农民公寓式住宅10篇农民公寓式住宅 对农村宅基地制度改革创新的调研分析 我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为根底，以社会公平的价值理念为目标，不是以市场交易下面是小编为大家整理的农民公寓式住宅10篇,供大家参考。
篇一：农民公寓式住宅
对农村宅基地制度改革创新的调研分析我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为根底，以社会公平的价值理念为目标，不是以市场交易为目标而设计的。具有供给对象的特定性、保障性，土地提供的无偿性或低价政策性，期限的不确定性，以及地随房走的附属性等诸多特征。农村宅基地既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经济的组成局部，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等多种功能，这是它与城市房基地最根本的区别所在。
一、农村宅基地制度改革的必然性过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的开展和社会稳定起到了很重要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速开展的变化，它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：（一）现行的宅基地制度与节约集约用地的根本国策不相适应。法律规定农村村民符合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此造成宅基地供给上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广阔农民群众产生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济兴旺的地区寸土寸金的耕地资源无法承受按规定审批新宅基地，许多地方早在5年前（有的甚至10年前）对城镇规划区内农村居民停顿审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地建房土地指标少，农村建房根本处于见缝插针，无序开展状态。这期间许多农民家庭孩子长大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因素。
（二）现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业构造的社会形态，经过改革开放30年的开展，农村的经济构造和社会构造正在发生重大变化，其中兴旺地区农民的就业构造和收入构造已发生了根本性变化。**总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入85%左右是来自二三产业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元构造，扩大了城乡差异。
（三）农村宅基地市场流转面临体制性障碍。与较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活泼，形成了自发的宅基地隐形市场。据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
交易量的一半。由于缺乏法律法规标准，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷；另一方面由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要来源，近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了本村人，丰厚的经济利益，反过来助长农村违章搭建，使农村无证经营增加，加重治安、消防隐患。
（四）农村宅基地制度改革滞后影响农民财产性收入增长、农村宅基地制度改革滞后，直接阻碍着了农民住房财产进入市场流通的进程。目前，城市房地产早已实现了“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农民住宅产权的不完整性，使农民家家都有拥有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（尤其是隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。
二、我市农村宅基地制度改革的探索进入新世纪以来，我市城镇近郊为主的经济兴旺地区在稳定现有农村宅基地政策的同时，为破解农民住房难，对传统的农村宅基地制度的改革创新作了积极的探索。（一）涌现了一批以集中居住、多层住宅为主的社区式农民居住区。**农村居民以多层为主集聚式农村居民公寓式住宅小区建立于20xx年开场起步。鄞州区以村庄改造新家园工程为载体，至20xx年底，有126个村开展农民集中居住小区建立，已撤除农村旧房子368
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
万平方米，已竣工447万平方米，为农户提供了5万余套新居。余姚市已经建成以农民为居住主体的多层公寓住宅小区13个，在建多层公寓住宅小区6个，建筑面积近150万平方米可为农户提供1.5万套新居。江北区也建成了慈湖人家、姚江花园等农民居住小区近100万对农村宅基地制度改革创新的调研分析
性质供地的农村居民公寓，在农民补交土地出让金后，取得土地证和房产证可以上市交易。
（四）宅基地使用制度改革创新成效明显。一是盘活了农村的存量建立用地，提高了土地集约利用的水平。原农宅户均一般占地在0.3亩至0.4亩左右，采用新模式安置农户后，比原占地节约20至40％。并且退宅还地后盘活了存量土地，缓解了工业用地紧缺的矛盾，既节省了砂地面积，又增加了农民的财产性收入。二是改善了农村的生活环境，提高了生活质量。近几年新的农村公寓式住宅小区都有是参照城市居住小区标准建立的，根底设施和公共效劳配套齐全，大大提高了农民的生活品质。三是培育了农村新社区，促进了社会主义新农村建立。采用新的宅基地置换模式形成了一批新型农民居住社区，在改变了千百年以来农民单家独户、封闭的、以农耕社会为根本特征生活方式同时，大量新增的生活公共设施为农民开展文体活动、享受休闲娱乐提供场所，这为构建农村社区良好和谐的人际关系创造了很好的条件。
面向农村、农民以集中居住为主的宅基地制度，在改革中存在的主要问题是：一是建立资金收支平衡难度大，建造本钱与拆迁安置价、以入与住房困难户之间的购置价，存在较大差价；二是农民的传统居住观念影响制约；三是住宅建立用地安排困难；四老房和宅基地退出机制不完善。
二、推进农村宅基地制度创新的思路与对策农村宅基地制度改革是整个农村土地制度改革的重要组成局
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
部，进展农村宅基地制度创新的探索，着力解决农民住房难和土地资源紧张的矛盾，促进农民由就业型转移向居住型转移，从制度层面推进城乡融合和新农村建立具有积极意义。
（一）加强宅基地规划管理，有方案有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建立。一是按照城乡开展规划一体化的要求，加紧制定并实施县域范围的城镇和村庄空间和农民集中居住区布点规划，以其为根底强化城乡空间联系，优化城乡空间构造，切实有效地解决镇村聚落分散、人口集聚度低的问题。二是以城镇和村庄空间布点规划为依据合理确定政府投资农村公共性根底设施的重点区域，力避低效或无效投资，从根底设施的改善方面把新农村建立与城市化开展融合为一个有机整体。三是发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹规划各街道（镇）农民公寓式住宅小区建立的选址及范围、规模。实行分类指导，引导农民居住向新型社区集中，对地处工业规划区、城镇规划区的农村，要加快村庄改造步伐，鼓励建立与城镇建筑风格相融合的多层住宅为主新型农村居住社区。对于地处农业开展区和生态保护区的农户，应控制单家独院式建立，在规划居民点内支持建立公共设施比较完善的户均占地集约型的联户联排式农宅。积极引导分散居住农户、新建翻建农户以及已向非农产业转移的农户向城镇及其周边地区的新社区集中居住，提高城镇人口集聚水平和资源利用效率。
（二）加大政策扶持，加快农村住房制度改革推进力度。一是要加大政策引导力度。市政府已出台了《积极稳妥推进农村住房制度改革试点的实施意见》，目前余姚、慈溪、镇海和鄞州等10余个试点
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
已开场启动。各地应根据市政府意见精神，结合当地实际，进一步制定和细化相应的配套政策和实施细那么，增强政策措施的可操作性；同时要做好政策的宣传，引导农民积极参与农村住房制度改革。二是要落实好农民建房的各项规费收取优惠政策，切实降低农村居民公寓建立本钱。各县（市、区）要本着让利于民的精神，核定建立工程和优惠标准，原那么上除上缴国家、省局部外，市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收。三是落实好用地政策，对农民集中居住区建立优先安排用地指标，对于在旧村落翻建多层公寓中产生的复垦指标，不能原地开发建立的由政府以市场价予以收购，以补充农村公寓式住宅建立的资金平衡问题。
（三）积极开展农村宅基地整理，探索城乡建立用地统筹高效利用。一是调整完善农村宅基地整理政策，通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费，提高各地开展农村宅基地整理的积极性；要将土地整理工作的重心由农地整理向宅基地整理转变，**要争取列入城镇建立用地增加与农村建立用地减少相挂钩试点。二是通过经济手段调节解决土地占补平衡与建立资金问题，耕地后备资源匮乏的地区，城镇新增建立用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建立，解决新农村建立和农村建立用地整理的资金渠道。三是改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，根据农村居民点布局要求，原那么上对“新人”采取集中建房，对新建房实行以多层为主的方法。对存量宅基地的原址翻建改建，也应遵循上述原那么。农民建房供地方式以集体为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
相结合转变。对农村宅基地占用农用地年度方案指标实行单独核定、单独下达，防止城镇建立挤占农村宅基地用地指标。
（四）建立农村宅基地退出和流转机制，探索级差化管理农村宅基地使用的方法。一是建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励有条件的农户放弃宅基地进城落户，为农村废弃宅基地复垦整理创造条件。凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励；在符合规划的前提下，将原宅基地和房屋有偿调剂给有条件申请宅基地的本村村民，可视作放弃宅基地享受经济奖励。农村宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建立用地有偿使用费。奖励方式为一次性货币或养老生活补助。农民放弃宅基地后，将不影响其农村集体土地承包权益，不影响其原作为农民身份。农村宅基地退出补偿机制可在农村宅基地占地面积相对较大、经济条件相对较好的区域逐步推行。二是建立农村宅基地有偿使用制度。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，推动农村村民住宅建立逐步向小城镇和中心村集中。考虑到各地农村经济开展和农民承受能力差异性，农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进，可先在兴旺地区推行，待条件成熟时，再逐步扩大。三是建立农民宅基地使用权流转制度。参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在试点区域有序流转，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
产权制度等。建立集体与农户合理的宅基地流转收益分配机制。
本资料来源搜集与网络和投稿，如有侵权，牵扯利益关系，请告知上传人联系删除。
篇二：农民公寓式住宅
一农民公寓房建设基本情况自去年月起根据苏州市宅基地管理暂行办法苏府200366号文件精神市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发200379号关于贯彻落实苏州市宅基地管理办法的意见以下简称79号文件和太政发200399号关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见以下简称99号文件对宅基地管理进行了调整和改革明确规定凡在本市市镇规划区两区港区新区规划区各镇开发区内因开发建设需要和市镇规划区以外因社会公益事业经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅一律采取预拆迁办法预先按有关规定进行补偿并以公寓式定销房进行安置推进农民公寓房建设的调查与思考
近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。
一、农民公寓房建设基本情况
自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），
对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）
我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。
目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。
建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配
套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。
建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题
受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。
受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[2003]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。
受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自2003年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。
受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。
三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策
目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。
按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：
第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。
第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。
第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。
近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自2003年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行
自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。
（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。
（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”的精神，各地应抓紧落实公寓房上市工作，通过市场运作，积极筹措建设资金。
（三）依法行政，规范农民公寓房建设过程中的行政行为。要引入听证会机制，扩大动迁农户的知情权、参与权和作主权；规范工程招投标机制及质量监督机制，确保工程质量万无一失；加强农民公寓房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基
础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。
（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的第三产业，鼓励有条件的农民发展个体私营经济，以不断提高动迁农民的收入水平。
篇三：农民公寓式住宅
农民公寓买卖协议书所谓农民公寓是指农民在集体土地上同一建造、集体居住的单元农民公寓式住所。其产权证并非由国家房管部门，应是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房、农产房”。下面提供的农民公寓买卖的协议书范本，欢迎大家阅读了解。
甲方：身份证号码：乙方：身份证号码：甲乙双方就买卖座落于__乡__村农民公寓号协商买卖协议条款如下：1、甲方自愿出售前述房产给乙方，乙方自愿出资购买这一房产，买卖总价款为___元。2、甲方承诺其对该房产拥有合法的使用权和处分权，并告知其配偶及其他家庭成员，其配偶及家庭成员已明确知道此次买卖行为，并不提出异议。3、双方约定,在签订本合同之日同时，乙方交付5万元定金给甲方，甲方在收到定金后2日内协助乙方至村委会办理登记人变更手续，在办理完变更登记手续后2日内乙方一次性支付15万元至甲方(账号为_____)。4、违约责任：(1)如甲方将本合同签字生效后，反悔不履行买卖协议或又将该房擅自卖给其他人，致使乙方不能收房，甲方应返还乙方10万元。(2)如乙方未按本协议第三条约定时间支付完购房款，乙方不得向甲方要求返还定金，定金5万元归甲方所有。5、本协议自双方签字后并在乙方支付定金5万元后生效。甲方：
乙方：年月日房屋产权一般由房屋权属证书来说明权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护，一般房屋产权证明就是房屋所有权证的开具。到当地的房管局就可以开。大家对购买农民公寓合同怎么写和农民公寓产权证明怎么开都弄清楚了吧，在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫乡产权房。
篇四：农民公寓式住宅
农民公寓建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告
1/10
3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：
2/10
1、《建筑设计方案申报表》
2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件
（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：
1、《报建申请表》
2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》
4、《土地使用证》
5、建筑施工图
6、用地现状全貌的数码照片及电子文件
7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书
五、规划放线、验线
《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》补充相关资料：
二、要准确把握建设农民公寓的前提条件
我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。
因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较
3/10
高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。
建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。
一、要充分认识建设农民公寓的重大意义
土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治
4/10
农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。三、要切实加强农民公寓的规划建设管理
建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。
一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。
二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。
三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。
5/10
四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。
各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。
东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究
1、问题：农民公寓选址比较分散。
从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。
对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。
B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设
社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地
考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。
C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。
2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。
对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对
6/10
管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。
C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。
3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。
对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。
B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。
C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。
4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。
对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。
7/10
B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。
C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。
5、问题：耕地问题。
农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。
对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。
B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。
C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。
6、问题：非法转售或转租。
目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。
8/10
对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。
B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。
C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。
东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区
对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。
农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。
《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。
9/10
农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。
农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。
10/10
篇五：农民公寓式住宅
1.引言农村住宅公寓化的研究
农村住宅公寓化的研究
——论农村房地产管理
近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。
可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。
农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。
1/11
农村住宅公寓化的研究
2．农村住宅散乱的弊端
2.1农户住宅布局随意性大,缺少规划
由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。
2.2导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减
目前农村的散居农户住宅占地,少则几百平方米,多则上千平方米。一个村上百户人家,仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用,使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房,使得耕地日益减少,粮食严重减产。
福建全省农村村民总户数为660.04万户，农村居民点用地总面积为381.98万亩,占各类建设用地总量的59.95%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的8.7倍和7.25倍；据测算，全省农村村民户均建房用地面积达194.4平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。
2.3农户房屋耐久性差,不安全因素多，生命财产安全无法得到保障
普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。
2/11
农村住宅公寓化的研究
2.4公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高
大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。
2.5农民散居造成地域管理的不便
对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。
2.6不断放大城乡差距
农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。
3．农村住宅公寓化概述
3.1农村住宅公寓化
是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。
3/11
农村住宅公寓化的研究
3.2农村传统住宅与公寓住宅的区别
目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。
4．农村住宅公寓化的国内外研究现状
4.1国外农村住宅公寓化研究现状
群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。
4.2国内农村住宅公寓化研究现状
李少峰在《公寓式住宅—村镇住宅建设的新路》一文中指出为适应乡村城镇化的要求，对经济较发达村镇居住用地及其建筑形态，宜建设集约化住宅，控制宅基地划地和建设，改向专业化，社会化的合作开发，引导村镇住宅走公寓化道路。
4/11
农村住宅公寓化的研究张湛在《建设公寓式住宅—改变农村散居现状，促进农村经济发展》(1999)一文中最早提出公寓化住宅建设的观点，笔者认为建公寓式住宅可以解决农村住宅建设市政设施配套差，居住条件差的问题。程榕生在《建设农村公寓式住宅集约用地提高居住水平》(2006)一文中指出建设村镇公寓式住宅，实际上是在走一条集约化的道路。亦云在《改造小城镇住宅建造方式全面推行公寓》（2002）一文中笔者认为为适应城镇可持续发展和城镇人口不断增长的需要，应该把“改革城镇住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列为实施发展小城镇这一大战略的重要组成部分。
篇六：农民公寓式住宅
农民公寓建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项
一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资
料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》
规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》
《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》
《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：1、《建筑设计方案申报表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：1、《报建申请表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》
4、《土地使用证》5、建筑施工图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书五、规划放线、验线
《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》
补充相关资料：
二、要准确把握建设农民公寓的前提条件
我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。
一、要充分认识建设农民公寓的重大意义
土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。
三、要切实加强农民公寓的规划建设管理
建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。
一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。
二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。
三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。
四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。
各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。
东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究
1、问题：农民公寓选址比较分散。
从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。
对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。
B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设
社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地
考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。
C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。
2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。
对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。
B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。
C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。
3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。
目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。
对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。
B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。
C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。
4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。
农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。
对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。
B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。
C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。
5、问题：耕地问题。
农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。
对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。
B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。
C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。
同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。
6、问题：非法转售或转租。
目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。
对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。
B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。
C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。
东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区
对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。
农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。
《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。
农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。
农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。
篇七：农民公寓式住宅
农民公寓购房合同（word模板——可以编辑）
甲方：乙方：签订日期：
第1页，共20页
农民公寓购房合同
合同双方当事人：
出
卖
人
：
____________________________________________________________
注
册
地
址
：
__________________________________________________________
营
业
执
照
注
册
号
：
____________________________________________________
企
业
资
质
证
书
号
：
____________________________________________________
法定代表人：______________________联系电话：_______________________
邮
政
编
码
：
_________________________________________________________
第2页，共20页
委
托
代
理
机
构
：
______________________________________________________
注
册
地
址
：
__________________________________________________________
资
质
证
书
号
：
________________________________________________________
营
业
执
照
注
册
号
：
____________________________________________________
法定代理人：_____________________________________________
联系电话：
邮
政
编
码
：
__________________________________________________________
买
受
人
：
____________________________________________________________
姓名：___________________国籍(身份证)(护照)_____________________
第3页，共20页
地
址
：
______________________________________________________________
邮政编码：____________________联系电话：____________________________
委托代理人姓名：____________________国籍：__________________________
地
址
：
______________________________________________________________
邮政编码：____________________电话：________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条项目建设依据。
第4页，共20页
出卖人以出让方式取得位于__________________________________编号为______________地块的土地使用权。
土地使用权出让合同号为__________________________.
【建设用地批准书】【土地使用权证书】号为__________________，土地出让面积为______________平方米。地块规划用途为______________，土地使用权年限自____年____月____日____至年____月____日____止。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】__________________________________.工程建设规划许可证号为________________________施工许可证号为______________________________________________________________________________.
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为____市国土房管局，商品房预售许可证号为______________.
第三条买受人所购商品房的基本情况。
第5页，共20页
买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】(以下简称该商品房，其房屋平面图经________规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第________【幢】【座】________【单元】【层】[自然层____]____号房。
该商品房的用途为________，属________结构，层高为________米，建筑层数：地上____层，地下________层。
该商品房阳台属【封闭式】的________个，【非封闭式】的______个。
该商品房【合同约定】建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积________平方米。
买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第______种方式计算该商品房价款：1、该商品房屋属预售，按【套】【整层】出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为(币)每方米______________元，总金额为(币)____亿____千____百____拾____万____千____百____拾____元整。
篇八：农民公寓式住宅
珠海市人民政府关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2008.12.312009.02.01
农业管理其他规定地方规范性文件现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见各区人民政府，经济功能区管委会，市府直属各单位：
为加强我市农民（含被征地农民，下同）宅基地的管理，促进农村集体建设用地的集约、节约利用，规范农村宅基地报建管理，引导科学有序地开展新农村规划建设。根据有关法律法规，结合我市实际，现对农民建房管理提出以下意见：
一、农民宅基地新建住宅的管理（一）区政府（经济功能区管委会）负责组织编制新农村建设规划，并加强规划监督，保障规划的贯彻实施，引导农民合法表达住宅规划建设的意愿。各镇政府（街道办事处）具体负责本村详细规划的组织实施，共同参与村镇规划管理，通过村规民约等有效措施，规范农民的建设行为，引导农民严格按规划和批准的图纸实施建设。（二）村自留用地依法统一规划、按程序审批、统一配套建设。农民新建住宅必须在农村留用地或旧村场用地内按规划实施建设。引导农民住宅用地逐步按规划向小城镇和中心村集中，按照新农村的建设规划要求，统一建设农民新村。（三）由于城市化的快速发展，各村新农村住宅建设应因地制宜，采取单家独户或联壁式的建房形式与多、高层公寓式住宅形式相结合的建设形式。旧村场的改建应实行统一规划，有条件的，统一按多、高层公寓式住宅形式建设。（四）为统筹兼顾农村宅基地的规划、建设和管理，在符合消防及城市规划的前提下，集中采用单家
独户或联壁式布局的农村住宅，应以规定的基底面积标准及国土部门批准的宗地为依据，统一按每户不高于五层且总建筑面积不超过400平方米的标准进行建设，每户农民在自有宅基地的规划限制层数内申报建筑面积。
经批准后，每户严格按照规定的基底面积建设，在规定的报建标准以内及10%的合理误差范围内的建筑面积，不计收地价；超出规定的报建标准及10%的合理误差范围外的建筑面积，按现行属地住宅基准地价收取地价。
为推动新农村建设和鼓励村集体共同参与村镇规划管理，政府原则上将农民缴纳的上述费用返还给村集体，专项用于新农村建设的基础设施投入和村容村貌整治。
（五）为加快新农村建设步伐，建设生态文明新特区，鼓励村集体对旧村场进行改建，集中建设高层农民公寓式住宅，以分配给本村农民作为住宅。
高层农民公寓式住宅由村集体统一申请报建确权，并为每户申办房地产权证。因建设高层农民公寓式住宅而节约的土地，由村集体经济组织统一建设和经营管理，经营收益主要分配给参与公寓式住宅分配的农民。已分配公寓式住宅的农户，不再分配宅基地。（六）宅基地的取得和报建程序：各村须编制宅基地规划，核实划定宅基地。一户只能拥有一处宅基地。按新农村建设规划，具有本村户口和具备宅基地申领条件的农民以户为单位，向所在村委会提交书面用地申请，由村委会（集体经济组织）召开村民会议或村民代表会议，经三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意后，由所在村委会（集体经济组织）加具意见，经镇政府（街道办事处）审核后，向所在地国土分局（国土所）提出申请。经所在地国土分局（国土所）审核同意后，再向所在地规划分局提出规划报建，待取得《乡村建设规划许可证》后，向所在地国土分局（国土所）申请办理用地手续，取得《建设用地批准书》。住宅建成后，由所在地规划分局进行规划验收，所在地国土分局（国土所）审核同意后给予确权办证。已出卖、出租住房或宅基地的，不得再申请宅基地。（七）加强农民宅基地建房工程质量和安全管理。市建设行政主管部门应依照相关规定制定农民宅基地施工建设的管理措施，切实加强政府职能部门对工程建设的指导、服务和监督，进一步规范各相关建设主体的行为，保障工程质量和安全。（八）城管执法部门负责加强日常巡查，对未经批准擅自建设的行为以及其他部门通报或个人举报的擅自改变经批准的图纸进行改建、加建的行为，应及时予以查处纠正。（九）按照属地管理的原则，各区、经济功能区要将农村规划建设的落实情况和农村违法建筑的管理工作纳入对镇政府（街道办事处）的年度工作考核范畴，制定相应的奖励和处罚措施，确保新农村规划建
设管理的顺利实施。（十）鼓励农民积极参与农村规划建设的监督管理，建立举报有奖的监督机制，对举报违法建筑的予
以奖励，经费从政府对违法建筑的罚款费用中以专项经费的形式安排。具体奖励办法由各区、经济功能区制定实施。
二、已建成但尚未报建确权的农民宅基地住宅的处理（一）在本意见施行之前已建成但未报建确权的农民宅基地住宅，符合以下全部条件的，经土地确权后直接办理权属登记手续：1.建设的农民住宅用地未纳入旧村改造或旧村整体搬迁规划，在农民所属村集体建设用地范围内。2.（1）本村农民用地基底面积符合珠国土字〔1994〕169号文（或用地基底超出原规定，但经本村村民会议三分之二以上成员或代表表决同意给予确权，并由村委会加具意见的），建筑面积超出报建指标50%以内（含本数）的部分，超面积部分按15元/平方米罚款并按《补交地价标准》（见附件）补交地价；所建住宅不超过五层，建筑面积超出报建指标50%以上的部分，由市城管执法部门按现行规定予以罚款后，按现行属地住宅功能基准地价标准补交地价后由国土部门予以确权登记。所建住宅超过五层的，超出五层的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。对一户违法占有一处以上宅基地的，地上建筑依法予以拆除并收回宅基地。拆旧建新的，在扣除原拆旧面积后参照上款执行。（2）本村世居居民、本村非征地农民或本村侨民在本村建房，未办理合法手续的，经审核处罚后可补办手续，每宗地可补办报建建筑面积最高不超过240平方米。以宗地为标准在建筑面积160平方米/户（一宗地为一户）以内的部分，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准的57%补交地价后予以确权登记，超出部分在80平方米以内的，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准补交地价后予以确权登记。建筑面积超过240平方米的，超出240平方米的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。世居居民、本村非征地农民身份由所在镇政府（街道办事处）确认，报所在区政府审定。本村侨民身份由侨务部门确认。3.有房屋建筑面积测量成果书。4.提供质检部门出具的房屋质量安全鉴定书。5.镇政府（街道办事处）同意补办确权证明。6.依据处罚决定向市城管执法部门缴纳了罚款。各镇政府（街道办事处）组织镇城建办、国土所、规划所、村委会成立工作组，在本意见印发之日起
30日内，完成对本辖区内已建成但未报建确权的农民住宅的登记造册工作，并监督农民在此期间不得违法抢建，违者一律不予登记造册。
补办有关确权登记手续的工作由各区政府、经济功能区管委会牵头，市规划、国土、建设、城管执法、消防、房地产登记等部门派人员参与，组成专门的工作机构负责落实。由该工作机构根据本意见的规定，对有关农民住宅进行甄别、认定，出具审核确认意见，相关政府职能部门据此办理有关手续。未经报建确权但已建成住宅的农民，应在本意见施行之日起90日内携带有关资料主动前往各区（经济功能区）的专门工作机构申报补办确权登记手续。
（二）其他处理方式：1.对本意见施行之前已建成的违法违章建筑，符合补办有关确权登记手续条件的，可以补办确权登记手续。但在本意见施行之日起90日内拒不申办或收到罚款通知书后拒不缴纳罚款、地价的，采取如下方式处理：（1）对整栋建筑不予补办手续，停止供水、供电。（2）政府有关职能部门不予办理出租登记等有关手续。（3）用于经营性用途的，工商部门不予办理营业执照，税务部门不予办理税务登记手续。2.对整栋不能满足补办确权手续要求的，依法予以拆除。三、其他（一）香洲城区内已纳入旧村改建范围并已确定开发商和已开工的村仍执行原旧村改建政策，不适用本意见的相关规定。其他村申请进行旧村整体改造，经市政府批准同意的，依照旧村改造政策执行，不执行本意见的相关规定。（二）在本意见施行之后的新建违法违章建筑，由有关执法部门依法予以拆除。（三）为有效贯彻实施本意见，各级政府（经济功能区管委会）应加大规划编制力度，各职能部门各负其责，加强组织管理，加大执法检查，推进我市新农村建设规划。（四）本意见自2009年2月1日起施行。过去市政府有关规定与本意见有冲突的，依据本意见执行。附件：补交地价标准珠海市人民政府二〇〇八年十二月三十一日附件补交地价标准辖区地类
地区分布补交地价标准（元/平方米建筑面积）香洲区一类拱北，吉大，香洲，湾仔，马骝洲及横琴岛横琴大桥以东，十字门，中心沟东堤以东，桂山岛315二类前山，南屏，鸡公山至珍珠乐园，淇澳岛，横琴岛横琴大桥以西，中心沟内解放村，红旗村，新旧村，万山群岛中除桂山岛以外的其他岛屿290（淇澳岛内按260元计价）三类珍珠乐园至金鼎，南屏中学至珠海大桥，洪湾南连屏西，横琴岛除一、二类以外的地区200金湾区斗门区一类各镇所在地200二类除一类地区外的其它地区160
——结束——
篇九：农民公寓式住宅
合同模板（word版）——欢迎下载农民公寓购房合同
合同双方当事人：
出
卖
人
：
____________________________________________________________
注
册
地
址
：
__________________________________________________________
营
业
执
照
注
册
号
：
____________________________________________________
企
业
资
质
证
书
号
：
____________________________________________________
法定代表人：______________________联系电话：_______________________
邮
政
编
码
：
_________________________________________________________
第1页，共19页
合同模板（word版）——欢迎下载
委
托
代
理
机
构
：
______________________________________________________
注
册
地
址
：
__________________________________________________________
资
质
证
书
号
：
________________________________________________________
营
业
执
照
注
册
号
：
____________________________________________________
法定代理人：_____________________________________________
联系电话：
邮
政
编
码
：
__________________________________________________________
买
受
人
：
____________________________________________________________
姓名：___________________国籍(身份证)(护照)_____________________
第2页，共19页
合同模板（word版）——欢迎下载
地
址
：
______________________________________________________________
邮政编码：____________________联系电话：____________________________
委托代理人姓名：____________________国籍：__________________________
地
址
：
______________________________________________________________
邮政编码：____________________电话：________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条项目建设依据。
第3页，共19页
合同模板（word版）——欢迎下载
出卖人以出让方式取得位于__________________________________编号为______________地块的土地使用权。
土地使用权出让合同号为__________________________.
【建设用地批准书】【土地使用权证书】号为__________________，土地出让面积为______________平方米。地块规划用途为______________，土地使用权年限自____年____月____日____至年____月____日____止。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】__________________________________.工程建设规划许可证号为________________________施工许可证号为______________________________________________________________________________.
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为____市国土房管局，商品房预售许可证号为______________.
第三条买受人所购商品房的基本情况。
第4页，共19页
合同模板（word版）——欢迎下载
买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】(以下简称该商品房，其房屋平面图经________规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第________【幢】【座】________【单元】【层】[自然层____]____号房。
该商品房的用途为________，属________结构，层高为________米，建筑层数：地上____层，地下________层。
该商品房阳台属【封闭式】的________个，【非封闭式】的______个。
该商品房【合同约定】建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积________平方米。
买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第______种方式计算该商品房价款：1、该商品房屋属预售，按【套】【整层】出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为(币)每方米______________元，总金额为(币)____亿____千____百____拾____万____千____百____拾____元整。
篇十：农民公寓式住宅
《丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房廉购价、优惠价标准通告》政策解读丽水市人民政府关于《丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房廉购价、优惠价标准》的通告已于2020年3月17日发布，现解读：
一、制定《丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房廉购价、优惠价标准》的背景
《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》（丽政发（2019）32号）第四十五条“廉购价、优惠价的确定，以征收土地方案公告发布时的年度价格为准；廉购价不高于政府公布的房屋重置价，优惠价不高于公寓建设的成本价。公寓式住宅安置房市场价按照安置房交付时同类地段商品房市场价确定。公寓式住宅安置房廉购价、优惠价由市政府另行公布。”市征收部门根据建筑造价专业机构测算，丽城改指（2018）20号《丽水市中心城区拆迁安置房建设标准》安置房建设综合成本及丽水市中心城区拆迁安置房全过程代建开发费用中标单方造价等，分析人工费和原材料价格因素，结合市区房屋重置价标准以及2019年度农民公寓住宅廉购价优惠价标准，拟确定：
丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房的廉购价、优惠价为：
北城区块（中心城区）公寓式住宅安置房廉购价为1040元/㎡，优惠价为3050元/㎡；储藏间价格按廉购价认购，车库（位）按市场价认购。
南城区块公寓式住宅安置房廉购价为910元/㎡，优惠价为2870元/㎡；储藏间价格按廉购价认购，车库（位）按市场价认购。
联城区块已经具备公寓安置条件，公寓式住宅安置房的廉购价、优惠价及储藏间、车库（位）认购标准参照南城区块标准执行。
具体测算过程：
北城区块（中心城区）2019年度农民公寓住宅廉购价为1010元/㎡，农民公寓安置优惠价为3000元/㎡；南城区块2019年度农民公寓住宅廉购价880元/㎡，农民公寓安置优惠价2820元/㎡；柴间价格按廉购价结算，车库价格按（提供房源小区）市场价购买。
建筑造价专业机构根据2018年与2019年的测算房屋工程造价综合指数，预测2020年房屋重置价格系数为2.32%，2020年丽水市市区房屋征收砖混结构二等房屋的重置价格为1040元，相较2019年重置价标准提高了30元/㎡。根据“廉购价不高于政府公布的房屋重置价”的规定，拟确定2020年北城区块（中心城区）的廉购价为1040元/㎡，南城区块的廉购价为910元/㎡。根据“优惠价不高于公寓建设的成本价。”的规定，参考丽城改指（2018）20号《丽水市中心城区拆迁安置房建设标准》关于“安置房建设综合成本原则上不超过3500元/㎡（不含土地款、监理费），不低于3000元/㎡（不含土地款、监理费）”，另2018年安居房建设有限公司与绿城房地产建设管理集团公司签订的全过程代建开发合同书显示：丽水市中心城区拆迁安置房全过程代建开发费用中标单方造价为3211元/㎡，综合2019年度人工费
和原材料价格因素，拟确定2020年北城区块（中心城区）的优惠价为3050元/㎡（在2019年优惠价基础上加了50元），南城区块优惠价为2870元/㎡。
二、主要内容
丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房的廉购价、优惠价为：
北城区块（中心城区）公寓式住宅安置房廉购价为1040元/㎡，优惠价为3050元/㎡；储藏间价格按廉购价认购，车库（位）按市场价认购。
南城区块公寓式住宅安置房廉购价为910元/㎡，优惠价为2870元/㎡；储藏间价格按廉购价认购，车库（位）按市场价认购。
联城区块已经具备公寓安置条件，公寓式住宅安置房的廉购价、优惠价及储藏间、车库（位）认购标准参照南城区块标准执行。
三、关于施行时间
《丽水市区2020年度征收集体所有土地房屋公寓式住宅安置房廉购价、优惠价通告》适用于2020年度发布征收公告实施的征收集体所有土地房屋项目。
（本资料非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
