建设办公室审核，向县发改局申请立项。2、办理建设用地报批手续，经上级政府批准后，由县国土局颁发建设用地批准书（须提供拆迁和安置户名单、建设占用土地涉及农用地的须先行办理农转用手续），无特殊情况，一律不安排用地指标。3、村委托有资质的设计单位设计公寓规划建设方案，经村两委会讨论并公示10个工作日后，按规划审批权限，相关审批单位确定规划方案，并办理建设用地规划许可手续（须附拆迁和安置户名单）。4、按规划审批权限，由村凭建设用地规划许可证及拆迁和安置户名单，报相关审批单位办理个人建房建设工程规划许可手续。5、镇（街道）按规定组织项目建设工程招投标。6、建设规划部门定线放样。7、由县建管（房管）局实施质量监督。8、镇（街道）组织竣工验收，各相关部门和单位参与。9、报县建管（房管）局办理房产所有权登记手续。10、报县国土局办理公寓房土地使用权分割发证手续。五、政策支持（一）补助及奖励。利用“空心村”整治或旧村改造建设农民公寓的，《关于全面推进社会主义新农村建设的政策意在见》（县委办〔2006〕108号）规定每户奖励5000元到村的基础上，县财政再增加专项资金以奖代补按大户每户６000元、

　　－4－

　　中户每户５000元、小户每户４000元标准补助到村，重点用于拆迁和公寓配套设施建设，各镇（街道）根据各自实际确定相应配套补助标准。（二）费用减免。农民公寓建设涉及的市政基础设施配套费、配管费、墙改押金、散装水泥押金、房产登记发证费、土地登记发证费、定线放样费、质监费、房屋勘丈费等费用予以全免，其他技术性服务费减半收取。农民公寓住房涉及水、电、气、有线电视、宽带网等收费，参照农村私人建房标准执行。六、工作措施（一）加强领导。县建立农民公寓建设领导小组，下设办公室，办公室设在县农办内，具体做好农民公寓建设的指导、协调、管理和监督工作。各镇（街道）要切实加强领导，由主要领导牵头，成立相应的领导班子和工作班子，扎实抓好拆迁、建设、安置等各项具体工作。（二）大力宣传。要运用各种宣传媒介，广泛深入宣传拆旧建新，盘活农村存量土地，统一规划建设农民多层公寓，改善农民生产生活环境的先进典型，在全社会积极倡导农村公寓式住房解困的良好氛围。（三）优化服务。各有关部门要进一步强化服务意识，本着从简、从快、从优原则，做好农民公寓建设的管理服务工作。县农办要负责农民公寓宣传推广、建设计划审核和建设资金审计、奖励资金拨付；县国土局要指导盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续、颁发建设用地批准书、农民公寓土地使用权分割发证手续；县建设局要指

　　－5－

　　导农民公寓的选址、套型设计、建设规划手续办理；县建管（房管）局要负责农民公寓质量监督管理，及时办理房产所有权登记发证手续；其他各有关部门要按各自职责加强指导、服务。同时，由县农办牵头，组织有关部门到镇（街道）、开发区进行现场办公，集中为农户办理有关手续。（四）依法监督。加强建设资金管理，各村对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，财务应独立建帐列支，并由专业部门进行审计，提高资金使用的透明度，保证农民公寓建设的顺利推进。要加强农民公寓安置管理，切实做到公平、公开、公正。（五）强化考核。为扎实推进农民公寓建设，县委县政府将把这项工作列入镇（街道）岗位责任制考核，要求每个镇（街道）（已全部列入城中村改造的柯桥街道、华舍街道除外）当年至少有一个村新启动拆旧建新建设农民公寓项目，并要求主体工程动工，否则，扣减岗位目标责任制考核分１分，如有二个以上项目的加1分。同时，各镇（街道）也要把这项工作列入村（居）干部岗位责任制考核，切实加大考核力度。七、其他（一）本意见实施范围为除县城规划区以外的其它区域。（二）本意见由县新农村建设办公室会同县建设局、县国土局负责解释。二○○七年七月十日主题词：主题词：农村农民公寓建设意见

　　－6－

　　主送：各镇人民政府（街道办事处）、开发区，县政府各部门。抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院。绍兴县人民政府办公室校对：傅炳荣2007年7月11日印发

　　绍兴县人民政府关于推进拆旧建新建设农民公寓的若干意见

　　各镇人民政府（街道办事处）、开发区,县政府各部门。：

　　二○○七年月日

　　主题词：农村

　　农民公寓建设

　　意见

　　抄送：县委各部门,县人大常委会、县政协办公室,县人武部,县法院,县检察院。县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院。绍兴县人民政府办公室2007年月日印发

　　－7－

　　

　　

篇七：农村集体建设农民公寓

　　萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法（试行）

　　第一章总则

　　第一条为进一步引导我区农村村民住宅的有序建设，规范我区农村村民的建房行为，保障农村村民建房需求，促进集约节约用地，保护耕地，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》、《广州市农村村民规划建设工作指引（试行）》（穗府〔2012〕35号）等法律法规和有关文件精神，结合我区实际,特制定本办法。

　　第二条区建设和市政园林局是我区农村村民住宅规划建设的牵头部门.负责会同区相关部门指导协调解决九龙镇人民政府在管理农村住宅规划建设工作中存在的问题，负责对农村建房的建设行为进行管理和指导。

　　市规划局萝岗分局是村民建房的规划主管部门，负责辖区内村民建房的规划业务指导和备案工作。

　　市国土局萝岗分局是村民建房建设用地的主管部门，负责辖区内村民建房的用地审批和确权登记,九龙镇国土所负责核定农村村民住宅用地是否符合土地利用规划、核查是否已完善用地手续。

　　区城管综合执法分局、区农林水利局、区公安(消防）局、区拆迁办依职能做好农村住宅规划建设行为的管理工作。

　　九龙镇人民政府受市规划局萝岗分局委托，负责本辖区内农村村民建房核准、规划审查、建筑审批、现场放线、规划验收和违法建设查处工作，并核发《乡村建设规划许可证》。负责设立农村住宅规划报建服务窗口和农村建房管理专门机构。

　　各村在九龙镇指导下负责制定村民建房村规民约,提高全体村民自我管理、自我约束的能力。

　　第二章适用范围

　　第三条本办法适用于萝岗区行政区域范围内九龙镇28个行政村农村集体土地上农村村民个人自建住宅的有关行为的管理。我区已完成村改居的村和已纳入市“三旧”改造范围的行政村，其住宅规划建设不适用本办法。

　　第四条九龙镇28个村庄分为城边村和远郊村两类，其中城边村分为全面改造和综合提升两种情况，对农村建房实行分类管理。具体划分如下:

　　（一）城边村（全面改造型）是指由于知识城主城区的建设需要拆迁的村庄.包含：枫下村、山龙村、重岗村、埔心村、燕塘村、黄田村、何棠下村、长庚村等八条村庄.此类村庄用地已纳入城市发展范围，严禁违法用地和违法建设,村民住宅适用征地拆迁的法律法规和有关文件规定.

　　（二）城边村（综合提升型）是指于2020年前全部或大部分纳入城镇建设范围的村庄.包含：凤尾村、红卫村、旺村、新田村、大涵村、汤村、镇龙村等七条村庄。此类村庄用地已纳入城市化发展范围，村民建房应有计划地实施集中迁建、集中居住，推动农村社区化管理，在固化现有村庄用地和已建房屋的基础上，严禁违法用地和违法建设,除尚未纳入近期征地拆迁范围的唯一自住危破房改造外，统一采用政府统建、村民联建等方式加快安置区建设，适用城市规划建设管理程序。

　　（三）搬迁村是指位于福山循环经济产业园影响区域内的村庄,规划搬迁至镇龙片区，包括福山村和福洞村。

　　（四）远郊村是指城镇建设范围以外的村庄，包括蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村等十一个村庄，此类村庄工业化、城市化辐射带动能力弱,生产生活方式以农业和旅游业为主，可按规定申请个人自建住房，适用乡村规划建设许可程序.

　　上述村庄划分，以通过审批的《广州市萝岗区九龙镇村庄布点规划（2012-2020）》、《中新广州知识城总体规划(2013—2020）》为准,并可随经济及城市建设的发展予以适当调整。

　　第三章农村村民住宅用地分配

　　第五条农村村民住宅用地分配使用原则如下：

　　（一)符合规划的原则农村建房应依照村庄规划和土地利用规划实施,先规划后分配农村村民住宅用地，未经批准村庄规划的村庄,任何个人及单位不得分配农村村民住宅用地建房(含新建、改建、拆建房屋等行为）。（二）节约利用土地的原则农村建房不占或少占农用地,鼓励各村盘活存量建设用地,充分利用空闲地、旧的农村村民住宅用地、荒置地建房；农村建房与旧村改造、泥砖房和危破房改造相结合,继续推进泥砖房、危破房、空置房分类改造。（三）村民自主和符合乡规民约的原则各村负责本村住宅用地分配、调配和使用管理,遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则，根据本村的实际情况,制定乡规民约和与村民签定相关的农村村民住宅用地分配、建房协议，并细化规定本村的分户和建房条件,做到农村村民住宅用地的分配过程公平、公正、公开，政府有关部门应实施有效的监督。（四）农村村民住宅用地集体所有原则农村个人建房的对象是符合建房条件的农村村民,村、社应保证符合条件的农村村民住宅用地合法分配，禁止采用拍卖等方式破坏“一户一宅”规定。禁止机关企事业单位公职人员和城镇居民到农村变相购买或租赁、转让农村村民住宅用地。第六条农村村民住宅用地应符合“一户一宅"原则,在远郊村范围,有下列情形之一的,可以以户为单位申请农村村民住宅用地：

　　（一）申请时已满18周岁且符合农村集体经济组织章程规定或经村民会议（村民代表会议）同意的；

　　（二)因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划以及进行镇、村公共设施和公益事业建设，需要异地搬迁或原址新建的；

　　（三）该户已使用的农村村民住宅用地总面积未达到本办法规定的农村村民住宅用地面积标准的,需要在原址改建、拆建或者异地新建的;

　　（四）原有住房属于危破房，需要原址拆建、或者异地新建的.有下列情形之一的，不予批准使用农村村民住宅用地：（一）年龄未满18周岁的；(二）占用基本农田的，不符合村庄规划和土地利用总体规划的；（三）原有农村村民住宅用地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；(四)出卖、出租、赠与或改做生产经营用途;（五）拆迁安置过程中已选择货币安置的或产权调换补偿的；（六）土地权属存在争议的；（七)各级公路、铁路、河流、湖泊、山塘、水库、堤防、泵站、水闸（陂）、渠道和高压电网等退缩控制范围;（八）其他不合法申请条件的.村民新建、迁建住宅需要申请新的农村村民住宅用地的,必须退还旧的农村村民住宅用地。申请人应当与依法享有集体土地所有权的村或社签订协议，保证按期交回旧宅基地，旧宅基地已办

　　理确权手续的,由集体报区人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

　　第七条农村村民住宅用地分配方案：由村民委员会(村集体经济组织）在市国土局萝岗分局、市规划局萝岗分局、九龙镇人民政府的指导下,制定本行政村村民新增住宅用地使用方案。使用方案按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过后，经镇人民政府审核同意，由镇人民政府报市规划局萝岗分局备案。建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会（或村集体经济组织）签订农村村民建房协议。

　　村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的,由村集体经济组织按报批规定,向市国土局萝岗分局申请办理农用地转为建设用地审批手续，由市国土局萝岗分局征求规划、地质、矿产、林业等相关职能部门的意见并拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。

　　第八条农村村民住宅用地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请农村村民住宅用地应当具备的条件、批准标准等内容.

　　农村村民住宅的技术标准应符合《广东省城乡规划条例》及《广州市城乡规划技术规定》等有关规定，公建配套应在村庄规划中统筹。

　　第四章农村村民住宅规划建设管理程序

　　第九条农村村民持申请资料向所属合作社、村委（或村集体组织）提出建房申请。申请材料包括：

　　（一)《萝岗区行政村村民建房审批表》（三份)；(二）《农民建房承诺书》（一式三份）;（三）户口簿、身份证复印件各三份;（四）属于原址拆建的,应当提供原状建筑各立面照片（含四至图）三份；（五）对农村申请建房情况进行公示的公告;（六）设计图。直接选用区建设和市政园林局提供的《美丽乡村民居设计图集》,或具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸三套.第十条合作社、村在收到村民提交的建房申请资料后，组织人员审核，合作社、村委审核的内容主要有：（一)建房申请人的申请资料是否属实（村委会负责对申请人所提交的复印件的真实性进行核实，并在经核实的复印件上加盖公章,签署核实人姓名）。（二)是否满足“一户一宅"及建房条件。（三）土地是否存在争议,村民对拟建房屋是否有异议等。（四）拟建房屋是否符合村庄规划，是否符合已通过的本行政村村民住宅用地使用方案。村研究同意后，在村民建房审批表上签名并加盖公章.第十一条由村委（或村集体经济组织）对建房申请人建房情况（申请人基本情况、申请理由、现住宅情况、申请住房模式以

　　及能反映申请住房的用地位置及四至间距等情况的总平面图）在村社显要位置进行公示，接受群众监督和举报,公示期15天。公示期满且村民无异议后，村委在建房审批表加具意见，并上报九龙镇农村建房办证窗口受理并审批。

　　村民建房应提供以下资料：（一）《萝岗区行政村村民建房审批表》（三份）；（二）由村委（或村集体经济组织）盖章审核的《农民建房“一户一宅”承诺书》（一式三份)；(三）户口簿、身份证复印件各三份;(四）属于原址拆建的,应当提供原状建筑各立面照片（含四至图）三份;（五）由村委（或村集体经济组织）盖章的公示情况报告；（六）设计图。直接选用区建设和市政园林局提供的《美丽乡村民居设计图集》，或具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸三套。第十二条九龙镇人民政府设立政务窗口对申请人提交的材料进行现场审核,申请材料存在可以当场更正的错误的，应指导当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。第十三条九龙镇农村建房管理部门在收齐资料后，会同村委实地核查,在实测地形图上标注拟建房屋地址.核查的内容主要有：

　　勘察建房用地面积、地类、四至情况，核查用地是否符合经批准的村庄规划等。

　　第十四条九龙镇人民政府受市规划局萝岗分局委托,作为农村建房审批的主体,负责农民建房的准建条件审核、用地审查、规划审查、建筑审批、现场放线、验收审查等管理工作.九龙镇农村建房管理部门在30个工作日内收集材料并经现场踏勘确定符合申报条件后，组织国土所、规划建设办、城管中队等部门联合会审，办理相关审批手续，核发《乡村建设规划许可证》,不得以任何名义收取费用。

　　第十五条《乡村建设规划许可证》应当明确建设单位或者个人、建设项目名称、建设位置、建设规模、规划用地界线及面积、使用性质、建筑高度、建筑间距、临路退让、周边环境要求和有效期限等内容。

　　建房申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工，逾期未开工且未办理延期手续的,《乡村建设规划许可证》自行失效.批准期限内无法如期开工的，应当于有效期满前30天向原批准部门申请延期，延期以两次为限，每次不超过六个月。

　　第十六条经审核批准的农民建房,申领《乡村建设规划许可证》后，按照《关于加强临时性建筑和小型工程建设管理工作的通知》（穗府办〔2009〕10号)的要求，向镇政府申办开工备案手续，取得开工备案手续后才能开工.

　　建房申请人自行委托具有施工资质的单位（含劳务分包单位）或者具有注册建造师职业资格的个人及其组织的施工队伍，承接

　　工程施工及相关管理工作，按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用合格的建筑材料和建筑构配件、设备,承担相应的质量安全管理责任。

　　在工程开工之前，建房申请人必须向镇农村建房管理部门提出开工申请，镇农村建房管理部门或委托相应资格的测量单位在接到申请后的十个工作日内到现场进行放线.

　　第十七条村民建房竣工后，必须向九龙镇农村建房管理部门提出竣工验收申请，九龙镇农村建房管理部门在接到申请后的十个工作日内到现场进行验收，验收的主要内容：新建房屋是否按审批的用地面积、四至界定、房屋间距、层数、建筑外观等要求进行建设,经验收合格后，新建房屋方可办理用电、用水和电视、电话报装等手续，验收不合格的不给予办理用水、用电和电视、电话报装等手续，视情节给予责令限期整改.

　　第五章备案与产权登记

　　第十八条农村建房完工后，九龙镇农村建房管理部门应组织竣工验收.房屋验收合格后，在《乡村建设规划许可证》上加盖验收合格印章，备齐如下材料批次向区规划和国土资源管理局备案：

　　(一）《萝岗区行政村村民建房审批表》一份;

　　（二）《农民建房承诺书》各一份；（二）户口簿、身份证复印件各一份；(三)《乡村建设规划许可证》复印件一份；（四）规划平面图、建筑施工图一套。备齐如下材料批次向区房管所办理产权登记:（一）申请书、《萝岗区行政村村民建房审批表》一份；（二）《农民建房承诺书》各一份；（二)户口簿、身份证复印件、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明、房屋门牌证明材料等各一份；（四）规划平面图、建筑施工图一套；（五）土地权属来源证明.《乡村规划建设许可证》复印件一份，以及村民委员会(或村集体经济组织）出具的申请人符合“一户一宅"要求的证明;（六）其他要求需提交的资料。

　　第六章监督检查

　　第十九条各级管理部门应当依法履行职责,严格按规定进行农村建房审批管理，凡违法审批的，应承担违法审批的法律责任，工作人员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益等行为的,由有关部门依法追究其违法违纪责

　　任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十条九龙镇管理综合执法机关和九龙镇人民政府应加

　　强本辖区行政村村民建房活动在用地、规划及施工质量安全方面的巡查监管，发现违法建房行为的,坚决按查处违法用地和违法建设相关办法予以严肃查处.

　　第二十一条各村应当加强对本辖区村民建房活动的监督检查，严格执行农村“一户一宅"政策，发现有违反国家和广州市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止，并报相关职能部门进行处理.

　　第二十二条对农村建房有以下情形的，依法予以查处：属于违法用地的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定依法处罚；违法用地构成犯罪的，依法追究刑事责任.属于违法建设的，按《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市违法建设查处条例》的有关规定依法处罚。

　　第七章附则

　　第二十三条本办法由区规划和国土资源管理局负责解释。在本办法施行之前制定的其他我区相关农村建房管理政策与本办法有

　　冲突的，按本办法执行。第二十四条本办法所称农村村民，是指具有我区九龙镇行政

　　村农业户口性质常住户口的农村集体经济组织成员。本办法所称村民建房，是指办理报建手续并实施新建、改建、

　　拆建住房的活动。本办法所指“一户一宅"是指农村村民一户只能申请一处符合

　　规定建筑面积及用地限额的农村村民住宅用地。“一户”的标准为：（一）已婚夫妇及其未满18周岁的子女.

　　（二）申请时已满18周岁的村民。(三）已离异或丧偶后未再婚的。具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依照萝岗区公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。在审核村民申请建房条件时,不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。

　　“一宅”的标准为：每户农村村民住宅用地面积为80平方米，层高不超过三层。根据功能需要可增设梯间，三层部分建筑高度应不大于11米，设梯间的建筑高度应当不大于14米，总建筑面积不得超过280平方米，使用功能为农民家庭住房。

　　第二十五条本办法自发布之日起施行，有效期至2015年11月12日。本办法实施期间，如遇有关政策调整及实际情况变化，本办法将适时修改或者废止。本办法有效期届满，将根据实施情况予以评估修订。

　　附件：1。农民建房管理流程简图

　　2.农民建房承诺书3.萝岗区行政村村民建房审批表4。对农村申请建房情况进行公示的公告5.萝岗区农村建房审批管理行政委托书

　　附件1

　　农民建房管理流程简图

　　村民提出建房申请，填写审批表格

　　合作社、村初审

　　村社村务公开栏公示15天

　　镇农村建房办证窗口受理，组织实地踏勘，并核定地址

　　验收合格，镇农村建房管理部门组织批次向区规划部门办理备案，区房管所办理产权登记。

　　镇农村建房管理部门组织竣工验收

　　申请人按批准内容动工

　　建设

　　镇农村建房管理部门组织现场放线

　　镇农村建房管理部门联合审批，核发《乡村建设规划许可证》

　　附件2

　　农民建房承诺书

　　本人郑重承诺：①所报材料真实，属“一户一宅”；②保证按镇放线位置，严格按图施工;③保证施工安全；④已熟知与申请事项有关的《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，明确并愿承担相应的责任和义务.⑤遵循诚实信用原则，保证所填报的内容和提交的证件、文件是真实的、有效的、合法的，如有欺诈等虚假行为愿承担由此引起的一切法律责任。申请人保证履行以上承诺，如有违反，接受整改、拆除等处罚.本承诺书自签订之日起具有法律效力。

　　承诺人签名

　　(捺印）

　　(注:承诺人必须为建房申请人）

　　身份证号码

　　年月日

　　附件3

　　萝岗区九龙镇村民建房

　　编号：

　　镇农建村

　　号

　　审

　　批

　　表

　　申请人：所在村、社：村社

　　申请日期:年月日

　　户籍所在地：填表日期：年

　　个人基本情况

　　申请人姓名

　　镇(街）月日

　　身份证号码

　　村性别

　　社/生产队年龄

　　联系电话

　　姓名

　　家庭人口情况

　　出生年月

　　性别年龄

　　与申请人关系

　　现有居住情况

　　现住宅地址

　　居住情况简述:

　　现住宅占现住宅建现住宅地面积筑面积结构形(m2）（m2）式

　　历史上分配的宅基地面积（m2）

　　历史上分配的住房面积

　　(m2）

　　申请建房历史欠房户理由（√）

　　新增分户

　　申请住房模式（√）

　　申请公寓式住宅

　　拆迁安置户

　　其他

　　申请非公寓式住宅

　　申请人意见

　　申请人签名：

　　年月日

　　经济合作社审查意见

　　村民委员会审查意见

　　地址由镇填写：

　　负责人签名负责人签名

　　经济合作社盖章村民委员会盖章

　　年月日年月日

　　注：1。现住宅结构形式：指砖木、混合、框架；2.历史欠房户，是指本年度之前达到结婚年龄应分配宅基地而未取得宅基地的社员；3。新增分户，是指到本年度达到结婚年龄而目前尚无住宅或宅基地的社员；4.拆迁安置户,是指目前拥有宅基地,但在道路实施、国家征用、旧村改造等项目中需使用现有宅基地,原宅基地使用人需另行安置的社员；

　　5.其他是指不属于以上三种建房理由的其他方式,例如交还已拥有宅基地，另申请新建非公寓式或参与公寓式建房的;6.农村村民住宅建设用地四至图见附图。

　　农村村民住宅建设用地四至图

　　（粘贴）

　　住宅建设用地位置需标注具体方位，与村庄主要建筑物、构筑物等的相对位置，与四邻的距离以及建筑基底基本尺寸等。

　　镇规划建设部门意见

　　九龙镇国土所意见

　　镇城管中队意见

　　部门负责人：（盖章）部门负责人：（盖章）部门负责人：（盖章)

　　年月日

　　年月日

　　年月日

　　镇意见

　　（盖章）年月日

　　基

　　础

　　申请人于

　　年

　　月

　　放申请，镇农村建房管理部门于

　　日向镇农村建房管理部门提出房屋基础放线

　　年

　　月

　　日对其房屋基础进行了放线.

　　线

　　登

　　放线经办人：

　　年月日

　　记

　　验收意见：

　　房屋竣工验收结论：验收

　　验收人：

　　年月日

　　核准部门:

　　（盖章）

　　年月日

　　附件4

　　对农村申请建房情况进行公示的公告

　　各位村民：

　　为解决我村（社)村民住房困难，改善居住条件，经公开征集

　　名单，我村（社)共有人报名参与年月农村建房。现将

　　报名名单予以公示，如有意见,请于年月日前将意见反馈

　　至意见接收单位。

　　公示时间:年月日—年月日(共天）

　　公示地点：

　　意见接收单位：

　　接收单位地址：

　　意见反馈方式：1。信函（信件地址：邮政编码:

　　）；

　　2。电子邮件(

　　）；

　　3。现场反映。

　　联系人：

　　联系电话:

　　附件：萝岗区

　　镇

　　村农村建房公示表

　　（盖章）

　　年月日

　　萝岗区

　　镇

　　村农村建房公示表

　　制表单位：

　　申请序

　　人姓号

　　名

　　所在村（社/大

　　队）

　　出生年月

　　性别

　　年龄

　　制表时间:

　　年

　　月

　　历史上

　　现住宅占地面积(m2）

　　现住宅建筑面积（m2)

　　分配的农村村民住宅用地面

　　历史上分配的住房面积(m2)

　　积(m2）

　　日

　　申请建申请住房理由房模式

　　注：1.申请建房理由包括申请人属于申请的类别，一般包括四种情形，一是历史欠房户，即本年度之前达到结婚年龄应分配宅基地而未取得宅基地的社员；二是新增分户，即到本年度达到结婚年龄而目前尚无住宅或宅基地的社员;三是拆迁安置户，即目前拥有宅

　　基地，但在道路实施、国家征用、旧村改造等项目中需使用现有宅基地，原宅基地使用人需另行安置的社员；四是其他方式,如交还已拥有宅基地，另申请新建非公寓式与公寓式建房的。2.住房模式包括公寓式、非公寓式二种。3。本表后同时公示的附图:能反映申请住房的用地位置、基底尺寸、占地面积、层数及四至间距的总平面图.

　　附件5

　　萝岗区九龙镇农村建房审批管理行政委托书

　　委托机关

　　广州市规划局

　　穗萝规〔法定代表人

　　〕号

　　受委托机关委托依据委托事项委托权限委托起止期限

　　其它事项

　　九龙镇人民政府

　　法定代表人

　　1、《中华人民共和国行政许可法》第二十四条；2、《中华人民共和国土地管理法》第六十一条、第六十二条3、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十一条。

　　农村村民零星建房审批、放验线、监督、查处.

　　1、严格按镇、村规划以及相关的农民建房管理规定实施农民建房管理；2、对农民零星建房进行资格审查、规划审批、放线、监督、验线和验收以及报送区规划和国土资源管理局备案；3、对农民违法建房进行制止、查处。

　　自20年月日至20年月日，委托期限为2年。

　　1、委托机关负责对委托行政许可事项的具体指导，并进行监督；2、受委托机关对被委托的行政行为承担行政责任和法律责任；3、受委托机关就辖区内的农民建房应制定具体的实施细则，建立岗位责任制，明确负责部门的职责范围和责任分工，在委托权限范围内依法

　　开展行政审批、违法查处工作，对不正确或不积极履行职责的，将追究

　　相关责任人员的责任；

　　4、受委托机关对作出的具体的行政行为应在规定的时间内报委托机关备案;5、受委托机关超过委托权限，造成恶劣影响或引起国家赔偿的，自行承担法律责任和经济责任；视实际执行情况，委托机关有权终止部分或

　　全部委托权限。

　　委托单位（印章）法人代表:年月日

　　受委托单位（印章）法人代表：年月日

　　

　　

篇八：农村集体建设农民公寓

　　农民公寓建设办事流程图

　　办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项

　　一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资

　　料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》

　　规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》

　　《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》

　　《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：1、《建筑设计方案申报表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：1、《报建申请表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

　　4、《土地使用证》5、建筑施工图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书五、规划放线、验线

　　《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》

　　补充相关资料：

　　二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

　　我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

　　一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

　　土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。

　　三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

　　建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

　　一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

　　二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

　　三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

　　四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

　　各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

　　东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

　　1、问题：农民公寓选址比较分散。

　　从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

　　对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

　　B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

　　社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

　　考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

　　C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

　　2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

　　对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。

　　B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

　　C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

　　3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。

　　目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

　　对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

　　B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

　　C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

　　4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。

　　农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

　　对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

　　B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

　　C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

　　5、问题：耕地问题。

　　农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

　　对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

　　B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

　　C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。

　　同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

　　6、问题：非法转售或转租。

　　目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

　　对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

　　B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

　　C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

　　东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

　　对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

　　农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

　　《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

　　农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

　　农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　

　　

篇九：农村集体建设农民公寓

　　福禄沙农民公寓位于港口大道旁，总用地面积24344平方米，总建筑面积42679平方米。规划建设5栋楼，包括90平方米、130平方米和160平方米三种户型。能安置170多户农民入住。该公寓相隔不远的村委会旁有新建成的修闲小公园、篮球场。今年该村的大型综合市场也将在公园旁边动工兴建，使住在农民公寓的农民有良好的休闲环境和生活配套设施。村民们对村委会所做的各项工作也感到非常满意，大多数农民积极配合征地拆迁工作，还转变自己的观念，纷纷参加就业培训班，为将来就业作准备。居住环境差：窑山村公路新村村小组是一个移民村小组，1964年该村从谢岗镇南面石鼓水库移民到窑山公路新村，当年建设的泥砖房经过40多年的风雨洗礼，现已出现漏水、泥砖脱落等问题。为解决移民村村民住房难问题，在东莞市移民局的帮扶支持下，2006年4月份，由市移民局、窑山公路新村村民小组及村民三方共同出资300多万元建设农民公寓一栋。建成后的农民公寓5层约5300多平方米，有36套房子，每套房子108平方米，设有三房一厅。建成后的农民公寓可以解决窑山公路新村36户村民的住房难问题。看到崭新的楼房，即将入住新楼的村民打心里感到高兴，都说，这是因为党和政府的政策好，才让他们这些移民能住进这么漂亮的新楼房。目前，农民公寓已接通自来水，公寓的外墙装修及室内装修基本完成。周围的绿化及水泥路面的铺设正在施工中，整项工程预计07年3月底完工，届时窑山公路新村36户村民将可告别破旧泥砖房，搬进崭新的农民公寓。记者近日在黄江镇有关部门了解到，由该镇投资七亿元解决农民住房困难，推进社会主义新农村建设的标志性工程——农民公寓，自今年6月份动工兴建以来，工程进展顺利，第一期400套住宅单位预计明年5月可竣工。黄江镇农民公寓是该镇首次打破地域、氏族界限，实现片区村民集中居住的高尚公寓大型住宅小区。总占地面积16.9万平方米，建筑面积46.2万平方米。建成后，将拥有2000套公寓住房，可供该镇梅塘片6个村，近8000村民集中居住。据介绍，被称为“孤岛”的沙田立沙岛位于虎门港沙田港区，四面环水，占地面积19平方公里，多年来，由于交通不便，立沙岛几乎与世隔绝，经济发展缓慢，群众生活也很困难，岛上4个自然村中有3个曾是市级扶贫村，是东莞经济最为落后的地区之一。自从立沙岛被虎门港开发区定位为石化基地的消息传开后，往日平静的立沙岛一下子变得热闹起来，上岛考察的投资者络绎不绝，成为外商投资兴业的一片热土。据介绍，立沙岛居民搬迁是沙田镇历史上最大规模的土地整合工程，沙田镇邀请了7家甲级设计院，并要求各设计院吸取东莞其他镇街农民公寓好的规划理念，结合沙田本土特色，规划一个真正适宜安置居民居住的环境。据悉，近日，规划部门组织专家对7个设计单位提交的方案进行评审，中标方案设计安置人口为11000人，安置户数为3450户，户型均为南北向，面积分别为90平方米、130平方米、160平方米。区内有市场、小学、体育馆等，相关配套设施一应俱全。据了解，沙田镇立沙岛农民公寓规划方案的完成，标志着沙田镇立沙岛农民住上高楼的愿望很快就得以实现。经过两年多的紧张施工，投资约8000万元的岭厦农民公寓于近日顺利竣工，该公寓共有10栋楼房，每栋有9层，总建筑面积达5万平方米，占地面积为3.8万平方米。住宅楼分为三种类型，A型5栋，每户130平方米，B型二栋，每户168平方米，C型3栋，每户80平方

　　米，总户数243户，该村共有村民270户，除了少数坚持要住老房子的老人外，其他的村民均有了花园式的新房子。记者在刚刚落成的岭厦农民公寓看到，该公寓的每栋楼房都起了漂亮的名字，如望海、桂苑、玉兰等。最值得一提的是，该公寓面积为60亩，仅公共活动场所和绿化面积就占了20多亩，公寓的中心是一个漂亮的广场，四周还合理地分布标准的篮球场、观赏水池、假山、儿童游戏场、停车场、圆亭、走廊、绿化带等，而且还有一座功能齐全的会所，该会所共三层，每层达1500平方米。一楼为宴会厅，二楼是图书馆、阅览室、活动中心等，三楼为会议室。而且该公寓还通上了管道天然气。

　　阳春三月，春和景明。在华盛家园高层俯瞰，百姓村明丽景象尽收眼底：村主干道宽敞整洁，新建的农民公寓正拔地而起，引进商家开发的楼盘环境优雅、颇具规模。村内繁华，井然有序，城市新型社区指日可待。近年来，百姓村敢为人先，以集体土地和征地款为抓手，实现“四个统一”办法加强土地管理筑巢引凤，大力发展村集体经济，先后引进大天然、豪苑、雅园、富丽华等13家企业和5家汽车专卖店。2005年，百姓村集体固定资产超1亿元，村集体经济纯收入超1000万元，群众人均纯收入7000多元，95%的群众有物业出租，10万元户极为普遍，成为远近闻名、富庶一方的城中村。如今，尝到甜头的群众更加热情地投身村庄改造，整村重新规划，进行大规模旧村场改造，加快基础设施建设，动工建设四星级商务酒店，整体搬迁沙湾村，推进旧大天然片地块改造，支持建设粤西最大的商业中心广场等重大举措相继出台和实施，广大群众忙得不亦乐乎，发展前景十分诱人。涉及面广，难度大的城中村改造，历来是城市建设的难点，即使在经济发达的广州、深圳也是如此。作为欠发达地区湛江如何破解突围？赤坎区南桥街道百姓村坚持自我滚动发展，群众当主人，作主体，取得了喜人的成果。百姓村现象，为当前湛江市破解城中村改造难题提供了很好的范例。理清思路，大力发展村集体经济思路决定出路。百姓村之所以在城中村中突围，先发展起来，主要得益于有一个切合实际的发展思路。随着改革开放，城市的发展，百姓村700多亩土地被征用，村集体获得1000多万元征地款。如何支配这笔征地款，管理好村集体土地，群众意见不一，要求划分征地款和土地给群众大有人在。当时百姓村两委干部考虑到假如把土地和征地款分给群众，有可能会引起无序建设和花掉征地款，群众以后生活出路将成问题。于是，在区、街道的支持下，村两委干部集思广益，统一思想，理清思路，决心做大村集体经济蛋糕，高度集中村集体土地和征地款，以地生财，以财生财，想办法发展壮大村集体经济。明确村集体土地范围，对土地实行“四个统一”办法加强管理，即是由村集体统一管理，统一分配，统一办理征地手续，统一使用安排，使群众赖以生存的“金饭碗”被保住，70多亩村集体土地首先增值生财。征地款也统一使用。村班子以财生财，利用征地款积极为群众发展集体经济和兴办公益事业，该村先后投资4000多万元，在预留出的70多亩土地上兴建15幢建筑面积7万多平方米的商业楼、写字楼，与外来企业实行村企合作，兴办10多家企业，引进大天然、豪苑、富丽华等13家企业落户百姓村。积极配合支持赤坎区兴建湛江汽车商贸中心，引来上海大众、通用、一汽大众、丰田等5家品牌汽车入驻经营，占湛江汽车商贸中心品牌汽车1/4强。村集体经济一直保持较快的增长势头，固定资产大幅增值，村

　　集体土地增值更是翻了几十倍。现在，百姓村每个群众小组都有物业出租，集体经济年收入均超40万元。坚持“四统”，积极推进城中村改造按照赤坎区社会主义新农村建设的部署，确定以城中村改造为突破口。百姓村推进城中村改造注重坚持“四个统一”，即坚持统一规划，统一建房面积，统一建设，统一分配，使村庄建设始终井然有序地进行。在城中村改造上，坚持规划先行，做到按照湛江市城市总体规划，实施整体规划，分步建设。目前，百姓村改造总体规划已出台。在建设过程中，坚持自主改造和引进开发主体同步进行。自主改造主要是抓好基础设施建设和实施旧村场改造，建设新型农民公寓。自2003年来，百姓村已投入1500多万元，拆除800间旧平房，改造成外观统一整齐大方的新楼房，或建设新型农民公寓，开通和铺设18条共8公里长硬底化村道，建设一批公厕、垃圾斗等公共设施，修建排污暗沟6公里，投资40多万元安装85盏路灯，建成2个小广场，村容村貌焕然一新，村庄设施基本与城市接轨。南桥街道党工委书记张那东介绍说：“农民新公寓良好的居住环境，更多的物业收入，群众很向往，纷纷要求拆迁自己的旧房，建设新农民公寓，百姓村不存在拆迁难的问题。”一番话直奔主题，困绕城中村改造的拆迁问题得到较好解决。引进开发商参与城中村改造，两年前开发的华盛家园以其优越的位置、亮丽的外观、青翠的庭院，吸引无数业主前来置业安居，现早已销售一空。华盛家园与百姓村自主开发的农民公寓交相辉映，成了改造后亮丽的城市景观。强化管理，努力确保群众受实惠百姓村在积极建设好硬件的同时，从群众切身利益出发，实施一系列配套建设和管理，努力创建乡风文明新社区。积极按照城市管理模式，进行封闭小区管理，委托专门物业公司负责，设立村治安巡逻队、卫生保洁队、流动人口专门管理队伍，规范管理。去年已开始试点，今年上半年将完成百姓西村流动人口管理模式，争取明年全村全面铺开。百姓村还推行农村合作医疗一体化，100%完成2768名群众农村合作医疗，使群众享受医疗保障。强化群众素质教育，组织群众外出考察学习，开拓视野，制定教育奖励制度，无偿提供土地和投资130万元建设市第24小学，解决村儿童上学难问题。把社区建设延伸到村中，使群众享受市民同等待遇，设置“星光老人之家”、小病社区就医、10元门诊、春光再就业招聘会等都得到较好开展，这些都确确实实为百姓村群众带来实惠和方便。自实施城中村改造以来，百姓村发展逐步加快，人居环境明显改善，群众素质明显提高，文明村风明显好转，基层党组织继续增强。着眼未来，努力争当改造排头兵作为城中村改造的先行者，如何能保持良好状态，争当好城中村改造排头兵，更上一层楼，为赤坎乃至全市城中村改造提供一个切实可行的路子，该村两委干部敞开新的百姓村改造规划图，指点江山，激扬文字，构思着宏伟的蓝图：——认真落实社会主义新农村建设精神，学习华西村和三元朱村经验，发扬村班子光荣传统，带领全村群众再当排头兵。——加快建设湛江国际大酒店，盘活闲置土地，大力发展第三产业，壮大集体经济。——设法推进旧大天然片地块改造，配合市、区搬迁沙湾村，为建设粤西最大城市商业中心作准备。——村集体担保贷款建设新农民公寓，整体搬迁和改造旧村场。——积极探索城中村管理机制，提高群众素质，建设城市新型社区。http://www.tianya.cn/publicforum/content/no06/1/117768.shtmlhttp://fs.oeeee.com/a/20090901/772718.htmlhttp://dgbbs.soufun.com/news~-1~445/64846062_64846062.htm

　　http://www.citygf.com/“两分”：原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开。“两换”村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，：以新建集体物业换社会保障。http://epaper.zgkqw.com/html/2009-02/17/content_10448.htmhttp://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/92e6fd03a69ea7e908fa9329.htmlhttp://www.southcn.com/news/gdnews/nyda2/200210140138.htm

　　为贯彻落实今年全市农村工作会议精神，加快推进我市旧村改造、农民公寓建设、村容村貌整治工作，我们与图书馆合作，收集和整理国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的做法和经验，以及解决主要问题的政策和措施，结合佛山的实际，提出我市推进旧村改造与农民公寓建设的建议，为市委、市政府决策提供参考依据。一、国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的模式在城市化进程中，由于城乡二元体制，“城中村”成为进一步提升城市化发展水平的障碍，依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱等问题，成为城市发展与管理的难题。近几年来，国内不少城市为从根本上解决“城中村”问题，相继开展了“城中村”改造的探索与实践，形成了多种模式，对我们具有一定的借鉴意义。广州模式：政府引导，村集体自主组织实施，“一村一策”开展改造工程，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴。一是以改变村民生活环境为前提的市政基础设施建设带动改造；二是统一建设村民公寓，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁改造；三是保留原来村的古建筑，加入现代住宅新元素的分片改造；四是村经济组织与外界资本合作开发商业的改造。深圳模式：政府主导，市场运作，稳步推进。针对“城中村”的具体情况，采用综合整治和全面改造两大方式。综合整治是对已有较好规划的“城中村”进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造分为“推倒重来”的整体拆建、“穿衣戴帽”的局部拆建和异地重建。建立准入制度，为改造项目和参与改造开发的机构设定准入条件，确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”。特区内通过“城中村”改造改善城市面貌；特区外通过旧城、旧村和旧工业区的全面更新改造，促进产业结构优化，实现特区内外一体化。东莞模式：公平、公正、公开打造“城中村”改造“阳光工程”。改变过去“一个村建一个农民公寓”的做法，打破地域界限、氏族界限，多个村落集中建设农民公寓。全国首个跨地域建设、规模最大的农民公寓黄江镇梅塘片区，预计总投资7亿元，总建筑面积46万平方米，将建成拥有2000套公寓住房，以及商业、文体、会所和服务等配套设施完善的大型社区，成为农村城市化示范工程。武汉模式：定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，启动“城中村综合试点改造”。将村集体组织的改制、村民身份转换与改造同时进行，实施“依法行政，有情操作”，充分考虑村民利益，通过市场化运作的方式解决问题。对人均农用地小于或等于0.1亩的村由改制后的村经济实体自行改造；对人均农

　　用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村以项目开发的方式实施改造；对人均农用地大于0.5亩的村以统征储备的方式实施改造。综合改造的内容包括：集体经济组织改制、农业户口改为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、村民就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理等。郑州模式：实现“土地国有”。“城中村”改造有政府投入、村民自筹建设、开发商独立建设、开发商与村民合作等四种类型，核心是“村民变市民，村委变居委，土地集体变国有”。根据郑州市政府提出“城中村”改造特事特办的精神，对于纳入改造的“城中村”土地，都视为国有土地进行规划运作，目的在于解决集体土地不能办理拆迁许可证的问题，然后再把土地性质改为国有。杭州模式：在市区“城中村”改造试点范围内，实施“一区一统筹,一村(片)一方案”模式。即在保证市级基础设施和重点工程建设用地需要的前提下,让各区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统筹运作“城中村”改造范围内的集体土地,同时兼顾解决“城中村”试点问题的一种运作模式。南京模式：统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责。把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造结合起来。一是以项目开发的方式实施改造。二是以土地储备的方式实施改造。三是以“老城改造”“拆”、“改”并举的方式实施改造。实现“四统一”和“三转变”。“四统一”：依法统一将“城中村”集体土地转为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居委会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理。“三转变”：农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。绍兴模式：顺势而为、让利于民，切实保障村民的利益。在规划上采取“就近、就城、就便”的原则，“城中村”改造以相对集中的组团形式规划建设，规划选址充分考虑村民的恋土情结，力争做到原拆原建和合理布局。通过实施改革村民户口、身份、社保和集体资产处置等措施，从根本上解决城乡二元体制结构的问题，让利于民，把村民纳入社会保障体系，让村民享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。青岛模式：在全国率先探索以产权制度改革为主要内容的“城中村”企业改制模式。即以建立现代产权制度为目标，对“城中村”集体资产进行合理处置，并依照《公司法》实施规范的股份制改造，建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进集体经济组织规范发展。在创新经济体制、转换村民身份、落实社会保障、促进企业发展，以及创新社会体制、加强社区管理、巩固基层组织等方面实现“三个根本转变”的新突破，实现了村庄向社区转变，实现了村民向市民和股东转变，实现了集体经济组织向规范的股份制企业转变。二、国内城市解决旧村改造与农民公寓建设主要难题的办法和措施各地在推进“城中村”改造与农民公寓建设的探索和实践中，普遍遇到了城乡土地性质差异，迁新不拆旧，改造资金筹措难和税费负担重，以及补偿标准不到位

　　等难点问题。他们结合本地实际，摸索出一些行之有效的办法和措施，值得我们借鉴。1、土地问题。“城中村”改造必须研究的关键问题。深圳市以建筑容积率制约土地开发的密度和强度。低容积率可以免收或少收地价，高容积率则按现行地价标准收取。村民以宅基地入股改造“城中村”，参与项目利润分配，按国家政策可以补偿住宅建设成本和拆迁安置过渡费。宁波市把改造建设用地指标列入年度用地计划，盘活的存量土地全部纳入城市土地储备中心，作为“城中村”改造专项土地储备。安置房及配套建设用地采用出让方式供地，改造完成后的建筑物办理国有土地使用权证和房屋所有权证，可以上市交易。武汉市将土地划分为四种类型:一是保留住宅用地及建设新区的还建用地；二是开发用地；三是解决村民就业用地；四是储备用地。土地出让实行市场化，全部以项目捆绑挂牌底价方式出让。“城中村”开发用地与还建用地捆绑成项目后，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。杭州市重点解决安置村民的多层公寓建设、因拆迁和建设资金平衡需要出让的土地，统筹解决10%留用地、开发性安置用地和拆复建用地等“三类指标”，逐步解决撤村建居的历史遗留问题。改造范围内的出让土地整理成净地后，将用于资金平衡的地块公开出让,土地出让金35%上交市政府，65%返还各区用于“城中村”改造。南京市把“城中村”改造的集体土地，变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。2、资金问题。“城中村”改造需要大量的资金投入，资金问题是启动“城中村”改造首先需要解决的问题。珠海市一方面建立改造专项资金，由财政拨款和“城中村”改造项目的地价组成，用于支付“城中村”改造的规划编制、市政基础设施和公共服务设施。另一方面引入开发商投资建设，缓解资金问题。深圳市以宅基地入股改造“城中村”的开发资金，由股份和村民自筹一部分，市区两级政府出一部分。龙江区建立“两金”制度。一是改造专项资金，资金来源于改造项目地价收益、区财政专项补贴等。二是监管资金，按改造用地的面积计取。罗湖区以村民自筹为主，每户出资260万到280万元，其中自筹50万元，其余资金由村民向银行融资，集体资产作为融资抵押，融资利息由区政府支付，工程竣工后抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。宁波市实行市场运作，滚动开发，专款专用，自求平衡。土地出让金纳入财政专户，全额返回，不足部分由国土局在储备地块以外的土地出让金中分三年平衡。南京市多渠道筹集资金，按照“谁投资、谁受益”原则，实行市场化运作，吸引各类开发主体参与改造。符合城市总体规划的经营性用地出让，土地出让金缴入市财政局资金专户，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市区两级财政对规划设计和基础设施、公用设施建设给予适当支持。武汉市土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的财政专户，用于“城中村”基础设施建设，40%由市政府统筹，用于“城中村”市政基础设施配套建设。杭州市发挥政府主导力、市场配置力、村民主体力和社会参与力的作用，加大财政支持力度，形成多元投入的资金筹集机制。3、税费问题。税费多，改造负担重，是导致“城中村”改造成本居高不下，甚至影响改造顺利推进的重大问题。珠海市实行“拆一免三”优惠，即开发商拆除一平方米的“城中村”旧建筑，可以享受三平方米商品房免收地价优惠；合作合资改造的免收土地配套费、人防、消防报建费。深圳市改造项目建筑容积率在

　　2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20％收取地价。龙岗区规定改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后一年内分期支付，改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。宁波市改造项目享受减免城市公用设施大配套费和土地出让有关税费的优惠政策。4、规划问题。“城中村”改造的前置性工作。南京市坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，制订“城中村”改造规划。一方面，结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划，严防边改造，边产生新“城中村”的现象。另一方面，做好土地利用总体规划和城市总体规划与“城中村”改造的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的平衡。发挥规划的调控作用，以规划控制建设单位、施工单位严格执行质量管理、安全管理，确保工程质量、功能质量和环境质量。深圳市遵循“量力而行，确保成功，全面改造和综合整治项目均衡安排，特区内外同步推进”的原则，高起点、高标准、高质量编制“城中村”改造规划计划体系，确保“城中村”改造规范、循序推进。珠海市引进高水平规划，提高新社区的档次和品位。5、补偿问题。是“城中村”改造最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。深圳市实行货币补偿为主，村民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式，补偿房产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。田夏新村村民以宅基地入股，改造完成后可获得分配面积为宅基地面积7倍的住宅，还可以根据改造前村民住宅用作商铺出租的租金高低，分得相应的商业面积。宁波市一是在执行250平方米以内建筑面积“拆一补一”实物安置的基础上，增加货币安置补偿办法，选择货币安置补偿的，一次性发给村民6个月的临时过渡补贴费。二是自行解决临时过渡的，拆迁人按规定支付临时过渡补贴费，超过期限的两倍支付临时过渡费。三是对符合宅基地建房条件的村民，每户人均安置建筑面积不足30平方米的，按人均30平方米安置。郑州市采取房地产权调换与货币补偿相结合的方式。村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按1：1比例补偿；三层以上部分，按3：1补偿。村民全部回迁后，还可获得住宅以及经营性物业的补偿。绍兴市采取“下保底、上封顶”政策，即人均住房面积不到25平方米的补足到25平方米，最高人均享受40平方米，在享受面积范围内，每平方米安置价只需713元，远远低于当地的市场价，并解决房屋三证问题。杭州市对入住高层或小高层住宅的村民，给予安置指标基础上增加10%的面积。滨江区实行“五个一”政策：3人以上的拆迁家庭，拥有一套可用于出租的安置房，每户有一个人就业，每人有一份养老保险或生活补贴，每个劳动力拥有一次免费培训机会。村民拆迁过渡可以选择安置房实物过渡或每人每月350元的货币过渡。如果过渡期超过2年，货币过渡标准提高到每人每月525元。征地拆迁的村民统一享受每平方米670元的购房价格，自己拆除旧房要求购房的村民，每平方米的房价只需570元，低于房屋建设成本。三、推进旧村改造与农民公寓建设的启示与建议“城中村”改造势在必行。各地实践证明，“城中村”改造不仅是“城中村”空间形态的重建，同时也是相关产权的重新界定和社会关系的重组。“城中村”改

　　造的过程实质上是一个利益博弈的过程，在这个过程中如何均衡各方利益，是“城中村”改造能否顺利和成功的关键，也是政府作为规则制定者和监管者所必须正视、研究和解决的问题。1、要树立“让利于村民”的理念农村居民是旧村改造、农民公寓建设和村容村貌整治的主体，如何调动他们的积极性和创造性，是确保改造建设工作顺利推进的关键。在改造建设过程中，必须正确处理好政府、集体、村民、企业之间的利益关系，确立“以人为本，让利于村民”的理念，按照“同城生活，同城待遇”的原则，建立多方共赢的利益平衡机制。政府要侧重城市建设、环境改善和社会发展的长远利益，做到不与民争利，同时要制定让利措施，加大财政投入，参照各地做法，建立改造专项资金，实行专款专用，土地出让金要更多地用在“城中村”的改造建设上。要尊重村民意愿，通过座谈会、论证会、听证会等方式保障村民的知情权、参与权和选择权，维护村民的合法权益，特别是补偿安置问题，必须严格按有关法规执行，对改造中出现的违法违纪行为，依法严肃查处，避免拆迁引发群体性事件，确保社会大局稳定。2、要建立强有力的组织推进机制在推进旧村改造建设中，政府必须发挥主导作用，加快领导机制的建设，构建“市级统筹、区镇组织、村居实施、四级联动、部门协调、社会参与”的工作格局。一是成立协调领导小组，统筹推进工作。由市长挂帅，分管副市长牵头，成员包括政策法规、规划建设、国土资源、财政税务、监督管理、纠纷协调等相关职能部门，主要确定“城中村”改造的总体思路和工作计划，制定“城中村”改造的指导性政策，协调督导“城中村”改造的重大事项，研究解决“城中村”改造遇到的重大问题。各区、镇（街道）也要相应成立协调领导机构。二是成立工作机构。挂靠农口部门，主要落实“城中村”改造的工作计划、政策制订、监督检查和资金平衡，牵头协调“城中村”改造相关审批手续，完成领导小组直接交办的工作任务。三是建立规划、建设、资金、税费等专责小组，强化推进机制建设，保证领导到位、组织到位、政策措施到位。3、要确立“分类指导、分步实施”的工作思路农村情况千差万别，必须实事求是，根据农村的实际情况，采取相应的改造方式，不搞一刀切。从我市实际出发，要确立“分类指导，分步实施，试点先行，逐步铺开”的工作思路，积极稳步地推进旧村改造和农民公寓建设。分类指导，就是分两大类推进旧村改造建设：一是对组团城市中心城区的“城中村”、“园中村”，重点进行旧村、旧物业的改造，积极推进农民公寓建设，使旧村尽快融入城市；二是对农业比重较大的偏远农村，重点加强村民建房的规划控制，推进村容村貌的整治。分步实施，就是要按照“先易后难”的原则，加强规划和策划，明确改造建设目标，分阶段地推进旧村的改造和建设。试点先行，就是要科学选点，实行“一村一策”，发挥典型示范的作用。逐步铺开，就是由点及面，循序渐进，注重实效。

　　4、要制定明确的阶段性目标我市农村尤其是“城中村”数量较多，分布广泛，差异性大，问题复杂，改造建设需要一个相当长的过程。要树立长期作战的思想，按照分步实施的原则，制定清晰的阶段性改造建设目标。从佛山实际出发，当前，要抓紧制定佛山市旧村改造建设的中长期规划，确立“三年一小变，五年一中变，十年一大变”的目标，并根据小变、中变、大变的要求，制定相应的改造建设计划目标。三年小变，要求试点村实现“村村有规划，村村上项目，村村见成效”的目标。五年中变，要求全市“城中村”、“园中村”的改造建设实现全面启动。十年大变，要求80%的旧村得到有效整治，建成一批平安和谐、环境优美的示范村居。为此，要建立可操作的量化考核方案和考核办法，列入市政府对各区政府的工作目标考核内容，确定改造建设计划项目责任人，切实把综合整治项目的推进工作落到实处。5、要采取统筹协调的政策措施

　　旧村改造建设是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等重大难题，必须通过制定配套的政策措施，加以统筹解决。政策措施的制定，应该体现“五个兼顾”。一是控与放兼顾。控，就是要强化农村建房政策的刚性，实施严格的规划控制，加强对农村用地尤其是宅基地审批的监管，防止在城市化进程中再产生新的“城中村”。放，就是要赋予拆迁改造政策的灵活性，利用旧村改造的有利时机，本着尊重历史、兼顾现实的原则，尽力解决试点村违章建筑的历史遗留问题，以推进新村的建设和旧村的改造。二是建与拆兼顾。建新不拆旧，旧村改造就失去应有的意义。既要制定有利于农民公寓建设的保障性政策，又要制定以“建新退旧”为原则和前提的引导性政策，通过经济、法律、行政等多种手段，引导村民自愿交出或拆除旧房。三是建与改兼顾。既要制定对旧村环境、设施进行改造建设的统筹政策，又要制定对农村经济社会管理体制和方式进行变革的取向性政策，促进村民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态，实现城乡“一元”管理。四是点与面兼顾。既要制定推进试点工作的政策措施，又要就2+5组团中心城区的“城中村”、“园中村”制定连片改造开发建设的整体性政策，把旧村改造和旧城、旧工业区、旧物业的改造结合起来，通过片区、街区的整体改造，提升城市建设水平。五是拆与保兼顾。既要制定拆除旧村、旧建筑物的刚性政策，又要因地制宜，制定兼顾保护文物建筑和保留特色村落的特殊性政策，延续历史与文脉。

　　

　　

篇十：农村集体建设农民公寓

　　珠海市人民政府关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见

　　制定机关公布日期施行日期

　　文号主题类别效力等级时效性

　　2008.12.312009.02.01

　　农业管理其他规定地方规范性文件现行有效

　　正文：

　　---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见各区人民政府，经济功能区管委会，市府直属各单位：

　　为加强我市农民（含被征地农民，下同）宅基地的管理，促进农村集体建设用地的集约、节约利用，规范农村宅基地报建管理，引导科学有序地开展新农村规划建设。根据有关法律法规，结合我市实际，现对农民建房管理提出以下意见：

　　一、农民宅基地新建住宅的管理（一）区政府（经济功能区管委会）负责组织编制新农村建设规划，并加强规划监督，保障规划的贯彻实施，引导农民合法表达住宅规划建设的意愿。各镇政府（街道办事处）具体负责本村详细规划的组织实施，共同参与村镇规划管理，通过村规民约等有效措施，规范农民的建设行为，引导农民严格按规划和批准的图纸实施建设。（二）村自留用地依法统一规划、按程序审批、统一配套建设。农民新建住宅必须在农村留用地或旧村场用地内按规划实施建设。引导农民住宅用地逐步按规划向小城镇和中心村集中，按照新农村的建设规划要求，统一建设农民新村。（三）由于城市化的快速发展，各村新农村住宅建设应因地制宜，采取单家独户或联壁式的建房形式与多、高层公寓式住宅形式相结合的建设形式。旧村场的改建应实行统一规划，有条件的，统一按多、高层公寓式住宅形式建设。（四）为统筹兼顾农村宅基地的规划、建设和管理，在符合消防及城市规划的前提下，集中采用单家

　　独户或联壁式布局的农村住宅，应以规定的基底面积标准及国土部门批准的宗地为依据，统一按每户不高于五层且总建筑面积不超过400平方米的标准进行建设，每户农民在自有宅基地的规划限制层数内申报建筑面积。

　　经批准后，每户严格按照规定的基底面积建设，在规定的报建标准以内及10%的合理误差范围内的建筑面积，不计收地价；超出规定的报建标准及10%的合理误差范围外的建筑面积，按现行属地住宅基准地价收取地价。

　　为推动新农村建设和鼓励村集体共同参与村镇规划管理，政府原则上将农民缴纳的上述费用返还给村集体，专项用于新农村建设的基础设施投入和村容村貌整治。

　　（五）为加快新农村建设步伐，建设生态文明新特区，鼓励村集体对旧村场进行改建，集中建设高层农民公寓式住宅，以分配给本村农民作为住宅。

　　高层农民公寓式住宅由村集体统一申请报建确权，并为每户申办房地产权证。因建设高层农民公寓式住宅而节约的土地，由村集体经济组织统一建设和经营管理，经营收益主要分配给参与公寓式住宅分配的农民。已分配公寓式住宅的农户，不再分配宅基地。（六）宅基地的取得和报建程序：各村须编制宅基地规划，核实划定宅基地。一户只能拥有一处宅基地。按新农村建设规划，具有本村户口和具备宅基地申领条件的农民以户为单位，向所在村委会提交书面用地申请，由村委会（集体经济组织）召开村民会议或村民代表会议，经三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意后，由所在村委会（集体经济组织）加具意见，经镇政府（街道办事处）审核后，向所在地国土分局（国土所）提出申请。经所在地国土分局（国土所）审核同意后，再向所在地规划分局提出规划报建，待取得《乡村建设规划许可证》后，向所在地国土分局（国土所）申请办理用地手续，取得《建设用地批准书》。住宅建成后，由所在地规划分局进行规划验收，所在地国土分局（国土所）审核同意后给予确权办证。已出卖、出租住房或宅基地的，不得再申请宅基地。（七）加强农民宅基地建房工程质量和安全管理。市建设行政主管部门应依照相关规定制定农民宅基地施工建设的管理措施，切实加强政府职能部门对工程建设的指导、服务和监督，进一步规范各相关建设主体的行为，保障工程质量和安全。（八）城管执法部门负责加强日常巡查，对未经批准擅自建设的行为以及其他部门通报或个人举报的擅自改变经批准的图纸进行改建、加建的行为，应及时予以查处纠正。（九）按照属地管理的原则，各区、经济功能区要将农村规划建设的落实情况和农村违法建筑的管理工作纳入对镇政府（街道办事处）的年度工作考核范畴，制定相应的奖励和处罚措施，确保新农村规划建

　　设管理的顺利实施。（十）鼓励农民积极参与农村规划建设的监督管理，建立举报有奖的监督机制，对举报违法建筑的予

　　以奖励，经费从政府对违法建筑的罚款费用中以专项经费的形式安排。具体奖励办法由各区、经济功能区制定实施。

　　二、已建成但尚未报建确权的农民宅基地住宅的处理（一）在本意见施行之前已建成但未报建确权的农民宅基地住宅，符合以下全部条件的，经土地确权后直接办理权属登记手续：1.建设的农民住宅用地未纳入旧村改造或旧村整体搬迁规划，在农民所属村集体建设用地范围内。2.（1）本村农民用地基底面积符合珠国土字〔1994〕169号文（或用地基底超出原规定，但经本村村民会议三分之二以上成员或代表表决同意给予确权，并由村委会加具意见的），建筑面积超出报建指标50%以内（含本数）的部分，超面积部分按15元/平方米罚款并按《补交地价标准》（见附件）补交地价；所建住宅不超过五层，建筑面积超出报建指标50%以上的部分，由市城管执法部门按现行规定予以罚款后，按现行属地住宅功能基准地价标准补交地价后由国土部门予以确权登记。所建住宅超过五层的，超出五层的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。对一户违法占有一处以上宅基地的，地上建筑依法予以拆除并收回宅基地。拆旧建新的，在扣除原拆旧面积后参照上款执行。（2）本村世居居民、本村非征地农民或本村侨民在本村建房，未办理合法手续的，经审核处罚后可补办手续，每宗地可补办报建建筑面积最高不超过240平方米。以宗地为标准在建筑面积160平方米/户（一宗地为一户）以内的部分，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准的57%补交地价后予以确权登记，超出部分在80平方米以内的，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准补交地价后予以确权登记。建筑面积超过240平方米的，超出240平方米的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。世居居民、本村非征地农民身份由所在镇政府（街道办事处）确认，报所在区政府审定。本村侨民身份由侨务部门确认。3.有房屋建筑面积测量成果书。4.提供质检部门出具的房屋质量安全鉴定书。5.镇政府（街道办事处）同意补办确权证明。6.依据处罚决定向市城管执法部门缴纳了罚款。各镇政府（街道办事处）组织镇城建办、国土所、规划所、村委会成立工作组，在本意见印发之日起

　　30日内，完成对本辖区内已建成但未报建确权的农民住宅的登记造册工作，并监督农民在此期间不得违法抢建，违者一律不予登记造册。

　　补办有关确权登记手续的工作由各区政府、经济功能区管委会牵头，市规划、国土、建设、城管执法、消防、房地产登记等部门派人员参与，组成专门的工作机构负责落实。由该工作机构根据本意见的规定，对有关农民住宅进行甄别、认定，出具审核确认意见，相关政府职能部门据此办理有关手续。未经报建确权但已建成住宅的农民，应在本意见施行之日起90日内携带有关资料主动前往各区（经济功能区）的专门工作机构申报补办确权登记手续。

　　（二）其他处理方式：1.对本意见施行之前已建成的违法违章建筑，符合补办有关确权登记手续条件的，可以补办确权登记手续。但在本意见施行之日起90日内拒不申办或收到罚款通知书后拒不缴纳罚款、地价的，采取如下方式处理：（1）对整栋建筑不予补办手续，停止供水、供电。（2）政府有关职能部门不予办理出租登记等有关手续。（3）用于经营性用途的，工商部门不予办理营业执照，税务部门不予办理税务登记手续。2.对整栋不能满足补办确权手续要求的，依法予以拆除。三、其他（一）香洲城区内已纳入旧村改建范围并已确定开发商和已开工的村仍执行原旧村改建政策，不适用本意见的相关规定。其他村申请进行旧村整体改造，经市政府批准同意的，依照旧村改造政策执行，不执行本意见的相关规定。（二）在本意见施行之后的新建违法违章建筑，由有关执法部门依法予以拆除。（三）为有效贯彻实施本意见，各级政府（经济功能区管委会）应加大规划编制力度，各职能部门各负其责，加强组织管理，加大执法检查，推进我市新农村建设规划。（四）本意见自2009年2月1日起施行。过去市政府有关规定与本意见有冲突的，依据本意见执行。附件：补交地价标准珠海市人民政府二〇〇八年十二月三十一日附件补交地价标准辖区地类

　　地区分布补交地价标准（元/平方米建筑面积）香洲区一类拱北，吉大，香洲，湾仔，马骝洲及横琴岛横琴大桥以东，十字门，中心沟东堤以东，桂山岛315二类前山，南屏，鸡公山至珍珠乐园，淇澳岛，横琴岛横琴大桥以西，中心沟内解放村，红旗村，新旧村，万山群岛中除桂山岛以外的其他岛屿290（淇澳岛内按260元计价）三类珍珠乐园至金鼎，南屏中学至珠海大桥，洪湾南连屏西，横琴岛除一、二类以外的地区200金湾区斗门区一类各镇所在地200二类除一类地区外的其它地区160

　　——结束——

　　

　　

篇十一：农村集体建设农民公寓

　农民公寓

　　建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告

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　　3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：

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　　1、《建筑设计方案申报表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：

　　1、《报建申请表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

　　4、《土地使用证》

　　5、建筑施工图

　　6、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书

　　五、规划放线、验线

　　《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》补充相关资料：

　　二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

　　我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。

　　因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较

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　　高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。

　　建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

　　一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

　　土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治

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　　农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

　　建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

　　一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

　　二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

　　三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

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　　四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

　　各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

　　东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

　　1、问题：农民公寓选址比较分散。

　　从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

　　对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

　　B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

　　社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

　　考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

　　C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

　　2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

　　对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对

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　　管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

　　C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

　　3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

　　对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

　　B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

　　C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

　　4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

　　对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

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　　B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

　　C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

　　5、问题：耕地问题。

　　农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

　　对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

　　B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

　　C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

　　6、问题：非法转售或转租。

　　目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

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　　对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

　　B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

　　C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

　　东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

　　对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

　　农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

　　《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

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　　农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

　　农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

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篇十二：农村集体建设农民公寓

　全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案

　　一、工作目标2022年度，重点打造2个整县建设的美丽乡村风貌带，要累计完成全县70%的美丽乡村风貌带建设；非整县建设的县（市、区）要累计完成4条以上美丽乡村风貌带。落实《××市村庄规划建设管理条例》，建立乡村建设规划许可证制度。完成对传统村落的挂牌保护和保护发展规划编制工作，对历史建筑的挂牌保护、测绘建档工作，对有历史保护价值的C、D级危房维修保护工作。宅基地“一户多宅”、农村违法建设明显减少，存量整治成效显著，新建农房管理进入规范化法治化轨道。全市省级美丽乡村“个十百千”（含1个示范县、7个示范镇、89个示范村）示范创建区域的存量农房率先基本完成微改造，重点交通沿线、省际边界、重要景区沿线基本完成风貌提升工作，全市乡村风貌提升整体效果显现。2023年，整县建设的美丽乡村风貌带在创建年度内要累计完成全县100%的美丽美丽乡村风貌带建设，非整县建设的县（市、区）要累计完成6条以上美丽乡村风貌带。到2025年年底前，宅基地“一户多宅”、农村违法建设基本解决，规范有序、管控有效的农村宅基地和农房建设管理新秩序全面建立。全市60%以上存量农房完成微改造，推动客家、广

　　府、少数民族等各具风格的岭南特色乡村风貌和新时代××乡村风貌充分呈现。

　　二、切实抓好农房管控（一）强化规划管控。坚持先规划后建设，农房建设必须符合村庄规划和相关技术规范。各镇街要因地制宜编制多规合一、简约实用的村庄规划，合理布局农村生产、生活和生态用地，并做好与上位国土规划空间的衔接。明确村庄建筑风貌管控要点，对于中心村或发展潜力较好的村庄，编制村庄规划时绘制建筑风貌效果图。鼓励农民集中建房，形成相对集中、集约高效的村庄用地建设布局。（二）强化设计引导。在推行使用《××市农村住宅设计通用图集》基础上，县（市、区）可根据当地建筑风貌管控要点，编制符合当地传统风格的农房标准图集，与设计单位或专业人员签订中长期协议，为村民提供设计变更和施工现场技术指导，引导村民建设安全、适用、美观住宅。对村民按照住建部门或乡镇推荐的农房设计图建设住房的，给予资金奖励。（三）集约节约、保护耕地原则。农房建设应优先利用存量建设用地、村内空闲地，尽量避免占用耕地尤其是水田，严禁占用永久基本农田建房，依法使用林地，合理安排宅基地用地。

　　（四）优化农民建房审批及登记流程。县级人民政府要优化程序，规范有序开展农村宅基地审批管理工作。乡镇政府要加快建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公”的农村宅基地用地建房联审联办制度，进一步提高审批效率。各地自然资源主管部门要加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作，大力推广“互联网+不动产登记”，进一步优化登记流程，精简登记申请材料，并严格落实不动产登记费用减免政策，切实减轻农民群众负担。

　　（五）持续清理整治农村破旧泥砖房。严格落实《中共××市委农村工作办公室等9部门印发〈关于开展全市农村泥砖房清理整治工作的实施方案〉的通知》（×〔2020〕1号）要求，一是清除重点区域农村破旧泥砖房。对河道管理范围及其沿线低洼地区、地质灾害隐患点、削坡建房、“四沿”（沿交通线、省际边界、景区、城市郊区）等重点区域的农村破旧泥砖房进行拆除。二是清除纳入改造计划的农村破旧泥砖房。对纳入各地农村危房改造计划、属D级的危房拆除重建，逐步实施改造。三是清除长期闲置农村破旧泥砖房。对长期无人居住和长期无人使用的农村破旧泥砖房，由镇、村负责联系房屋所有人协商拆除。按“一户一宅”要求，对已建新房的，要拆除旧的泥砖房。四是其他。对存在严重安

　　全隐患且经评估无保护利用价值的农村破旧泥砖房，要及时采取措施进行清理整治或维修加固。

　　（六）严格落实“一户一宅”等宅基地管理规定。严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。规范农村宅基地建房审批和落实新建建筑风貌控制要求，村民建房应向具有宅基地所有权的农村集体经济组织或村民自治组织提出申请，经公示和村级组织审核，符合资格条件的报乡镇人民政府（街道办事处）审批，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建住宅的，要将原宅基地退还村集体。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

　　（七）加强农村建房全程监管。乡镇人民政府（街道办事处）要推行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场的“三到场”要求，规范有效管理村民住房建设。加强执法监管，依法组织开展动态巡查，及时发现和处置涉及农村建房、宅基地使用的各类违法违规行为，坚决遏制农村乱占耕地建房问题。加强对历史遗留问题的研究处置，按照“依法依规、尊重历史、分类指导、逐步化解”的原则分步妥善解决。

　　（八）盘活农村土地资源。深化宅基地制度改革，在尊重村民意愿和维护村民合法权益的前提下，依法通过有偿转

　　让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导村民有序规范退出宅基地。拆旧复垦腾退出来的建设用地指标应优先保障所在村村民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展需要。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益，除依法需上缴的外，全部用于农业农村发展。鼓励宅基地使用权人经本集体经济组织同意后，向集体经济组织内部符合条件的村民转让宅基地使用权。进一步推动农村承包地“三权分置”，探索通过村集体统筹整合后重新分配、农户之间互换并地等方式，推动承包地相对集中连片、规模经营，鼓励开展多种形式的土地股份合作。积极盘活利用农村闲置宅基地和闲置农房，探索推进农村集体经营性建设用地入市，增加村集体和农民的财产性和经营性收入，保障乡村振兴产业发展用地。

　　三、着力提升乡村风貌（一）突出重点沿线连片建设美丽乡村。以美丽乡村风貌带建设引领美丽乡村建设工作，以各类示范创建村为主要节点，以周边和沿线村庄为辐射带动对象，开展绿化美化，塑造节点景观。充分发挥山水林田湖草和路桥、水利等设施对乡村风貌塑造提升的重要作用，结合“四好农村路”和村内道路硬化、古驿道保护修复利用、万里碧道建设等工程，沿线连片推进人居环境整治和风貌提升，建设美丽驿站和风景长廊。在村民住宅的房前屋后因地制宜打造“四小园”（小菜园、小果园、小花园、小公园），丰富村容村貌形态，引

　　导形成兼具生产性和观赏性的特色农业景观，鼓励规划打造地域特征鲜明的乡村风貌一县一品牌。

　　（二）分类提升村庄风貌。一是整治提升类村庄。重点清理整治破旧泥砖房、削坡建房、危房和违法建筑，推进基础环境整治、绿化美化和农房立面改造等。二是保护修复类村庄。保护传统村落的格局、风貌等整体空间形态与环境，全面保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、工场作坊遗址以及古驿道等，修缮和改造要严格审批、科学实施。三是地域特色类村庄。对具有地方特色的村庄，重点挖掘其地域特征和传统文化习俗，建设各具特色、各美其美的美丽乡村。

　　（三）推进存量农房微改造和新建农房风貌塑造。对于存量农房，结构完整、风貌和谐、质量良好、合法合规的保持现状；严重危及安全、无纪念价值的要清拆整治；年代较新、风格不协调的可进行立面完善等局部改造；对年代久远、局部破损、有地方特色和使用价值的泥砖房、青砖房可加固修缮、活化利用。鼓励有条件的地区整村推进农房外立面改造，但不得过度装饰和大拆大建。新建农房要依据村庄总体风貌定位，区分村民住房和农业生产用房，既要采用乡土材料、乡土工艺，融合当地传统历史文化元素，又要合理运用现代加固材料、木结构等建材，因地制宜推广现代建造方式。

　　支持和培育传统建筑物件生产企业，保护传承传统建筑工艺和产业。对可利用的废弃传统建筑材料应回收利用。

　　四、强化支持保障（一）完善政策体系。市委农办、市农业农村局发挥牵头抓总作用，协调推动市有关部门制定完善政策保障体系，统筹推进农村破旧泥砖房清理整治和“三清三拆”工作的有效衔接。市自然资源局指导各地落实乡村建设规划许可管理制度，做好村庄规划评估和优化提升试点工作，制定农村集体经营性建设用地入市等相关政策，督促各地充分利用好拆旧复垦等政策，深化乡村自然和文化遗产的保护利用。市住房城乡建设局牵头制定农村风貌提升工作指引及负面清单，指导各县（市、区）住房城乡建设部门因地制宜编制农房设计图集，制定激励措施，引导村民按照住建部门或乡镇推荐的农房设计图集建设住房，会同市人力资源社会保障局制定发挥乡村建筑工匠作用促进工作开展的政策措施。市文化广电旅游体育局制定以乡村旅游、乡村文化建设促进乡村风貌提升的相关措施。市农业农村局会同市司法局、自然资源局等部门拟定宅基地管理的市政府规范性文件。市交通运输局、水利局、林业局等部门要在道路、桥梁、水利设施、绿化美化等方面对接乡村风貌提升的需求。市发展改革、民政、财政、国资、金融、档案、文史、地方志等部门要按职能分工

　　强化支持保障。各县（市、区）要参照省、市做法，结合实际制定完善相关政策，依法依规有序推进各项工作。

　　（二）统筹资金保障。各地要统筹上级及本级财力、省级涉农资金等相关资金，积极申报省级涉农资金，加强投入保障。安排资金支持设计下乡，支持乡村风貌提升项目。要做实做细农房管控和乡村风貌提升项目库，采取竞争性分配等方式，将财政资金优先投向群众积极性高、项目储备好、工作推进快的村庄，提高财政资金使用效率。鼓励各地因地制宜选择项目建设模式，优化建设项目审批管理流程，通过“以奖代补”“先建后补”等方式，对依照统一风貌指引积极申报新建、改造农房的村庄和村民给予适当补贴支持。发挥金融支农作用，在不新增隐性债务的前提下，各县（市、区）可在省级涉农资金中安排部分资金用于贴息，支持村民或企业贷款，撬动更多金融资本参与新建、改造农房和乡村风貌提升。开展“万企兴万村”行动，争取政府专项债券支持，多渠道筹集建设资金。

　　（三）强化用地保障。对符合要求的村民住房建设用地应保尽保，保障村民“一户一宅”和“住有所居”。积极盘活农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等低效建设用地，开展拆旧复垦，为村庄未来发展腾出建设空间。严格土地用途管制，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严禁下乡利用农

　　村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在优化提升村庄规划时，应加强对农村宅基地和农房建设的空间保障。

　　（四）加强人才和技术支持。出台激励措施，鼓励相关规划设计单位发挥专业优势，加强对存量农房改造、新农房建设和乡村风貌提升的技术指导。深入推进“三师”专业志愿者下乡、“大师小筑”等设计下乡专业技术服务，鼓励建立驻镇（村）设计师制度，探索建立符合乡村特点的技术服务长效机制。加强乡村建筑工匠、扶贫干部、镇村干部和建设管理人员培训，为工作开展提供人才技术支撑。鼓励创新服务机制，通过购买社会服务，开展农村建房质量安全监管。

　　五、加强组织领导（一）建立健全工作机制。建立地市统筹、县为主体、镇村实施的工作机制，发挥农房管控、风貌提升和宅基地管理工作联席会议制度作用，加强研究谋划和指导督促各地各有关部门工作落实。将农房管控和乡村风貌提升纳入市推进乡村振兴战略实绩考核，市委农办、市农业农村局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市文化广电旅游体育局等部门要加强沟通协调，形成工作合力，抓好任务落实。建立定期通报、函询约谈、追究问责等制度机制。各县（市、区）要参照省、市的做法，结合实际建立工作机制，适时召开现场推进会，总结推广具有地域特色的典型经验，推动工作有序有效开展。各县（市、区）政府要加强对农房管控和乡村风

　　貌提升工作的组织领导和统筹协调，县级切实履行好主体责任，确保镇、村实施到位。

　　（二）强化基层动员。发挥好农村各类基层组织的作用，大力实施“头雁工程”，充分激发村党组织书记干事创业的激情与活力，使其真正成为人居环境整治工作的主心骨。完善村规民约，发动村民投工投劳，积极参与质量监管、风格把控、成本控制、验收审核等环节，鼓励本地工匠优先承包风貌提升项目建设，确保质量和降低成本双保障。充实基层农房管控工作人员和技术人才，建立乡村建设协管员机制，参与乡村建设项目的实施监管和后期管护。通过村民理事会、乡贤理事会等农村民间组织增强农村“自组织”能力，倡导鼓励乡贤企业家为农房管控和乡村风貌提升提供支持。乡镇人民政府要明确工作机构推进农房管控和乡村风貌提升工作，积极配合相关部门开展乡村建设规划许可管理，对设计、施工等做好指导服务。

　　（三）强化督查考核，建立健全“三单一账”工作机制。农房管控和乡村风貌提升已纳入市政府“十大行动方案”的督办范围，并定期通报进度。制定美丽乡村风貌带年度验收标准细则，实施严格的验收机制，进行目标化责任制考核。对农房管控和乡村风貌提升实行挂图作战和建立“问题清单、任务清单、责任清单、工作台账”的“三单一账”工作机制，

　　成立专门督导小组，并把暗查和暗访作为主要检查方式，定期开展督查、暗访和进行现场点评。

　　（四）健全长效管护机制。一是重视建立健全管护机制，做到管护有制度、有经费、有人员，保障设施设备建成后持续正常使用，特别是农村无害化卫生厕所、村道养护、村庄保洁、垃圾污水处理等方面。二是加快探索社会化、专业化、市场化的管护方式，鼓励条件具备的地方将保洁维护与公益性岗位相结合，鼓励探索将农村生活服务与农业专业合作社等生产服务相结合，培育专业服务组织，壮大农村服务产业。三是强化农民群众对长效管护的主体责任，建立村民参与村庄基础公共设施运行维护共管机制。

　　（五）营造良好氛围。加强对农房管控和乡村风貌提升工作的宣传引导，广泛动员社会各界积极支持并踊跃参与。继续组织参加省美丽乡村系列评比活动以及省乡村振兴大擂台赛，举办市级擂台赛，大力营造良好社会氛围。

　　

　　

篇十三：农村集体建设农民公寓

　福州市人民政府关于印发福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见的通知

　　文章属性

　　•【制定机关】福州市人民政府•【公布日期】2013.08.21•【字号】榕政综[2013]164号•【施行日期】2013.08.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源

　　正文

　　福州市人民政府关于印发福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见的通知

　　（榕政综〔2013〕164号）

　　各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）：《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》已经市政府2013年8

　　月5日第19次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。福州市人民政府

　　2013年8月21日福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见为进一步规范我市农村村民住宅建设规划用地管理工作，引导村民有序开展住宅建设，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》（闽政〔2004〕21号）、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）等相关法律法规及政策规定，结合我市实际，制定本实施意见。一、适用范围

　　本实施意见适用于我市行政区域内行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。已完成村改居的村和已纳入市“三旧”改造范围的行政村，其住宅规划建设不适用本实施意见。

　　二、农村村民住宅规划建设管理机构县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内农村村民住宅规划建设工作，并指定一个职能部门作为牵头部门，负责农村村民住宅规划建设日常事务。牵头部门在县（市）区、乡镇（街道）行政服务中心（便民服务中心）设置专门窗口集中收案，受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。对农村村民住宅规划建设事务实行“集中式管理”，统一收案、集中分案、并联审批、跟踪督办、统一监管。属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）受理。属新建、扩建的，由县（市）区级行政服务中心或者受委托的乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）受理。乡镇人民政府（街道办事处）尚未设立行政服务中心（便民服务中心）的，由牵头部门负责受理。三、农村村民自建住宅申请条件（一）村民建房申请应当符合下列条件之一：1．因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；2．同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；3．因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；4．因发生或防御自然灾害，需要安置的；5．原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

　　6．向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；7．县（市）区人民政府规定的其他情形。（二）村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：1．现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；2．分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；3．年龄未满18周岁的；4．不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；5．将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；6．不符合“一户一宅”政策规定的。四、农村村民申请住宅建设程序（一）村民委员会在县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，制定本行政村宅基地使用方案。鼓励集约节约用地、统一建设农民公寓。宅基地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请宅基地应当具备的条件、批准标准等内容，并应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过。（二）村民以户为单位向所在的村民委员会提出建房申请。并提交以下材料：1．《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；2．户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；3．申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；4．属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；5．拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取

　　得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

　　6．具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图；

　　7．出具符合“一户一宅”的保证书。（三）村民委员会根据已通过的本行政村宅基地使用方案对村民申请进行审核，出具审核意见。（四）由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图（含四至图），公示期不少于15日。如无异议，村民委员会出具审核意见。（五）申请人或村民委员会持申请材料报所在乡镇人民政府（街道办事处）审核，乡镇人民政府（街道办事处）根据经批准的城乡规划，在5个工作日内加具审核意见。（六）申请人持申请材料向县（市）区或乡镇人民政府（街道办事处）行政服务中心（便民服务中心）的政务窗口递交资料。村民也可委托村民委员会递交资料。申请材料存在可以当场更正的错误的，应指导当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。（七）政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请，应出具加盖专用印章的书面凭证，注明收案日期和办结日期。（八）政务窗口受理村民住宅建设申请后将材料递交牵头部门。牵头部门经初步核查后，将申请材料分送国土、规划、建设等相关行政主管部门，实行联合办

　　理、并联审核。1．国土资源部门负责审查：（1）是否符合“一户一宅”的规定；（2）是否符合镇乡土地利用总体规划；（3）是否已完善用地手续；（4）是否违法用地及是否已查处结案；（5）是否位于地质灾害危险区域；（6）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。2．城乡规划部门负责审查：（1）是否符合城乡规划；（2）建筑基底面积及建筑面积是否超过法定标准；（3）建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设

　　计要求；（4）是否有违反规划许可建设行为及是否已查处结案；（5）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。3．建设部门负责审查：（1）是否直接选用《美丽乡村民居设计图集》的方案。（2）自行委托建筑设计单位或设计工程师进行设计的，设计单位需持有效资

　　质，设计工程师需持执业资格，所设计图纸符合规范要求。（3）其他法律、法规、规章中要求审查的内容。4．涉及农业、林业、水利等行政主管部门需要审查的内容，由牵头部门会同

　　相关行政主管部门办理。（九）农村村民住宅建设申请应自政务窗口受理申请之日起30个工作日内办

　　结（依法办理农用地转用审批的期限除外）。其中，相关行政主管部门应在20个

　　工作日内依法作出审核、审批决定；如各行政主管部门均审核、审批通过的，在10个工作日内，规划部门发放《乡村建设规划许可证》；建设部门发放《施工许可证》；属新建、扩建的，国土部门发放《建设用地批准书》。相关行政主管部门在20个工作日内不能作出审核决定的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并应将延长期限的理由通过受理窗口告知申请人。

　　申请人的申请符合法定条件、标准的，各行政主管部门应当依法作出同意申请的审核、审批决定。如行政主管部门依法作出不同意申请的审核、审批决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

　　牵头部门跟踪督办案件的办理情况，在规定时限内收集各行政主管部门的审核、审批决定。在联合审核过程中，牵头部门可以组织相关行政主管部门对农民建房有关问题进行会审，相关行政主管部门视审核需要可到申请人拟建住宅现场开展踏勘等工作。

　　（十）牵头部门收集、综合各行政主管部门的审核、审批决定，填写《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》。如各行政主管部门均审核通过，规划、国土、建设部门应在规定时限内完成制作《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》、《施工许可证》，并交牵头部门。

　　（十一）牵头部门将审批资料交由受理窗口发还给申请人。五、农村村民住宅建设、监管和验收（一）农村村民住宅的建设，由村民选择具有施工资质的单位或具有注册建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍承接工程施工及相关管理工作，并依法承担相应的质量安全责任。（二）施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。有关行政主管部门、乡镇人民政府或街道办事处应安排工作人员或技术人员定期和不定

　　期对村民住宅建设进行巡查，并对工程质量、工程安全进行监管和指导。（三）农村村民住宅建设完工后，应当持以下资料向规划部门申请竣工规划验

　　收。1．《乡村建设规划许可证》。2．竣工图。如住宅建设没有变更或者变更不涉及主体结构的，可以施工设计

　　图作为竣工图；如采用《美丽乡村民居设计图集》的方案进行施工的，应提供方案中的设计图。

　　3．规划验收申报表。规划部门应当会同乡镇人民政府（街道办事处）、国土部门实施规划验收，并自受理之日起15个工作日内完成审核，作出验收合格或者不合格的决定。验收合格的，出具规划验收合格证。六、住宅建设涉及农用地转用的审批在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内申请住宅建设用地，涉及办理农用地转用的，由县（市）区行政服务中心统一受理，并联办理，并按批次以县（市）区人民政府名义组卷报市国土资源局审核，由市人民政府审批农用地转用审批手续。七、农村村民住宅产权登记与发证申请人备齐产权登记资料向国土资源、房管部门申请办理土地、房产登记。涉及违法建设的，需提交执法部门出具的违法建设处理决定书及查处结案材料，方可办理产权登记。八、监督和检查（一）市规划、国土、建设、市容等部门是我市农村村民住宅规划建设管理的主管部门，应在各自职权范围内加强我市农村村民住宅规划建设管理、指导工作。（二）县级规划、国土、建设、城管执法局负责具体指导及办理所在本行政区

　　域内农村村民住宅的规划、国土、建设、执法工作。（三）各县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）和各部门应积

　　极、稳妥、快速处理农村村民住宅规划建设过程中的各种问题和投诉。各县（市）区人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）指定的牵头部门是行政区域内农村村民住宅规划建设管理牵头部门，负责协调本地区的农村村民住宅规划建设管理工作。投诉的受理和处理遵循“向谁投诉，由谁负责答复”的原则，涉及其他单位的，应转其他单位办理后再由本单位回复投诉人，或者把其他单位的投诉方式告知投诉人。

　　（四）各县（市）区人民政府及各乡镇人民政府（街道办事处）应当加强对本行政区域内农村村民建房活动的监督检查，严格执行本实施意见的规定，发现有未取得规划许可或未按许可内容进行建设的，应根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定处理。

　　九、鼓励及保障政策（一）鼓励城乡建设用地增减挂钩服务农村住房建设。对空心村、空心房、危旧房等农村宅基地重新规划、整治，一部分复垦为耕地，一部分改建为新村。复垦新增耕地形成的挂钩指标用于城镇建设的，应从土地出让金收益中转移部分资金到农村，支持农村建设发展。在项目实施上，利用增减挂钩以及其他渠道筹集的资金，统一规划设计、统一提供宅基地并统一建房、统一基础设施和公共设施建设。（二）乡镇人民政府（街道办事处）应通过配套完善公共设施，使农村道路、通信、绿化、卫生院、文化站等公共设施有根本的改观，促进群众生活条件明显改善。（三）村民经批准使用集体土地建设住宅，只需向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。村委会或村集体经济组织收取

　　的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

　　（四）农村住宅建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。

　　（五）农村住宅建设小区涉及跨村使用土地的，由乡镇人民政府召集相关村充分协商，进行土地权属置换，置换后的集体土地所有权可确定为乡镇集体所有或村集体所有。置换中涉及原土地所有权人或原承包人的土地减少的，使用土地的村民委员会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原土地所有权人或原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。

　　（六）县（市）区规划建设管理部门和乡镇人民政府（街道办事处）应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

　　

　　

篇十四：农村集体建设农民公寓

　2021年全面推进农房管控和乡村风貌提升实施方案

　　2021年全面推进农房管控和乡村风貌提升实施方案为改善我市农村面貌和发展环境，进一步提高农村人居环境整治工作水平，提升农民群众的获得感和幸福感，根据《__省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见》（_府〔2021〕__号）精神，结合我市工作实际，制定本实施方案。一、指导思想以新时代中国特色社会思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻总书记重要指示批示精神，贯彻落实省委书记__莅揭指示要求和市委_届_次、_次全会精神，将全面推进农房管控和乡村风貌提升作为实施乡村振兴战略、加强和改进乡村治理的重要抓手，以农村人居环境改善促进农村优化发展，由表及里提升乡村风貌颜值、弘扬农村优秀传统文化，激发乡村振兴动力，不断增强农民群众幸福感获得感。二、总体目标（一）

　　“四小园”建设，沿主干道、公共活动场所周边等核心区域率先完成存量农房、公共建筑微改造。

　　（三）

　　2.严格落实“一户一宅”等宅基地管理规定。严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。结合各地实际情况，按照《__市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》要求，规范农村宅基地建房审批，村民建房应向具有宅基地所有权的农村集体经济组织或村民自治组织提出申请，经公示和村级组织审核，符合资格条件的报乡镇人民政府（街道办事处）审批，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建住宅的，要将原宅基地退还村集体。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

　　3.加强农村建房全程监管。乡镇人民政府（街道办事处）要结合机构改革完善“一个窗口受理、一支队伍执法”的工作机制，推行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场的“三到场”要求，规范有效管理村民住房建设。加强执法监管，涉及农村村民非法占用土地建住宅行政执法权由乡镇人民政府（街道办事处）根据《__省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》行使，依法组织开展动态巡查，及时发现和处置涉及农村建房、宅基地使用的各类违法违规行为，坚决整治农村乱占耕地建房问题。加强对历史遗留问题的研究处置，按照“依法依规、尊重历史、分类指导、逐步化解”的原则分步妥善解决。

　　4.盘活农村土地资。深化宅基地制度改革，在尊重村民意愿和维护村民合法权益的前提下，依法通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导村民有序规范退出宅基地。拆旧复垦腾退出来的建设用地指标应优先保障所在村村民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展需要。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益，除依法需上缴的外，全部用于农业农村发展。鼓励宅基地使用权人经本集体经济组织同意后，向集体经济组织内部符合条件的村民转让宅基地使用权。积极探索农村宅基地收储再利用机制，促进土地集约节约利用，盘活农村土地资。

　　（二）因地制宜提升乡村风貌1.全面摸查、有序推进。一是以县（市、区）为单位，以自然村为基本单元，全面开展调查摸底。全面摸清各地风貌提升需求和沿机场、高铁、高速公路、景区周边村庄数量，按照整

　　

　　治提升类、保护修复类、地域特色类等3个类型进行归类。同时，摸清存量农房和具有历史价值的祠堂、传统民居、历史文化建筑和古驿道、遗址等历史文化资，登记造册、建立台账，为推进一体化整治和风貌提升打好基础。

　　二是在全面摸清村庄建设现状的基础上，按照分类指导、示范带动、梯次提升的要求，以县（市、区）为责任主体，乡镇（街道、场）、村（社区）为实施主体，制定工作方案，明确任务范围、工作目标、年度计划、激励政策、保障机制等，以各类示范村和沿边沿线村庄为重点，务实有序提升乡村风貌。

　　2.分类提升乡村风貌。一是整治提升类村庄，要巩固提升“三清三拆三整治”成效，重点清理整治破旧泥砖房、削坡建房、危房和违法建筑，推进基础环境整治、绿化美化和农房立面改造等，充分体现乡土气息和良好生态环境。二是保护修复类村庄，结合全市传统古村落保护活化提升三年行动计划安排，重点保护传统村落的格局、风貌等整体空间形态与环境，全面保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、红色遗址以及古驿道等，修缮和改造要严格审批、科学实施，确保修旧如旧；要注重挖掘其背后的人文历史、风土人情、名人轶事，以及非物质文化遗产，讲好农村历史故事，为乡村风貌提升注入历史文化内涵。三是地域特色类村庄，对具有山区、平原、水乡、滨海等不同地域特色的村庄，要合理定位村庄主题特色，重点挖掘其地域特征和传统文化习俗，做到既融入整体大环境，又体现人文个性特色。3.推进农房微改造。各县（市、区）要对存量农房依据安全性能、建筑风格、住房用途、历史价值、是否合规合法等因素，分类施策统筹组织进行微改造或保护利用，鼓励有条件的地方整村推进农房外立面改造，但不得过度装饰和大拆大建。对结构完整、风貌和谐、质量完好、合规合法的传统民居等存量农房应保持现状；严重危及安全、无纪念价值的要清拆整治；对年代久远、局部破损、有地方特色和使用价值的传统民居等建构筑物可加固修缮、活化利用；对无乡村风貌特色、水泥框架结构为主、“火柴盒”式的新屋，要突出潮汕、客家等地方特色，结合当地实际，统一风格、统一色调、统一规范进行外立面整饰或局部改造。农房微改造

　　

　　要注重乡土味道，强化地域文化元素符号，保护乡情美景。鼓励采用传统建材或新型轻质环保建材，对屋顶铺瓦戴帽，有条件地要安装山墙、翘脊；对进村大道、主干道、公共场所的临街建筑门头、楼层界线等加装斜坡式屋檐；窗户加装窗棂；墙边、门前铺设人行道，有条件的植树绿化、安装路灯，形成风格统一、错落有致、新旧协调的村庄风貌。

　　4.开展特色景观微塑造。各地要充分利用村内闲置地、清拆形成的空地，因地制宜打造“小菜园、小果园、小花园、小公园”，丰富乡村形态，形成兼具生产性和观赏性的特色景观。

　　一是通过小品配置、植物造景等塑造村口景观，体现村庄特色与标志风貌。二是结合农村“水岸同治”，推动生态驳岸、亲水平台建设，加强河岸绿化，塑造滨水景观。三是实行清旧补绿、拆旧建绿、积极选用乡土树种，对村房前屋后、村道巷道、村边水边、空闲地进行规整植绿、建栅栏圈围，塑造乡村森林美景。四是鼓励和引导农村居民参与路灯建设，推广使用新型节能灯具，提升村居亮化率，塑造亮化景观。五是注重围墙、绿篱等围合构筑物和庭院出入口的美化处理，营造户户皆美景的环境效果。5.实施乡村风貌提升“四个一”示范行动。一是省定美丽乡村示范县揭西县要以县为单位整县推进农房管控和乡村风貌提升率先示范带动。二是示范县以外其他县（市、区）每年各打造_个以上示范片（带）示范带动。三是示范县所辖镇（街）和示范镇（街）整体推进以外，其他镇（街）每年各打造_个以上示范村示范带动。四是2021年以后新创建的美丽宜居村各打造_个以上自然村（或片区）示范带动。各地示范片（带）建设要以沿机场、高铁、高速公路、重要景区周边的村庄为重点，开展沿线一体化整治、农房微改造和绿化美化；要以各类示范村、历史文

　　

　　化村、旅游景区等为主要节点，塑造节点景观，规范交通警示标志、旅游标识标志、宣传牌、指引牌等，建设美丽驿站和风景长廊。要结合“四好农村路”和村内道路硬化、古驿道保护修复利用、万里碧道建设等工程，充分发挥山水林田湖草和路桥、水利等设施对乡村风貌塑造提升的重要作用。示范村建设要围绕村庄自然肌理、建筑传统、历史文化等要素，对重要节点、公共设施和标识、主干道路以及河流岸线等环境设施进行系统构建和整治提升，整村打造乡村风貌特色村。

　　五、强化保障机制（一）加强组织领导。建立市农房建设管控、乡村风貌提升和宅基地管理工作联席会议制度，负责贯彻落实省、市部署要求，统筹谋划全市乡村农房管控、风貌提升和宅基地管理工作，指导督促各地各单位推进落实相关工作，协调解决工作中的重大问题。联席会议下设办公室，设在市农业农村局，承担联席会议日常工作。各县（市、区）作为此项工作的责任主体，农房管控和乡村风貌提升将纳入推进乡村振兴战略实绩考核，建立定期通报、函询约谈、追究问责等制度机制，压实县级主体责任，确保镇、村实施到位。各地要结合实际建立工作机制，推动工作有序有效开展。（二）明确责任分工。建立地市统筹、县为主体、镇村实施的工作机制，明确职责分工，形成上下联动、合力推进的工作格局。市委农办、市农业农村局发挥牵头抓总作用，协调推动市有关部门制定完善政策保障体系，加强检查指导和工作调度；会同市司法局、自然资局等部门拟订宅基地管理的有关政策措施，并指导各地组织实施。市自然资局指导各地落实乡村建设规划许可管理制度，做好村庄规划评估和优化提升试点工作，贯彻落实省农村集体经营性建设用地入市等相关政策。市住房城乡建设局牵头制定农村住房建设管控和风貌提升指引及负面清单，指导推动各县（市、区）因地制宜编制农房设计图集；会同市人力资社会保障局制定发挥乡村建筑工匠作用的政策措施。市文化广电旅游体育局制定以乡村旅游、乡村文化建设促进乡村风貌提升的相关措施并组织实施；指导各地开展保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、红色遗址以及古驿道等工作。市水利局组织开展河湖整治，推动生态驳岸建设，指导各地做好水利设施与乡村风貌提升的对接。市林业局组织指导各地开展乡村美化绿化工作。市交通运输局组织指导各地做好“四好农

　　

　　村路”、村内道路硬化，做好道路、桥梁与乡村风貌提升的对接。市金融工作局会同__银保监分局指导金融机构创新金融产品和服务方式，支持农房风貌管控工作。市发改局、民政、财政、国资、档案、文史、地方志等部门要围绕部门职能强化支持保障。各县（市、区）要参照市的做法，健全完善相关政策措施，切实保障各项工作依法依规有序推进。

　　（三）加强资金保障。各县（市、区）要统筹用好省、市涉农资金，加大本级财政投入，引导发动金融、企业等社会资本投入，强化资金保障。要发挥金融支农作用，在不新增隐性债务的前提下，各县（市、区）可在省、市涉农资金中安排部分资金用于贴息，支持村民或企业贷款，撬动更多金融资本参与新建、改造农房和乡村风貌提升。各地要持续开展“万企帮万村”活动，动员社会力量参与建设，发挥乡贤作用，争取政府专项债券支持，多渠道筹集建设资金。

　　（四）强化激励机制。县（市、区）人民政府要制定出台优化建设项目审批管理流程、奖补激励等政策措施。要做实做细农房管控和乡村风貌提升项目库，采取竞争性分配等方式，将财政资金优先投向群众积极性高、项目储备好、工作推进快的村庄，提高财政资金使用效率。要通过“以奖代补、先建后补”等方式，对依照统一风貌指引积极申报新建、改造农房的村庄和村民给予适当补贴支持。

　　（五）强化用地保障。对符合要求的村民住房建设用地应保尽保，保障村民“一户一宅”和“住有所居”。积极盘活农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等低效建设用地开展拆旧复垦，为村庄发展腾出建设空间。严格土地用途管制，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，在优化提升村庄规划时应加强对农村宅基地和农房建设的空间保障。

　　（六）加强人才和技术支持。各县（市、区）住建部门、自然资部门要牵头成立县级农村风貌提升专家指导组，加强对存量农房改造、新农房建设和乡村风貌提升的技术指导。深入推进“三师下乡”“大师小筑”、专业志愿者等设计下乡专业技术服务，畅通各类人才下乡渠道，鼓励建立驻镇（村）设计师制度。开展农村建筑工匠培训、扶贫干部、乡镇村干部和建设管理人员培训，充实基层管理人员和技术人才队伍，为工作开展提供人才技术支撑。

　　

　　（七）充分发挥基层组织作用。乡镇（街道、场）要成立推进农房管控和乡村风貌提升的工作机构，积极配合做好乡村建设规划许可管理，开展设计和施工指导；要建立乡村建设协管员机制，参与乡村建设项目的实施监管和后期管护。充分发挥基层党组织、村民自治组织、村务监督组织、集体经济组织的作用，制定完善村规民约，广泛发动村民投工投劳、积极参与；要积极推行“农民工匠”模式，发挥农民主体作用，推动村民共谋、共建、共管、共享建设成果。

　　（八）加强督查督导。将农房建设管控、乡村风貌提升作为农村人居环境整治重点内容纳入乡村振兴考核，各级各有关部门要加强农房建设管控、乡村风貌提升工作的跟踪指导和督促检查。建立定期通报工作进展制度，扎实推动工作开展。

　　（九）营造良好氛围。要通过各种形式，加强农房管控、乡村风貌提升的宣传引导，开展进村入户、进田间地头宣讲活动，广泛动员、争取农民群众的积极支持和参与。组织开展美丽乡村、线路、特色村评选和现场交流会等活动，通过“现场比武”“打擂台”等形式，多途径多渠道宣传，营造全社会积极参与的良好氛围。

　　

　　

　　

篇十五：农村集体建设农民公寓

　随着城市化进程的加快农村劳动力加速转移针对农村农民大量外出土地撂荒的实际我们开始对村民承包地闲置情况进行定期调查在稳定土地承包关系保证农民生产自主权的前提下本着依法自愿有偿的原则探索和完善土地流转经营机制由村集体从农民手中把零散的撂荒田地山林水面通过签订有偿合同集中起来实行集体经营或集中发包实现适度的规模生产推进蔬菜花卉食用菌黄烟桑蚕等五种农产品的产业化开发

　　多措并举不断发展壮大村级集体经济

　　山东莒县招贤镇人民政府贺方志村级集体经济是农村经济的重要部分，是村级组织正常运转的重要保证，也是建设现代新农村和构建和谐社会的重要基础。如何更好地发展壮大村级集体经济，夯实基层组织凝聚群众的物质基础，是当前面临的一个重要课题。

　　现状分析

　　招贤镇现有81个村，7万口人，7万亩耕地。目前，全镇81个村的集体经济收入403.19万元，有52个村集体经济收入过万元。其中，村级集体收入20万元以上的村7个、15—20万元的村4个、10—15万元的村3个、5—10万元的村15个、1—5万元的村23个。从现有情况分析，主要呈现三个特点：一是经济总量不断攀升，发展呈不平衡性。随着经济社会的快速发展，有效带动了村级集体经济的发展，部分离集镇和工业功能区较近的村通过建造店面房出租等，获得稳定收入，最高的村年集体经济收入达到了50万元，但部分位置比较偏远的村增收途径较少，村级集经济收入还在5万元以下。二是收入增速减缓，支出逐年增加。由于宏观调控等因素影响，租金收入减少，加上土地整理、土地复垦等政策性收入空间的减小，村级集体经济收入增长较为缓慢。同时，村级非生产性开支不断攀升，村庄整治、水利建设、村级活动场所建设等工程建设支出所占比重增加较快。三是发展路子较为传统，增收渠道不宽。根据村级集体经济收入情况来看，收入绝大部分来自房屋出租收入、丰产林发包收入和机动地发包收入，占村级总收入的87%，主要依靠地域和产业优势，发展的路子较为传统，持续增收困难大，渠道不宽。为此，近年来，我们把发展

　　壮大村级集体经济作为基层组织建设的重要内容，结合实施基层组织建设年的有利契机，注重解决村级集体经济发展中的矛盾和问题。

　　因地制宜、分类指导，强化政策扶持和工程开发，村级集体经济呈现良好的发展态势。主要做法

　　（一）发展土地流转型经济。随着城市化进程的加快，农村劳动力加速转移，针对农村农民大量外出、土地撂荒的实际，我们开始对村民承包地闲置情况进行定期调查，在稳定土地承包关系，保证农民生产自主权的前提下，本着“依法、自愿、有偿”的原则，探索和完善土地流转经营机制，由村集体从农民手中把零散的撂荒田地、山林水面，通过签订有偿合同，集中起来，实行集体经营或集中发包，实现适度的规模生产，推进蔬菜、花卉、食用菌、黄烟、桑蚕等五种农产品的产业化开发。全镇利用土地流转，发展以西黄埠村为龙头的集体花卉基地1800亩，以招贤四村为主体的蔬菜基地5200亩，以招贤三村为中心的蓝菜花基地300亩，以后仕阳为龙头的草莓基地500亩。大河东村地处丘陵，适宜烤烟生产，从1979年引入烤烟种植以来，烤烟面积最多年份达到了800亩。近几年，村里的年轻人多外出打工，老年人想种黄烟又有心无力，一些边远的山岭地一片片抛荒，村里种烟的农户逐年减少。为做大做强烤烟业，从2006年冬天开始，该村党支部抓住全省建设烤烟生态示范村的机遇，按照依法、自愿、有偿、规范的原则，在充分尊重群众意愿的前提下，采取群众自愿转让、代管70岁以上老人和出务工人员的土地、集体代耕新垦、利用无固定收益地及机动地等形式，村里成立曙光黄烟专业合作社，实行“公司+合作社+农户”的经营模式，通过公开招标，进行土地承包经营权流转，到2008年全村共流转土地1300亩，发展烤烟1326亩，成为全市植烟第一村。2011年，

　　该村1326亩烤烟为村民增加收入260万元，为村民增加收入270多万元，为村集体增加收入33.6万元。

　　（二）发展特色型经济。我镇有袁公河、沭河宜林河滩3万亩，充分利用当地河滩资源丰富的优势，特别是利用村级集体统管的河滩杨树丰产林资源，发展特色经济。集体独资或联合农户参股开发建设丰产林基地，通过流转发包，增加村集体经营收入。后仕阳村有宜林河滩750亩，近年来，该村在反复征求党员、群众代表意见的基础上，拿出100亩河滩，实行集体统一购买树苗、统一栽植、分户管理、四六分成的办法，8年一轮伐，村民每年收入9万元，集体每年增加收入6万元。（三）发展服务创收型经济。适应农业产业化发展需要，建立“支部＋合作社＋企业＋农户”服务体系，为农民提供产前、产中、产后的有偿服务，使村集体在有偿服务中实现创收。目前，全镇组建生猪养殖、水产养殖、蔬菜种植等农民专业合作组织43个，会员3500多人。程家庄村抓住与华润五丰包联共建的机遇，在村“两委”牵头下，成立了五福生猪专业合作社，合作社与华润五丰建立稳固的合作关系，探索出了“支部＋合作社＋公司+农户”模式，为会员提供技术和产销服务，村中生猪价格在市场价与保底价之间优先收购，由公司提供良种及相关种植技术，农户则在公司技术人员指导下，负责生猪的养殖；华润五丰以每头猪返还15元的优惠政策，吸引本村及周边村群众加入合作社，现在已发展会员53人。该工程建成后，既充分利用了该村的闲余劳动力资源，又很好地保障了企业利益，实现了村和企业的双向促进、双向发展，每年为村集体经济创收近2万元。

　　（四）资产开发盘活集体经济。一是依托自身资源。对集体所有的河滩地、无固定收入地等资产，采取多种方式予以盘活。或对外招标承包、租赁，

　　获得租金收入；或作为股份与其它社会资本嫁接，兴办经济实体；或拍卖暂时不能发挥效益的资产，变现后投资新的工程，以存量换增量。如大河东村在深化林权

　　制度改革中，坚持有偿使用的原则，任何单位和个人都可以承包开发村集体河滩林地。这样村级集体可以从林地承包经营分成和林木合法有序转让价款中，获得长期、稳定的收入。二是将闲置的校舍、村办公用房的门面房等集体资产，以股份合作、使用权有偿转让、租赁等形式，兴办政策允许的各类经营工程，实现集体资产的保值、增值。招贤四村沿路、临街集体场所较多，近年来，随着城镇化进程，该村抓住省级小城镇建设机遇，兴建了96家商业、服务业门店，仅此一项每年为集体增加经济收入4.3万元。（五）发展政策扶持型经济。依据各自客观情况，积极争取财政、农业、林水、扶贫开发办、金融等部门的支持，充分利用好各项扶持优惠政策，加快发展速度。一是近年来，我们先后争取并完成了中低产田改造工程、基本农田保护示范区土地整理工程、高标准农田示范工程建设、青峰岭灌渠末级渠系配套工程、小农水重点县工程、仕峤灌渠末级渠系配套工程、全国新增1000亿斤粮食高产稳产粮田工程等7个国家农业综合开发工程，总投资1亿多元，共改造低产田25000亩，建设高标准农田2万亩，改善了农业基础条件，为农业产业结构调整提供了优越的环境。二是用足“一事一议”筹资筹劳政策，积极推进村级公益事业发展，进一步增加村集体收入。抓住全省一事一议财政奖补试点乡镇的契机，逐步建立和完善了农村公益事业建设一事一议筹资以奖代补制度，有效发挥了财政资金“四两拨千斤”作用，调动了广大农民参与农村公益事业建设的积极性，有效探索出了一条村级公益事业建设的新路子。2011年，全镇“一事一议”筹资筹劳155万元，上级财政奖补94.5万元，涉及工程10个，受益人口1.8万多人，全镇农村公益事业建设正焕发出勃勃生机。三是

　　主动和省、市、县相关部门对接，请求他们帮助理清发展思路，搞好结构调整，发展特色产业，实现脱贫致富，增强自身的“造血”功能，以实现村级经济加快发展，达到增加村级收入的目的。今年年初，我镇制定了高标准设施农业奖补措施，政策规定：凡成方连片、高标准规划新建的，且单片达到50亩以上100亩以下的，镇财政按照每亩20元的标准给予村主要负责人补贴，同时按照每亩30元的标准给予村集体奖励；凡成方连片、高标准规划新建的，且单片达到100亩以上，镇财政按每亩30元的标准给予村主要负责人补贴，同时按照每亩30元的标准给予村集体奖励，每亩10元的标准给予管理区奖励，同时对道路、渠道建设及高压线路架设也给予资金扶持。全镇设施农业面积达到5700亩，百亩以上大片16处。其中，设施蔬菜4100亩，设施花卉1000亩，设施食用菌600亩。设施农业总收入1.7亿万元，设施农业人均增收2514元，占全镇农民人均纯收入的31.8％。2011年，全镇村级集体收入达到403.19万元，每个村平均4.98万元。通过建立村级集资产管理制度、健全村集体收入收支管理制度和完善村级事务民主监督制度，保证村集体收入反哺农民群众。以大河东村为例，村里给70岁以上老人每月发放20斤面、5斤M、1斤油和10块钱。年来，该村建起了农民公寓、村间绿化景观、农家书屋、文化活动中心大楼等。各村积极完善基础建设，让人民群众共享发展壮大成果，得到了实惠。其中修建村与村之间连接路43公里，解决了村民出行难的问题；建设农村人畜安全饮水工程2处，使村民喝上了干净安全的自来水；新建沼气池2250座，使村民用上了清洁能源等等。

　　几点启示(一)发展壮大村级集体经济，选好用好能人是前提。我们觉得发展壮大村级集体经济必须选好配强村级领导班子尤其是村党支部书记，把那些有经营头脑、有致富本领、有奉献精神、有民主作风、有群众基础的农村优秀人才

　　选拔到村“两委”班子中来。有些村集体经济之所以“如火如荼”是因为他们有一批好的“领头羊”、而有些村集体经济之所以发展停滞不前甚至倒退是因为他们没有选好领头人。所以，发展壮大村级集体经济必须选准村支部书记，配强村级领导班子。

　　(二)发展壮大村级集体经济，立足实际发挥优势是关键。因为各村的实际情况不一样，自身优势和劣势不一样，地域条件差异较大，经济发展水平各不相同，所以必须因地制宜、分类指导，根据不同的实际情况选择不同的发展模式，在农村经济发展中，坚持从村情出发，辩证看待优势劣势，做好扬长补短的基础性工作。(三)发展壮大村级集体经济，培养新型农民、发展农村合作经济组织是保证。加大对村民的培训力度，通过远程教育、技术培训、现场教授等方式，培训新型农民，尤其是要加大村干部、党员干部、种养大户的培训，通过培训推广农村实用致富技术，不断提高广大农民群众的科学文化素质，争取产生一批在种植、养殖等方面的致富带头人。同时要加快发展农村专业合作经济组织，适应发展现代农业，推进农业规模化、集约化、产业化的趋势，采取多种合作组织形式，为村级集体经济发展提供服务，解决技术与销路问题，以有偿、微利的服务方式增加集体经济收入，推动村级集体经济向规模化、长期化、制度化、市场化方向发展。

　　

　　

篇十六：农村集体建设农民公寓

　广州市人民政府令第5号——广州市农村村民住宅建设用地管理规定

　　文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2001.05.18•【字号】广州市人民政府令第5号•【施行日期】2001.10.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】土地资源

　　正文

　　广州市人民政府令

　　第５号《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》业经２００１年４月１６日市政府常务会议审议通过，现予以发布，自２００１年１０月１日起施行。

　　市长林树森二００一年五月十八日

　　广州市农村村民住宅建设用地管理规定

　　第一条为加强农村村民住宅建设用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。

　　第三条市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。

　　区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。

　　建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。

　　第四条农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。

　　第五条农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。

　　占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。

　　第六条市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。

　　没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。

　　第七条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。

　　市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。

　　第八条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。

　　农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区８０平方米以下；丘陵地区１２０平方米以下；山区１５０平方米以下。

　　前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

　　第九条具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。

　　（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。

　　（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。

　　（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

　　第十条申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：（一）申请表。（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺１：５００）。（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

　　第十一条申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：（一）申请表。（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺１：５００）。（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

　　第十二条建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：

　　（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。

　　（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。

　　（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。

　　（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行

　　政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。

　　（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。

　　（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

　　第十三条农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。

　　第十四条申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。

　　第十五条《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。

　　第十六条禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

　　第十七条农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。

　　第十八条农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起３０日内，申请办理房地产权登记。

　　第十九条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。

　　第二十条未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。

　　第二十一条非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。

　　第二十二条各县级市的农村村民住宅建设用地管理参照本规定执行。

　　第二十三条本规定自２００１年１０月１日起施行。１９９５年７月１１日广州市人民政府颁布的《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》同时废止。